Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2012 г. N 20АП-2554/12

29 июня 2012 г.

Дело N А54-5841/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А., Заикиной Н.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 апреля 2012 года по делу N А54-5841/2010 (судья Митяева Л.И.,), вынесенное по иску индивидуального предпринимателя Локтюшина Олега Анатольевича (ОГРН - 304622931600304), г. Рязань к администрации города Рязани (ОГРН - 1026201270260), г. Рязань третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, г. Рязань, общество с ограниченной ответственностью "Правовой консультационный центр "Истина", г. Рязань о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 21.06.12 по 25.06.12.

В судебном заседании принимали участие до и после перерыва:

от истца: Чуйко Е.В. - представитель по доверенности от 03.10.2011, Локтюшин Олег Анатольевич - на основании паспорта,

от других лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Рязани о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

Определением суда от 26 июля 2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и общество с ограниченной ответственностью "Правовой консультационный центр "Истина".

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования. С учетом последнего уточнения, принятого судом к рассмотрению, просил суд принять пункты. 2.1., 2.1.1., 2.4. договора купли-продажи нежилого помещения Н 6, лит. Л, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, общей площадью 64, 8 кв. м. в редакции покупателя, а именно:

- п. 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии заключением экспертизы ООО "Оценка" N 5039 от 19 декабря 2011 г., а также с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, и составляет 654 730 руб. 94 коп.";

- п. 2.4. "Оплата основного долга осуществляется равными долями по 18 186 руб. 97 коп., последний платеж 18 186 руб. 99 коп. ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора. Последний платеж производится не позднее 6 апреля 2015 г.";

исключить п. 2.1.1. договора;

исключить п. 2.1.2. договора;

исключить п. 2.2. договора.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 10.04.2012 исковые требования удовлетворены, спорные пункты договора приняты в редакции истца. С администрации города Рязани в пользу индивидуального предпринимателя Локтюшина Олега Анатольевича взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей и расходы по уплате услуг эксперта в размер 12 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Рязани (далее Администрация) обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить принятое Арбитражным судом Рязанской области решение от 10.04.2012 и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований. Заявитель жалобы считает, что судом области необоснованно была назначена по делу повторная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Оценка". Считает, что истцом в спорном помещении был произведен капитальный ремонт, который эксперт ООО "Оценка" необоснованно определил как неотделимые улучшения. Указывает, что истцом (арендатором) произведены неотделимые улучшения без согласия Администрации (арендодателя). Полагает, что выкупная стоимость помещения должна быть установлена на основании судебной экспертизы, проведенной ООО "Актив".

В судебном заседании представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта ввиду следующего.

28.04.2003 года между управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (Арендодатель, УМИ) и индивидуальным предпринимателем Локтюшиным Олегом Анатольевичем (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1051203, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект 40 на основании решения УМИ N 01-010/0179 от 21.04.2003 для использования под реализацию промышленных товаров.

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 83,8 кв.м., в том числе: основная 83,8 кв.м., (пункт 1.1., 1.2.2 договора) (том 1, л.д. 104-108).

По акту приема-передачи от 28.04.2003 года нежилое помещение было передано истцу (том 1, л.д. 108).

В соответствии с пунктом 1.3. договора срок действия договора определен с 28.04.2003 г. по 27.03.2004 г.

Пунктом 6.5. договора стороны согласовали, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Соглашением от 25.05.2004 договор аренды N 1051203 от 28.04.2003 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 был расторгнут (том 1, л.д. 116).

По акту приема-передачи от 25.05.2004 нежилое помещение возвращено УМИ г. Рязани (том 1, л.д. 117).

26.05.2004 между УМИ (Арендодатель) и Благотворительным фондом "Содействия управлению ГО и ЧС МЧС России по г. Рязани" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 11561204, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект 40 на основании решения УМИ N 01-010/0179 от 21.04.2003 для использования под реализацию промышленных товаров. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 83,8 кв.м., в том числе: основная 83,8 кв.м., (пункт 1.1., 1.2.2 договора) (том 1, л.д. 111-114).

По акту приема-передачи от 26.05.2004 имущество было передано Благотворительному фонду "Содействия управлению ГО и ЧС МЧС России по г. Рязани" в лице Локтюшина Олега Анатольевича (том 1, л.д. 115).

Соглашением от 05.09.2005 договор аренды нежилого помещения N 1561204 от 26.05.2004, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 был расторгнут (том 1, л.д. 127).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 05.09.2005 помещение было возвращено УМИ г. Рязани (том 1, л.д. 126).

06.09.2005 между УМИ (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Локтюшиным Олегом Анатольевичем (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2221205, предметом которого является нежилое помещение, Н6, лит. Л, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект 40 (поз. 1, 2 на поэтажном плане подвала от 26.07.2005) на основании решения УМИ N 01-010/0404 от 01.09.2005 для размещения магазина непродовольственных товаров. По акту приема-передачи нежилого помещения от 06.09.2005 помещение было передано истцу (том 1, л.д. 125).

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 64,8 кв.м., в том числе: основная 48,0 кв.м., вспомогательная 16,8 (пункт 1.1., 1.2.2 договора) (том 1, л.д. 121-124).

В соответствии с пунктом 1.3. договора срок действия договора определен с 06.09.2005 г. по 05.08.2006 г.

Пунктом 6.5. договора стороны согласовали, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Письмом от 15.12.2006 исх. N 01-081/3912 УМИ сообщило истцу о продлении на тех же условиях и на тот же срок в соответствии с пунктом 6.5. договора аренды N 2221205 от 06.09.2005 (том 1, л.д. 119).

27.12.2007 года на основании решения УМИ N 01-010/0585 от 26.12.2007 между УМИ (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Локтюшиным Олегом Анатольевичем (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 2642107, предметом которого является нежилое помещение Н6, лит. Л, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 (поз. 1-2 на поэтажном плане подвала от 26.07.2005) для размещения магазина непродовольственных товаров (том 1, л.д. 26-29). По акту приема-передачи от 27.12.2007 помещение было передано арендатору (том 1, л.д. 33).

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 64,8 кв.м., в том числе: основная 48,0 кв.м., вспомогательная - 16,8 кв.м. (пункт 1.1., 1.2.2 договора) (том 1, л.д. 26).

В соответствии с пунктом 1.3. договора срок действия договора составил с 27.12.2007 г. по 26.12.2012 г. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Пунктом 6.5. договора стороны согласовали, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права сер. 62-МД N 397113 (том 4, л.д. 89) переданное в аренду нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань.

В заявлении от 23.05.03 (том 1, л.д. 67) истец обратился к УМИ г. Рязани с просьбой дать согласие на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении, расположенном по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40.

Письмом N 01-071/1520 от 24.06.2003 УМИ г. Рязани уведомило истца о том, что не возражает против проведения капитального ремонта в арендуемом подвальном помещении по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, при условии предоставления в УМИ проектно-сметной документации, согласованной с соответствующими службами города (Дирекция единого заказчика и др.) (том 1, л.д. 66).

Получив разрешение и согласовав с соответствующими службами локальные сметы на ремонт подвального помещения (том 1, л.д. 35-48), арендатор произвел капитальный ремонт помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 на общую сумму 1 657 170 руб. Указанные обстоятельства подтверждаются локальными сметами на ремонт подвального помещения по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 (том 1, л.д. 40-48), актами о приемке выполненных работ (том 1, л.д. 37-38, 55-65), справкой о стоимости выполненных работ и затрат (том 1, л.д. 54), договором подряда по строительству от 10.07.2008 (том 1, л.д. 53), квитанциями к приходным кассовым ордерам, кассовыми чеками (том 1, л.д. 133-135).

Из представленных документов судом области установлено, что капитальный ремонт производился в два этапа в 2005 на сумму 90 020 руб. и в 2008 на сумму 1 567 150 руб.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как установлено материалами дела, индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения по Закону N 159-ФЗ, что не оспаривается ответчиком.

Статья 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

20.04.2010 индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич обратился в УМИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (том 1, л.д. 69).

Решением Рязанской городской Думы от 26.08.2010 N 375-I "Об условиях приватизации нежилого помещения Н6 лит. Л, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40" (том 1 л.д. 71), утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп индивидуальным предпринимателем Локтюшиным О.А. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по цене - 2 601 684 руб. 06 коп., в том числе НДС-396 867 руб. 06 коп., без учета НДС - 2 204 817 руб., определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости N 723-06/2010-О от 24.06.2010, выполненного ООО "Правовой консультационной центр "Истина" по заказу Администрации (том 4, л.д. 34-84).

06.09.2010 письмом N 0169/213 (том 1, л.д. 70) ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н6 лит. Л, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40.

Указанный договор был подписан истцом с протоколом разногласий, в отношении пунктов 2.1., 2.1.1., 2.1.2., 2.4.

Истец предложил ответчику свою редакцию условий договора в этой части, указав на необходимость уменьшения цены продажи имущества на стоимость осуществленных в 2008 с согласия арендодателя неотделимых улучшений в размере 1 567 150 руб., направив протокол разногласий в адрес ответчика (том 1, л.д. 76).

Письмом от 22.10.2010 N 20/1/2-19/6262 ответчик отклонил протокол разногласий истца, не согласившись с уменьшением цены в связи с проведением капитального ремонта (том 1 л.д. 73-74).

19.11.2010 истец сообщил ответчику о том, что считает отказ в уменьшении цены необоснованным, в связи с чем передает разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда (том 1, л.д. 74-76).

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Как установлено материалами дела, разногласия у сторон возникли относительно цены выкупаемого имущества.

Согласно отчету N 723-06/2010-О об определении рыночной стоимости недвижимого имущества Н6 лит. Л, площадью 64,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, выполненному ООО "Правовой консультационный центр "Истина" по заказу администрации г. Рязани (том 4 л.д. 34-84), итоговая цена указанного объекта недвижимости составила 2 601 684 руб. 06 коп. с учетом НДС и 2 204 817 руб. без учета НДС (том 4 л.д. 84).

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ч. 5 п. 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненорматиного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Согласно отчету N 5589, выполненному независимым оценщиком ООО "Оценка" по заказу истца, об определении рыночной стоимости недвижимого имущества Н6 лит. Л, площадью 64,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 2 618 000 руб. (том 2 л.д. 88-129).

Истец в суде первой инстанции высказал позицию о том, что выкупная цена должна быть уменьшена на 1 324 269 руб. 06 коп., что составляет стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений помещения, определенных экспертом (1 324 269 руб. 06 коп.), не включая затрат на капитальный ремонт в размере 90 020 руб. (уменьшение размера арендной платы в счет проведенного истцом капитального ремонта помещения).

Ответчик против уменьшения выкупной цены на сумму неотделимых улучшений возражал, ссылаясь на то, что разрешение на производство неотделимых улучшений или проведение капитального ремонта администрацией не выдавалось, в связи с чем требование истца о зачете неотделимых улучшений является незаконным.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При передаче арендуемого помещения подвала общей площадью 64,8 кв.м.в акте приема-передачи от 27.12.2007 сторонами указано, что помещение требует проведение капитального ремонта (том 1, л.д. 33).

Согласно п. 3.2.7 договора аренды недвижимого имущества N 2642107 от 27.12.2007 (том 1 л.д. 26) арендатор обязуется не производить перепланировки, капитальный ремонт объекта аренды, а также ремонт фасада и общего имущества здания без письменного разрешения Арендодателя, согласования с Балансодержателем объекта и другими службами (учреждениями) города.

В соответствии с п. 7.2 указанного договора все произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта являются собственность МО город Рязань. Неотделимые улучшения объекта проводятся арендатором только с разрешения Арендодателя по согласованию с Балансодержателем. По окончании договора стоимость всех неотделимых улучшений не возмещается.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда области в том, что из анализа условий договора аренды и документов, подтверждающих фактически произведенные истцом работы в арендуемом помещении следует, что по результатам проведенного истцом капитального ремонта в арендуемом помещении созданы неотделимые улучшения.

Как было указано выше, в письме от 24.06.2003 N 01-071/1520 (том 1, л.д. 66) на обращение индивидуального предпринимателя Локтюшина О.А. УМИ сообщило, что не возражает в проведении капитального ремонта подвала, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, при условии предоставления в УМИ проектно-сметной документации, согласованной с соответствующими службами.

02.07.2008 ООО "Оргпроект" был составлен рабочий проект по ремонту подвального помещения по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, который состоял из сметной документации и локальной сметы.

Локальные сметы на капитальный ремонт на сумму 1 567 150 руб. и на сумму 90 020 руб. были согласованы в МП "Управление капитального строительства города Рязани" и с администрацией г. Рязани Управлением ЖКХ (том 1, л.д. 35-38, 39-48, том 3, л.д. 36-43). Каких-либо возражений либо несогласия с объемом работ и их стоимостью ни арендодателем, ни балансодержателем заявлено не было.

В подтверждение факта проведения работ по капитальному ремонту помещения истец представил акты выполненных работ (том 1, л.д.37-38, 55-65), из которых следует, что работы, указанные в акте приемки законченных строительных работ, выполнены в полном объеме.

Дополнительным соглашением от 21.07.2008 г. УМИ приняты к зачету работы по ремонту объекта и применен при расчете арендной платы коэффициент Ккр=0,25 на период с 01.07.2008 по 30.06.2009 (том 1, л.д. 34).

Таким образом, о фактическом согласовании ответчиком выполнения работ по капитальному ремонту помещения свидетельствуют также последующие отношения сторон, в том числе частичная компенсация ответчиком произведенных расходов истца по капитальному ремонту в счет арендных платежей.

К зачету была принята локальная смета на ремонт подвального помещения от 30.05.2005 на сумму 90 020 руб. (том 1, л.д. 35-36).

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что суд области пришел к обоснованному выводу, что произведенный истцом капитальный ремонт помещения, в результате которого были созданы неотделимые улучшения, о зачете которых в счет выкупной стоимости имущества заявил истец, согласован как с собственником, так и с балансодержателем имущества, как того требуют условия договора аренды и нормы действующего законодательства.

Доказательств обратного ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

С целью установления рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 и стоимости неотделимых улучшений судом области определением от 25.01.2011 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "АКТИВ".

Как указано судом области, поскольку экспертное заключение N 205-03/2011 от 25.04.2011 (том 3 л.д. 131-167) содержало недостоверные сведения относительно стоимости объекта недвижимости и перечня работ, которые относятся к неотделимым улучшениям, по ходатайству истца определением суда от 04.10.11 была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Оценка".

Согласно экспертному заключению от 19.12.2011 N 5039 (том 5 л.д. 60-152) и пояснениям к нему (том 6, л.д. 14-46) стоимость неотделимых улучшений, выполненных индивидуальным предпринимателем Локтюшиным О.А. в помещении, на дату направления оферты, составляет 1 324 269 руб. 06 коп. К капитальному ремонту помещения экспертом отнесены работы, направленные на изменение параметров нежилого помещения, его частей и качества инженерно-технического обеспечения. Перечисленные в экспертном заключении работы по капитальному ремонту арендуемого помещения соответствуют перечню работ, указанному в смете на капитальный ремонт, которая была согласована с арендодателем. Критериями отнесения экспертом улучшений к неотделимым послужили такие характеристики улучшений, которые обусловлены невозможностью отделения от арендованного объекта без причинения вреда арендуемому имуществу.

Апелляционная инстанция считает, что судом области сделан обоснованный вывод о том, судебная экспертиза по определению суда от 04.10.11 проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение ООО "Оценка" от 19.12.2011 N 5039, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения.

Таким образом, суд области сделал правильный вывод о достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в ходе повторной судебной экспертизы.

Поскольку факт согласования арендатором работ по капитальному ремонту помещения с арендодателем подтвержден материалами дела, суд области, руководствуясь пунктом 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 1 324 269 руб. 06 коп. в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, рыночная стоимость которого на момент направления оферты составляет 1 979 000 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы (том 5, л.д. 104), определив выкупную цену арендуемого имущества в размере 654 730 руб.94 коп. (1 979 000 руб. - 1 324 269 руб. 06 коп.).

С учетом изложенного, спорные пункты договора купли-продажи муниципального имущества суд первой инстанции обоснованно принял подлежащими изложению в редакции истца.

Судебная коллегия согласна с позицией суда области о необходимости исключить из условий договора пункты 2.1.1, 2.1.2, 2.2., касающиеся установления цены продажи с учетом НДС и суммы НДС, поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом ООО "Оценка" произведенный в спорном помещении капитальный ремонт необоснованно отнесен к неотделимым улучшениям, отклоняется удом апелляционной инстанции, поскольку экспертом к неотделимым улучшениям правильно отнесены такие характеристики улучшений, которые обусловлены невозможностью отделения от арендованного объекта без причинения вреда арендуемому имуществу. При этом следует учитывать, что улучшения помещения, которые обусловлены невозможностью отделения от объекта, относятся к категории неотделимых улучшений независимо от того, в результате каких мероприятий (капитальный ремонт, переоборудование и т.д.) они были произведены. В этой связи, суд области обоснованно не принял как доказательство экспертное заключение ООО "Актив", в котором неверно определены критерии оценки неотделимых улучшений, в связи с чем ряд произведенных истцом неотделимых улучшений не был учтен при определении их стоимости.

Довод жалобы о том, что истец произвел неотделимые улучшения без согласования с арендодателем, отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащий обстоятельствам дела, из которых следует, что ответчиком было согласовано проведение капитального ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения.

Остальные доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба не удовлетворена судом, таким образом, расходы по государственной пошлине, уплаченной за подачу апелляционной жалобы на решение арбитражного суда в размере 2 000 руб., относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 апреля 2012 года по делу N А54-5841/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.В. Каструба

Судьи

Ю.А. Волкова Н.В. Заикина