Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2012 г. N 19АП-5659/11

г. Воронеж

9 июня 2012 г.

Дело N А08-27/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 июня 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Потаповой Т.Б.,

судей Потихониной Ж.Н.,

Безбородова Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вакало И.А.,

при участии:

от лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Ивкова С.А. и Сергийчука С.Н. на определение Арбитражного суда Белгородской области от 12.03.2012 г.. по делу N А08-27/2011,

УСТАНОВИЛ:

Определением от 18 апреля 2011 года заявление Сергийчука Сергея Николаевича о признании ООО "Орбита" несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении общества введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Юрий Дмитриевич.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 95 от 27.05.2011 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011 года.

Заявитель-кредитор - Банников Михаил Дмитриевич обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о включении требований в размере 50 000 руб. как обеспеченных залогом в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 12.03.2012 года требования Банникова Михаила Дмитриевича о включении требования в размере 50 000 рублей в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" признаны обоснованными.

Включены в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" и признаны подлежащими удовлетворению в третью очередь требования Банникова Михаила Дмитриевича в сумме 50 000 рублей основного долга по договору, как обеспеченные залогом (ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Не согласившись с указанным определением суда, Ивков С. А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит исключить из мотивировочной части определения Арбитражного суда Белгородской области от 12 марта 2012 года следующие слова, содержащиеся в первом снизу абзаце страницы N 16: "Однако, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства", изменить резолютивную часть обжалуемого судебного акта.

Не согласившись с указанным определением суда, Сергийчук С.Н. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Белгородской области от 12.03.2012 года по делу N А08-27/2011 отменить полностью и принять новый судебный акт.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Через канцелярию суда от Банникова М.Д. поступило заявление о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствии представителя.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы рассматривались в отсутствие лиц, участвующих в деле, неявившихся в судебное заседание, извещенных о судебном заседании надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением от 18 апреля 2011 года заявление Сергийчука Сергея Николаевича о признании ООО "Орбита" несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении общества введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Берестовой Юрий Дмитриевич.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 95 от 27.05.2011 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Берестовой Ю.Д.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 21.10.2011 года.

Заявитель-кредитор - Банников Михаил Дмитриевич обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о включении требований в размере 50 000 руб. как обеспеченных залогом в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 12.03.2012 года требования Банникова Михаила Дмитриевича о включении требования в размере 50 000 рублей в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" признаны обоснованными.

Включены в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" и признаны подлежащими удовлетворению в третью очередь требования Банникова Михаила Дмитриевича в сумме 50 000 рублей основного долга по договору, как обеспеченные залогом (ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Суд апелляционной инстанции считает выводы арбитражного суда Белгородской области соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

31 марта 2009 года между ООО "Орбита" и Банниковым М.Д. подписан договор на инвестирование строительства N 28-А (далее -договор), который 01 апреля 2010 года прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию (л.д. 4-5). Договор нашел свое отражение в бухгалтерской отчетности должника (бухгалтерская справка N 38 от 31.03.2009 (л.д. 73).

Согласно условиям договора (в редакции дополнительного соглашения) застройщик взял на себя обязательство по заданию и за счет инвестора организовать и обеспечить строительство торгово-административного здания в г. Белгород по ул. Серафимовича, 63, и предоставить инвестору помещение (подсобное) общей проектной площадью 3,5 кв.м., а инвестор - обязательство по оплате строительства в соответствии с условиями договора.

Стоимость общей площади помещения составила 50 000 рублей (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 3.2. договора инвестор (заявитель) после заключения договора производит расчет с застройщиком (должник) в полном финансовом объеме в срок, не позднее ввода здания в эксплуатацию.

Согласно п. 3.3. договора окончательным документом, подтверждающим полный расчет инвестора по инвестированию строительства нежилого помещения, является справка, выданная застройщиком.

Справкой N 19 от 15.07.2009 года, подписанной директором и главным бухгалтером застройщика, и скрепленной печатью общества, подтверждено, что оплату за нежилое помещение (подсобное) согласно договору N 28-А на инвестирование строительства от 31.03.2009 года Банников Михаил Дмитриевич произвел полностью в размере 50 000 рублей (л.д. 6).

Дополнительным соглашением от 07.06.2011 года к договору, прошедшим в установленном законом порядке государственную регистрацию 07 июля 2011 года (л.д. 7), стороны дополнили договор пунктом 3.4. следующего содержания: "Оплату договора N 28-А на инвестирование строительства от 31 марта 2009 года инвестор произвел полностью в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. Финансовых претензий по оплате договора N 28-А на инвестирование строительства от 31 марта 2009 года к инвестору у застройщика нет, что подтверждается справкой об оплате по данному договору, выданной 15 июля 2009 года застройщиком инвестору, и являющейся окончательным документом, подтверждающим факт оплаты по данному договору".

С учетом положений ст. ст. 421, 431 ГК РФ, стороны обоюдно определили именно такое подтверждение факта оплаты инвестором цены договора.

В порядке ст. 65 АПК РФ заявителем представлены дополнительные доказательства в обоснование заявленных требований, из которых следует, что письмом исх. N 49 от 02.07.2009 года ООО "Орбита" в лице директора Воронкова М.М. и главного бухгалтера Шкирмановой С.А. просило инвестора Банникова М.Д. оплатить 50 000 рублей обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес АРТ" в счет оплаты кредиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ". Согласно данному письму, после подтверждения факта оплаты ООО "Бизнес АРТ" вышеуказанные денежные средства будут зачтены Банникову М.Д. в счет оплаты по договору N 28-А на инвестирование строительства от 31 марта 2009 года (л.д. 74).

Квитанцией к приходному кассовому ордеру N 85 от 03 июля 2009 года подтверждается внесение Банниковым М.Д. 50 000 рублей в кассу ООО "Бизнес АРТ" по основанию - погашение дебиторской задолженности ООО "Орбита", письмо от 02.07.2009 года (л.д. 75).

Данный документ иными лицами, участвующими в деле не оспорен, о его фальсификации не заявлено.

Уведомлением исх. N 64 от 03 июля 2009 года ООО "Бизнес АРТ" в лице генерального директора уведомило ООО "Орбита" о том, что Банниковым М.Д. произведена оплата на сумму 50 000 рублей (ПКО N85 от 03.07.2009 года) в счет погашения дебиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ", и просило зачесть оплаченную Банниковым М.Д. сумму 50 000 рублей в счет оплаты договора N28-А на инвестирование строительства от 31.03.2009 года (л.д. 76).

Одновременно, ООО "Бизнес АРТ" и ООО "Орбита" актом зачета взаимных требований от 03.07.2009 года зачли сумму 50 000 рублей в счет погашения кредиторской задолженности должника перед ООО "Бизнес АРТ", после чего остаток задолженности составил 27 018 674,14 рублей (л.д. 78).

Уведомлением N 53 от 15.07.2009 года ООО "Орбита" уведомило Банникова М.Д. о том, что произведенная им оплата в ООО "Бизнес АРТ" на сумму 50 000 рублей в счет оплаты кредиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ" на основании уведомления N 64 от 03.07.2009 года, зачтена Банникову М.Д. в счет оплаты договора N 28-А на инвестирование строительства от 31.03.2009 года (л.д. 79).

Зачет 50 000 рублей в счет оплаты по договору N 28-А стороны (ООО "Орбита" и Банников М.Д.) также подтвердили актом зачета взаимных требований, согласно которому задолженность у Банникова М.Д. по договору N 28-А перед ООО "Орбита" по состоянию на 31.07.2009 года отсутствовала (л.д. 80).

Проводка по оплате Банниковым М.Д. 50 000 рублей в ООО "Бизнес АРТ" и зачету в счет платы по договору N 28-А подтверждается бухгалтерской справкой N 40 от 03.07.2009 года ООО "Орбита", карточкой счета 76.5 ООО "Орбита", актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.09.2009 года между должником и Банниковым М.Д. (л.д. 77, 81, 82).

Суд пришел к обоснованному выводу, что из смысла представленных суду документов усматривается воля сторон квалифицировать платеж, состоявшийся в пользу ООО "Бизнес АРТ", именно как оплату по договору, что позднее было закреплено сторонами в тексте дополнительного соглашения от 07.06.2011 года к договору.

В связи с вышеизложенным суд первой инстанции правомерно посчитал установленными фактические обстоятельства дела, имеющие определяющее значение для правильного разрешения спора, - внесение Банниковым М.Д. 50 000 рублей в кассу ООО "Бизнес АРТ", зачет данной суммы в погашение кредиторской задолженности ООО "Орбита" перед ООО "Бизнес АРТ", а также зачет ООО "Орбита" данной суммы в счет исполнения Банниковым М.Д. обязательств по договору на инвестирование строительства.

Кроме того, Арбитражный суд Белгородской области обоснованно указал, что данные операции не противоречат действующему законодательству, и стороны в силу ст. 421 ГК РФ вправе предусмотреть такие способы расчетов и исполнения обязательств. Доказательств последующего оспаривания оснований возникновения задолженности и ее размера, самих сделок и соглашений суду не представлено.

Согласно представленным документам, строительство спорного объекта недвижимости продолжалось вплоть до середины апреля 2011 года (л.д. 86-97), причем финансирование осуществлялось, в том числе заявителем, напрямую на счета подрядных организаций.

Из совокупной оценки представленных суду документов усматривается, что стороны данных гражданско-правовых отношений, были информированы об основаниях состоявшихся расчетных операций, суммах задолженности, основаниях их возникновения, сроках их уплаты, и каждая их сторон по согласованию с другими высказывала свое волеизъявление на совершение конкретных действий.

Заявитель является пенсионером ФСБ России, ветераном-участником ВОВ (л.д. 37-39).

Заявителем представлены доказательства, что ранее он являлся индивидуальным предпринимателем, в виды экономической деятельности которого входили сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества, покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений и т.д.

Более того, заявителем представлены доказательства того, что он является собственником ряда объектов недвижимого имущества (л.д. 66-71).

Таким образом, суд исходит из презумпции добросовестности инвестора, который заключая договор на инвестирование строительства объекта недвижимости, сознательно возлагает на себя обязательство по оплате стоимости договора, поэтому при заключении договора фактическое наличие денежных средств либо возможность их получения в срок оплаты, оговоренный договором, предполагается. Более того, у суда отсутствуют основания полагать, что денежные средства заявителя имеют незаконный характер, либо их наличие у заявителя связано с незаконной деятельностью последнего.

Отсутствие у должника (в силу объективных причин, в т.ч. пожара, непередачи документов бывшим руководителем конкурсному управляющему) бухгалтерских документов, подтверждающих бухгалтерскую проводку платежа и зачета в оплату по договору инвестирования Банниковым М.Д. не означает недействительности расчетной операции, состоявшегося зачета в счет оплаты договора, либо недоказанности имеющейся кредиторской задолженности, в счет оплаты которой денежные средства были внесены инвестором в кассу ООО "Бизнес АРТ".

Более того, оформление расчетных документов в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О бухгалтерском учете", является обязанностью ООО "Орбита". Заявитель не может отвечать за последствия неоформления (ненадлежащего оформления) в установленном порядке документов обществом должника.

Согласно п. 2.2. договора на инвестирование строительства планируемый срок ввода здания в эксплуатацию в соответствии с требованиями нормативно-технической документации - 2-й квартал 2009 года.

В обязанности застройщика согласно п. п. 4.4.2, 4.4.4 и 4.4.5. договора было вменено ввести здание в эксплуатацию в сроки, предусмотренные в п. 2.2. договора, и передать не позднее одного месяца со дня ввода в эксплуатацию здания, при условии стопроцентной оплаты инвестором стоимости площадей, правоустанавливающие документы; передать в установленном порядке здание соответствующей эксплуатирующей организации.

Застройщик обязан передать площади, а инвестор - принять их в месячный срок со дня ввода торгово-административного здания в эксплуатацию (п. 1.2. договора на инвестирование строительства).

Вышеназванным дополнительным соглашением к договору 07.06.2011 года, прошедшим в установленном законом порядке государственную регистрацию 07 июля 2011 года (л.д. 7), стороны также изменили пункт 2.2. договора, касающийся срока ввода здания в эксплуатацию, и определили его как 4-й квартал 2011 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.09.2011 года ООО "Орбита" признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыто конкурсное производство.

В связи с данным фактом, полагая, что срок исполнения обязательства по договору на инвестирование строительства наступил в соответствии со ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Банников М.Д. направил застройщику ООО "Орбита" в лице конкурсного управляющего Берестового Ю.Д. требование об исполнении обязательства по договору или возврате денежных средств, в котором поставил в известность должника, что в случае невозможности передачи в семидневный срок с даты получения настоящего требования причитающегося инвестору помещения, руководствуясь ч. ч. 1, 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (иных оснований для расторжения не заявлялось) считать договор N28-А расторгнутым в одностороннем порядке, в связи с чем возвратить инвестору денежные средства, уплаченные по данному договору в размере 50 000 рублей (л.д. 30).

Данное требование было получено конкурсным управляющим, о чем свидетельствуют опись вложений в ценное письмо, почтовая квитанция об отправке от 22.12.2011 года, почтовое уведомление с подписью Берестового Ю.Д. в получении 10.01.2012 года (л.д. 28-29).

Заявитель направлял повторно данное требование 27.01.2012 года (л.д. 62-65) и 12.03.2012 года (л.д. 52-53).

До настоящего времени ответа на требование инвестором от конкурсного управляющего ООО "Орбита" не получено.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу данной нормы права расторжение договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором возможно лишь по решению суда. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут лишь в случае одностороннего отказа от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Случаи возможного одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрены ч.ч. 4, 5 ст. 5 Закона о долевом участии (по инициативе застройщика), ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 9 данного закона (по инициативе дольщика).

В пункте 5.2. договора на инвестирование строительства также предусмотрено, что инвестор вправе расторгнуть договор на любой стадии его исполнения, как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. ч. 2, 3 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В рассматриваемом случае стороны предусмотрели срок передачи объекта инвестору как после ввода торгово-административного здания в эксплуатацию в четвертом квартале 2011 года (п.п. 1.2, 2.2 договора инвестирования с учетом дополнительного соглашения).

При нарушении застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, естественно, нарушается срок передачи застройщиком помещения инвесторам.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом участии).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").

Согласно почтовой квитанции первоначальное требование об исполнении обязательства по договору или возврате денежных средств направлено инвестором Банниковым М.Д. в адрес застройщика в лице конкурсного управляющего 22.12.2011 года, т.е. до окончания четвертого квартала 2011 года, определенного как срок исполнения обязательства.

Однако, как указывалось выше, повторные уведомления были направлены 7.01.2012 года и 12 марта 2012 года, т.е. по истечении предусмотренного п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом участии двухмесячного срока после наступления срока ввода здания в эксплуатацию.

Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" одним из последствий открытия в отношении должника конкурсного производства является наступление срока исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника. Все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены главой VII ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Для включения требований конкурсного кредитора в реестр требований кредиторов необходимо доказать, что обязательство должника перед кредитором является денежным применительно к абзацу 4 статьи 2 Закона о банкротстве.

В рассматриваемом случае преобразование характера требования представляет собой самостоятельный способ защиты прав и интересов кредитора по неденежным обязательствам в конкурсном праве с целью наделения его статусом конкурсоспособного лица, обращающегося с требованием о возмещения убытков или взыскания основного денежного долга.

Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определяет понятие договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве по передаче соответствующего объекта участнику долевого строительства возможно только при наличии полученного застройщиком разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Конкурсным управляющим и иными кредиторами не оспаривается, что до настоящего времени должник принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства инвестору не исполнил, застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства не существует.

Доказательств возврата денежных средств в связи с расторжением договора застройщиком не представлено.

В связи с вышеизложенным суд первой инстанции правомерно посчитал договор на инвестирование строительства N 28-А от 31.03.2009 года расторгнутым в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств и наступлением срока их исполнения.

Конкурсный управляющий, иные конкурсные кредиторы не представили доказательств в опровержение позиции заявителя и документов, представленных им в обоснование заявленных требований.

Исходя из вышесказанного, является доказанным факт существования денежного требования Банникова М.Д. к ООО "Орбита" в размере 50 000 рублей.

Признавая заявленные Банниковым М.Д. требования подлежащими включению в реестр требований кредиторов ООО "Орбита", арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами ст. ст. 4, 100 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. ст. 421, 450 ГК РФ, ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и исходил из установленного факта наличия у инвестора правовых оснований для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке.

Согласно ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.

Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно п. 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ст. 13 ФЗ N 214-ФЗ).

Согласно п. 19 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.

На основании статьи 13 Федерального закона (N 214-ФЗ) одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства (на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства), содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и листа этого подраздела, содержащего запись об ипотеке в силу закона.

Таким образом, на дату вынесения настоящего определения требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка, однако, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства, причем запись о таком обременении вносится в ЕГРП регистрирующим органом самостоятельно.

Конкурсный управляющий, конкурсные кредиторы не отрицают факт наличия объекта незавершенного строительства с неопределенной степенью готовности.

Согласно ч. 8.1. ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возникший на основании настоящего Федерального закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012 года (л.д. 83-85) следует, что право аренды земельного участка за ООО "Орбита" зарегистрировано сроком до 28.01.2011 года.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из указанной нормы права следует, что для признания договора возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие одновременно двух условий: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, арендодатель против этого не возражает.

Лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств обращения администрации г. Белгорода (арендодателя) либо ООО "Орбита" (арендатора) в лице конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, а также документальных доказательств наличия возражений какой-либо стороны договора против возобновления договора на неопределенный срок. Ввиду чего имеются все основания полагать, что договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок.

Исходя из смысла ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При этом согласно ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т.е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства.

Договор от 31.03.2009 года N 28-А на инвестирование строительства, несмотря на факт одностороннего его расторжения по инициативе инвестора, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 09.02.2012 года (л.д. 83-85).

В силу статьи 13 Закона N 214-ФЗ обязательства должника как застройщика перед Банниковым М.Д. как участником долевого строительства считаются обеспеченными залогом, в том числе в части возврата денежных средств, внесенных по договору.

Согласно положениям ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции правомерно признал требования Банникова Михаила Дмитриевича о включении требования в размере 50 000 рублей в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" обоснованными, включил в реестр требований кредиторов ООО "Орбита" и признал подлежащими удовлетворению в третью очередь требования Банникова Михаила Дмитриевича в сумме 50 000 рублей основного долга по договору, как обеспеченные залогом (ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Довод Сергийчука С. Н. о том, что в материалах дела нет доказательств надлежащей оплаты по договору, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку надлежащее исполнение обязанности по внесению 50 000 рублей в счет оплаты по договору N 28-А стороны подтвердили документально, это также следует из подтвердили актом зачета взаимных требований, согласно которому задолженность у Банникова М.Д. по договору N 28-А перед ООО "Орбита" по состоянию на 31.07.2009 года отсутствовала (л.д. 80). Последующий документооборот между сторонами спорных правоотношений не позволяет сделать вывод об обоснованности претензий заявителя апелляционной жалобы по поводу отсутствия факта правоотношений, а также их иной правовой природе, нежели это было определено судом первой инстанции. Доказательств обратного не представлено.

Довод Ивкова С.А. о том, что в связи с тем, что нет безусловных оснований полагать, что объект незавершенного строительства будет достроен, и/или то, что у застройщика возникнет право собственности на возводимый объект, соответственно, вывод суда о последующем возникновении залога для всех участников долевого строительства преждевременен и незаконен, суд апелляционной инстанции отклоняет как основанный на ограничительном толковании норм права и сделанный без учёта фактических обстоятельств дела.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Вывод суда области обоснован с учётом правовой позиции, отраженной в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", из содержания которого следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (пункт 4 статьи 20 Закона об ипотеке), необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.

При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат.

В связи с этим вывод суда области о том, что в настоящее время требования участника долевого строительства обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка, "однако, в случае обращения конкурсного управляющего в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект будет находиться в залоге у всех участников долевого строительства, причем запись о таком обременении вносится в ЕГРП регистрирующим органом самостоятельно" основан на верном толковании норм права с учётом правоприменительной практики ВАС РФ.

Иная трактовка правового положения участника долевого строительства приведет к ситуации правовой неопределенности как в отношении объекта незавершенного строительства, так и правового статуса участника долевого строительства.

Каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого определения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены определения суда.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 271, п.1 ч.4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 12.03.2012 г.. по делу N А08-27/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Т.Б. Потапова

Судьи

Ж.Н. Потихонина Е.А. Безбородов