Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2012 г. N 19АП-2224/12

г. Воронеж

26 июня 2012 г.

Дело N А14-14052/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Владимировой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сергеевой Л.А.,

при участии:

от Администрации городского округа город Воронеж: Жемчужниковой В.А., представителя по доверенности N 1003 от 10.01.2012,

от ООО НТЦ "Контакт": представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью научно-технический центр "Контакт" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2012 г.. по делу N А14-14052/2011 (судья Кривотулова Т.И.) по иску Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) к обществу с ограниченной ответственностью научно-технический центр "Контакт" (ОГРН 1033600028990, ИНН 3662004676) о взыскании 786 580 руб. 74 коп. задолженности, в том числе 399 935 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате, 386 645 руб. 32 коп. пени, о выселении из занимаемого нежилого встроенного помещения II, в литере А, А1, номера 1 (1 этаж), 2 - 21 (подвал) на поэтажном плане, площадью 166,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Еремеева, д. 1,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж (далее - истец) обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью научно-технический центр "Контакт" (далее - ООО НТЦ "Контакт", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 2-111-94 от 20.06.1994 года в размере 786 580 руб. 74 коп., в том числе 399 935 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.12.2011, 386 645 руб. 32 коп. пени за период с 11.07.1994 по 04.11.2011 и о выселении из занимаемого нежилого встроенного помещения II, в литере А, А1, номера 1 (1 этаж), 2 - 21 (подвал) на поэтажном плане, площадью 166,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Еремеева, д. 1.

В судебном заседании истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в связи с чем просил взыскать 411 993 руб. 77 коп., в том числе 399 935 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.12.2011, пени в размере 12 058 руб. 28 коп. за период с 30.12.2008 по 04.11.2011. В остальной части исковые требования поддержал.

о взыскании задолженности по договору поставки N 2/09N 100 от 18 сентября 2009 года в сумме 327720 руб. 00 коп. и неустойки в сумме 6415 руб. 54 коп., всего 334135 руб. 54 коп. о взыскании задолженности по договору поставки N 2/09N 100 от 18 сентября 2009 года в сумме 327720 руб. 00 коп. и неустойки в сумме 6415 руб. 54 коп., всего 334135 руб. 54 коп. о взыскании задолженности по договору поставки N 2/09N 100 от 18 сентября 2009 года в сумме 327720 руб. 00 коп. и неустойки в сумме 6415 руб. 54 коп., всего 334135 руб. 54 от ответчика - не явился, извещен надлежащим обрРешением Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2012 г.. по делу N А14-14052/2011 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО НТЦ "Контакт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2012 г.. по делу N А14-14052/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определение Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 г..).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 19.06.2012 г.. не явился представитель заявителя апелляционной жалобы.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванного лица о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ, апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие.

Представитель Администрации городского округа город Воронеж, явившийся в судебное заседание, возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2012 г.. по делу N А14-14052/2011 и удовлетворения апелляционной жалобы, в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается, что 20.06.1994 г.. между Комитетом по управлению имуществом города Воронежа (правопредшественник истца, арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью коллективным предприятием НТЦ "Контакт" (правопредшественник ответчика, арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 2-111-94 от 20.06.1994, по условиям которого арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение (строение) в доме N 1 по ул. Еремеева, с общей площадью 214,3 кв.м для использования под размещение служебных (проектно-технологические службы) и складских помещений. Срок аренды установлен с 01.01.1994 по 31.12.1996 (п. 1.1, 1.3 договора).

Согласно п. 1.1 договора ежемесячный размер арендной платы был установлен в сумме 890 774 руб. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Размеры арендной платы могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон в случаях изменения ставок арендной платы либо предоставления арендатору льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления г. Воронежа; других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 3.1, 3.2 договора).

Арендодателем направлялись в адрес ответчика уведомления об изменении ежемесячной арендной платы. Между сторонами подписывались дополнительные соглашения.

Дополнительным соглашением от 02.10.2001 стороны установили, что по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой городского бюджета и взыскивается с начислением пени 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с дополнительным соглашением от 05.05.2006 ежемесячная арендная плата вносится не позднее 10 числа отчетного месяца.

В дополнительном соглашении стороны определили размер ежемесячной арендной платы в сумме 12 736 руб. Данное соглашение вступило в силу с 01.09.2008 года.

Дополнительным соглашением от 07.06.2011 стороны уточнили характеристики арендуемого имущества: нежилое встроенное помещение II в лит А, А1, площадью 166,7 кв.м. Ежемесячная арендная плата с 01.01.2010 была установлена в сумме 28 339 руб. Данное соглашение вступило в силу с 01.01.2010.

03.08.2011 арендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление N 11/3-03/2273, в котором указывалось на прекращение с 04.11.2011 договора аренды N 211194 от 20.06.1994 в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ссылаясь на ненадлежащие исполнение ответчиком обязанностей по договору аренды, а также не освобождение помещений после прекращения договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд апелляционной инстанции, также как и суд области, полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В рассматриваемом случае между сторонами был заключен договор аренды от 20.06.1994 г..

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 3 ст. 9 АПК РФ).

Поскольку доказательств своевременного внесения арендатором арендной платы, предусмотренной договором аренды за предъявленный истцом период, в материалы дела ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ), суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки.

Пунктом 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 02.10.2001 г.. стороны предусмотрели, что по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой городского бюджета и взыскивается с начислением пени 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Судом апелляционной инстанции, также как и судом области, проверен и признан обоснованным представленный истцом расчет задолженности и пени.

В силу изложенных обстоятельств подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 411 993 руб. 77 коп., в том числе 399 935 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.12.2011 и пени в размере 12 058 руб. 28 коп. за период с 30.12.2008 по 04.11.2011.

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда области об удовлетворении требования истца о выселении ответчика из спорного помещения, в силу следующего.

Согласно статье 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку в рассматриваемом случае арендные отношения между сторонами продолжались после истечения срока действия договора, спорный договор аренды является продленным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как следует из материалов дела, арендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление N 11/3-03/2273 от 03.08.2011.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательств возврата спорного помещения в материалы дела не представлено, требования истца о выселении ответчика из занимаемого нежилого встроенного помещения II, в литере А, А1, номера 1 (1 этаж), 2 - 21 (подвал) на поэтажном плане, площадью 166,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Еремеева, д. 1, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Обжалуя принятое по делу решение, заявитель ссылается на то, что дополнительное соглашение от 07.06.2011 г.., которым был увеличен размер арендной платы, не может быть принято судом во внимание, поскольку не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указанный довод подлежит отклонению, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, договор аренды N 2-111-94 был заключен 20.06.1994, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно части 2 статьи 4 вышеуказанного закона обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Статьей 6 названного закона установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что изначально договор аренды был заключен на срок с 01.01.1994 г.. по 31.12.1996 г.. Однако после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, указанный договор в силу статьи 621 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а также пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в обязательной государственной регистрации, поэтому он вступил в юридическую силу и как консенсуальная сделка стал обязательным для сторон со дня его подписания (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

При таких обстоятельствах довод заявителя жалобы об отсутствии доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 07.06.2011 г.. к спорному договору, не может быть принят апелляционным судом.

Довод заявителя о том, что отказ истца от спорного договора аренды препятствует ответчику реализовать право на выкуп арендованного имущества в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" также подлежит отклонению.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения нежилого помещения в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Администрация городского округа город Воронеж об обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы о том, что односторонний отказ истца от договора аренды является злоупотреблением правом, направленным на воспрепятствование ответчику реализовать право на выкуп арендованного имущества в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанный довод основан на ошибочном толковании действующего законодательства, поскольку, направив уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, истец реализовал, таким образом, свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

При этом реализация предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ права любой из сторон отказаться от договора аренды не поставлена в зависимость от необходимости обоснования каких-либо мотивов прекращения арендных отношений, а также от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обязанностей по договору второй стороной.

Кроме того, наличие между сторонами длительных арендных правоотношений и добросовестное исполнение ответчиком обязательств по договору аренды не влияет на обязанность последнего по освобождению занимаемого помещения в связи с отсутствием правовых оснований для пользования им.

Ссылка ответчика на то, что расторжение договора направлено на лишение ООО НТЦ "Контакт" возможности реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, судом апелляционной инстанции не может быть оценена как не имеющая отношения к предмету спора.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Исходя из анализа вышеназванных норм права, с учетом представленных сторонами доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции и не находит правовых оснований для его отмены.

Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 марта 2012 по делу N А14-14052/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова Г.В.Владимирова