Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2012 г. N 08АП-3429/12

город Омск

04 июля 2012 г.

Дело N А46-18166/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кулагиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3429/2012) закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" на решение Арбитражного суда Омской области от 13.03.2012 года по делу N А46-18166/2011 (судья Скиллер-Котунова Е.В.), принятое по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" (ИНН 7744000302, ОГРН 1027739326449) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524), при участии в деле третьего лица: закрытого акционерного общества "АльфаКом" в лице конкурсного управляющего Григорьева Алексея Валерьевича, о признании незаконным отказа в регистрации права собственности, об обязании зарегистрировать право собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

от закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" - Бычков А.В. по доверенности N 3-1816 от 06.10.2011 сроком действия до 15.08.2012 (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Комиссаров Д.Н. по доверенности N 01 от 10.01.2012 сроком действия по 31.12.2012 (личность представителя установлена на основании служебного удостоверения);

от закрытого акционерного общества "АльфаКом" в лице конкурсного управляющего Арутюняна Арсена Акоповича - лично (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

установил:

закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк" (далее - ЗАО "Райффайзенбанк", заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в регистрации права собственности заявителя на 1/5 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040103:3169, обязании зарегистрировать право собственности на указанный участок.

Решением Арбитражного суда Омской области от 13.03.2012 по делу N А46-18166/2011 в удовлетворении требований общества отказано.

ЗАО "Райффайзенбанк" с решением суда первой инстанции не согласилось и обжаловало его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

28.07.2008 между ЗАО "Райффайзенбанк" и ЗАО "АльфаКом" было подписано генеральное соглашение N 012/08 об условиях и порядке открытия кредитной линии. Согласно пунктам 1.1, 1.2. названного соглашения банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) ЗАО "АльфаКом" в размере 30000000 руб. на срок до 27.07.2018 года для покупки и ремонта недвижимого имущества.

28.07.2008 ООО "Омскводопром-сервис" (залогодатель), ЗАО "Райффайзенбанк" (залогодержатель) и ЗАО "АльфаКом" заключили договор об ипотеке N ИР-012/08, согласно которому в целях обеспечения заемщиком его обязательств перед залогодержателем по кредитному соглашению от 28.07.2008, залогодатель передает в залог залогодержателю недвижимое имущество - нежилые помещения, номера на поэтажном плане 2П (1-12,21-24,26, 30,31) общей площадью 432,4 кв.м., находящиеся на первом этаже нежилого строения, литера А, по адресу: г. Омск, ул. Октябрьская, д. 190, принадлежащие залогодателю на праве собственности.

10.11.2009 решением Арбитражного суда Омской области по делу N А46-20113/2009 ЗАО "АльфаКом" было признано несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 04.02.2010 требование ЗАО "Райффайзенбанк" в сумме 34 141 814 руб. 56 коп. включено в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "АльфаКом" как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.

22.09.2011 ЗАО "Райффайзенбанк" уведомило конкурсного управляющего ЗАО "АльфаКом" Григорьева А.В. о принятом решении оставить за собой предмет залога - нежилые помещения, номера на поэтажном плане "П (1-12,21-24,26, 30,31) общей площадью 432,4 кв.м., находящиеся на первом этаже нежилого строения, литера А, по адресу: г. Омск, ул. Октябрьская, д. 190.

29.09.2011 ЗАО "Райффайзенбанк" и конкурсным управляющим ЗАО "АльфаКом" был подписан акт приема-передачи вышеуказанного имущества.

03.10.2011 ЗАО "Райффайзенбанк" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении следующего имущества, принадлежащего ЗАО "АльфаКом":

- нежилые помещения, номера на поэтажном плане 2П (1-12,21-24,26, 30,31) общей площадью 432,4 кв.м., находящиеся на первом этаже нежилого строения, литера А, по адресу: г. Омск, ул. Октябрьская, д. 190;

- 1/5 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040103:3169, местоположение которого установлено относительно строения, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный АО, ул. Октябрьская, д. 190.

06.12.2011 Управлением Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на земельный участок было отказано. Основанием отказа послужил тот факт, что согласно договору ипотеки от 28.07.2008 N ИР-012/08 в пользу банка были заложены только нежилые помещения.

Считая, что отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности нарушает права и законные интересы ЗАО "Райффайзенбанк", последнее обратилось в суд с вышеуказанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявления общества, суд первой инстанции руководствовался правомерностью позиции заинтересованного лица относительно того, что права на земельный участок не могли быть зарегистрированы за ЗАО "Райффайзенбанк" ввиду отсутствия в договоре ипотеки от 28.07.2008 указания на залог земельного участка; после получения у залогодателя прав собственности на земельный участок изменения в договор ипотеки внесены не были.

Также суд первой инстанции принял во внимание положения статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что обращение взыскания на земельный участок по обязательства его собственника допускается только на основании решения суда. Ввиду отсутствия такого решения суда первой инстанции регистрация права собственности общества на земельный участок не могла быть произведена.

В апелляционной жалобе ЗАО "Райффайзенбанк", ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и нарушение единообразия судебной практики, просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, совокупность имеющихся обстоятельств является достаточной для регистрации права собственности на спорный земельный участок.

Управление Росреестра по Омской области представило отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым оснований для регистрации доли в праве собственности на земельный участок не имеется. Заинтересованное лицо просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

ЗАО "АльфаКом" в лице арбитражного управляющего отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Судебное заседание апелляционного суда проведено при участии представителей: ЗАО "Райффайзенбанк", поддержавшего доводы апелляционной жалобы и требования по существу; заинтересованного лица, указавшего на законность спорного отказа в регистрации права собственности; арбитражного управляющего ЗАО "АльфаКом", который пояснил, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Статьями 334, 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно пункту 4.1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой.

Воспользовавшись данным правом, общество приобрело права собственности на предмет залога (нежилые помещения).

Следует отметить, что после заключения договора ипотеки залогодателем была приобретена 1/5 доля в праве собственности на земельный участок, занятый строением, в котором расположены нежилые помещения (данное обстоятельство следует из уведомления Управления Росреестра по Омской области от 02.11.2011 л.д. 30, и сообщения от 06.12.2011 л.д. 25).

Как полагает апелляционный суд, общество также приобрело право собственности на земельный участок в соответствующей доле.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения находящиеся на земельном участке, и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Согласно пункту 17 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

Таким образом, законодателем не предусмотрена возможность обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, без земельного участка, на котором оно находится.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с правовой позицией заинтересованного лица и суда первой инстанции о том, что, поскольку земельный участок, на который претендует общество, предметом залога по договору ипотеки не являлся, заявитель не имеет оснований для регистрации права собственности на него.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" применяя положения пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в указанном в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Поскольку залогодатель приобрел право собственности на долю в земельном участке под заложенным недвижимым имуществом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что вместе с помещением считается заложенной принадлежащая залогодателю и доля в праве на земельный участок, хотя и в договоре об ипотеке нежилых помещений об этом не указано.

Следовательно, общество как лицо, которое приобрело права на заложенное недвижимое имущество, одновременно приобрело права собственности на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом (в соответствующей доле).

По таким основаниям отказ в государственной регистрации права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, а также отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных ЗАО "Райффайзенбанк" являются неправомерными. В данном случае судом было допущено неправильное истолкование закона, повлекшее принятие неверного решения, что на основании пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта. Требования общества подлежат удовлетворению.

Судебные расходы ЗАО "Райффайзенбанк", понесенные в связи с рассмотрением его заявления в суде первой инстанции и пересмотром в апелляционном порядке решения суда первой инстанции, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на заинтересованное лицо.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 и пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" удовлетворить, решение Арбитражного суда Омской области от 13.03.2012 года по делу N А46-18166/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Требования закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в регистрации права собственности закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" на 1/5 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040103:3169.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировать право собственности закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" на 1/5 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040103:3169.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) в пользу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" (ИНН 7744000302, ОГРН 1027739326449) судебные расходы в размере 3 000 рублей 00 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.А. Золотова Н.А. Шиндлер