Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2012 г. N 13АП-11409/12

г. Санкт-Петербург

16 июля 2012 г.

Дело N А56-8345/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Медведевой И.Г.

судей Копыловой Л.С., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кобылиной А.П.

при участии:

от истца: представителя Валдайцева В.Р. по доверенности N 35429-42 от 27.12.2011

от ответчика: представителя Хмыз О.П. по доверенности от 30.03.2012; представителя Кондрашова С.Н. по доверенности от 15.06.2012

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11409/2012) ООО "ПСГ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2008 по делу N А56-8345/2008 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "ПСГ"

о взыскании 8 941 503 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате, пеней, штрафа, расторжении договора и выселении

установил:

Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный; ОГРН 1027809244561; далее - КУГИ, Комитет, истец) обратился с требованием о взыскании 6 015 499 руб. 60 коп., составляющих задолженность общества с ограниченной ответственностью "ПСГ" (191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.31, лит.А, пом.2Н, ОГРН 1057810075476; далее - ООО "ПСГ", ответчик) по внесению арендных платежей по договору N 00/ЗК-04139(17) от 22.11.2006 и 2 094 667 руб. 33 коп. пеней за просрочку платежей. Комитетом так же заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка N 00/ЗК-04139(17) от 22.11.2006 и выселении ООО "ПСГ" с земельного участка, расположенного по адресу г.Санкт-Петербург, Байконурская улица, участок южнее дома N 22 литер А по проспекту Испытателей.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2008 исковые требования удовлетворены в части взыскания 6 064 145 руб. 44 коп. долга, 2 094 667 руб. 13 коп. пеней и 10 000 руб. штрафа. Суд также расторг заключенный между участвующими в деле лицами договор N 00/ЗК-04139(17) от 22.11.2006 и выселил ответчика с занимаемого земельного участка.

ООО "ПСГ" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда.

В обоснование своих доводов о неправильности решения податель жалобы ссылается на следующие обстоятельства.

Вывод суда о соблюдении Комитетом претензионного порядка урегулирования спора не подтверждается материалами дела. Представленный истцом список заказных писем не подтверждает того обстоятельства, что в качестве корреспонденции направлялись именно представленные истцом претензии.

Требуя расторжения договора, Комитет не исполнил обязанности, предусмотрено статьей 619 ГК РФ об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости выполнения им обязательства в разумный срок.

Суд взыскал задолженность в сумме, превышающей заявленную истцом и взыскал 10 000 руб. штрафа, требования о взыскании которого не содержатся в исковом заявлении.

По мнению подателя жалобы, суду необходимо принять во внимание то обстоятельство, что после вынесения решения Комитет не предпринимал мер к фактическому прекращению договорных отношений, и ООО "ПСГ" было продолжено строительство паркинга и приняты меры к регистрации права собственности на объект.

Представитель Комитета в судебном заседании заявила о своем согласии с обжалуемым решением.

Рассмотрев материалы дела в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения участвующих в деле лиц в судебном заседании, апелляционный суд установил недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, что привело к принятию неправильного решения.

По существу спора апелляционным судом установлено следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, выступающим в качестве арендодателя, и ООО "ПСГ" - арендатором, заключен договор N 00/ЗК-04139(17) от 22.11.2006 на передачу земельного участка для осуществления арендатором инвестиционного проекта.

Исполнение Комитетом договорных обязательств по передаче арендатору земельного участка и наличие у ООО "ПСГ" неисполненного денежного обязательства по внесению арендной платы подтверждены материалами дела и не являются предметом апелляционного обжалования.

В соответствие с пунктом 4.3.1 договора арендатор принял на себя обязательства перечислять арендные платежи не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала. Учитывая истечение установленных договором сроков оплаты и неисполнение ООО "ПСГ" договорных обязательств, Комитет правомерно обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности с начислением неустойки за несвоевременную оплату.

Обоснованно признав исковые требования в данной части правомерными, суд первой инстанции взыскал сумму задолженности по арендным платежам в сумме 6 064 145 руб. 44 коп., то есть в сумме, превышающей заявленную Комитетом к взысканию в исковом заявлении - 6 015 499 руб. 60 коп.

Решение суда в данной части подлежит изменению в части размера взыскиваемой суммы. Однако, учитывая, что ООО "ПСГ" в судебное заседание представлено платежное поручение N 98, свидетельствующие о перечислении суммы задолженности арендодателю ООО "Север - Сервис" в счет обязательств ООО "ПСГ" по спорному договору, апелляционный суд приходит к выводу об исполнении ответчиком обязательств в данной части и об отсутствии оснований для удовлетворения данных исковых требований.

Решение суда в части взыскания с ООО "ПСГ" 10 000 руб. штрафа вынесено с нарушением процессуальных норм, поскольку такие требования Комитетом не заявлялись.

Решение суда в данной части подлежит отмене без вынесения судебного акта в данной части по причине отсутствия соответствующих исковых требований.

При удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за несвоевременную оплату, суд первой инстанции не учел того обстоятельства, что пени рассчитаны истцом по ставке 0,15% от суммы задолженности, в то время как условия заключенного сторонами договора предусматривают обязанность арендатора при просрочке внесения арендных платежей уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности (п.8.3 договора).

Из расчета размера неустойки, установленного договором, исковые требования о взыскании пеней подлежат удовлетворению в сумме 1 396 093 руб. 85 коп.

В отношении требований Комитета о расторжении договора и выселении ответчика с занимаемого участка апелляционным судом установлено следующее.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательств

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны, на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из положений статей 452 и 619 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01. 2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить арендатору предупреждение об исполнении обязательств в разумные сроки, при неисполнении обязательства в разумные сроки, направляется предложение о расторжении договора.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

С учетом изложенного, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

При обращении с иском о расторжении договора аренды арендодатель в силу статьи 65 АПК РФ обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела Комитет в претензиях N 5339 от 12.11.2007 и N 100 от 18.01.2008 сообщало арендатору о возникших задолженностях, что является основанием для уплаты неустойки. Комитет указывает на необходимость уплаты задолженности и констатирует наличие у него права досрочного расторжения договора, в связи с чем просит явиться по указанному адресу для подписания соглашения о расторжении договора.

В качестве доказательств отсылки перечисленных претензий Комитетом представлены Список N 197 (л.д. 28-29) и список N 2 (л.д.34).

Апелляционный суд принимает во внимание то обстоятельство, что содержание списка N 197, изложенное на первом листе, представлено в копии документа, но не заверено отметкой "копия верна" Комитета и не содержит оттиска печати отделения связи, принимающего корреспонденцию.

Указанный список, так же, как и список N 2 не содержит указания на отсылку в адрес ООО "ПГС" именно претензий с требованием об исполнении обязательства и требованием о расторжении договора.

В деле отсутствуют сведения о вручении арендатору указанной корреспонденции.

Указанные обстоятельства, с учетом позиции ООО "ПГС" о неполучении им претензий Комитета, расценены апелляционным судом в качестве отсутствия в материалах дела доказательств, с необходимостью и достоверно свидетельствующих о получении ООО "ПГС" требований Комитета, и, как следствие, доказательств соблюдения Комитетом досудебного порядка урегулирования спора в части требований о расторжении договора.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При указанных обстоятельствах, требование о расторжении договора аренды земельного участка N 00/ЗК-04139(17) от 22.11.2006 подлежит оставлению без рассмотрения.

В связи с тем, что основное требование искового заявления оставлено судом без рассмотрения, вытекающее из него дополнительное требование о выселении ответчика с занимаемого участка удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 2 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2008 отменить. Принять новый судебный акт. Взыскать с ООО "ПСГ" (191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.31, лит.А, пом.2Н; ОГРН 1057810075476) в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 1 396 093 руб. 85 коп. пеней и 47 567 руб. 40 коп. расходов по госпошлине.

В части расторжения договора аренды N 00/3К-04139(17) от 22.11.2006 иск оставить без изменения.

В остальной части исковых требований о взыскании денежных средств и в части исковых требований о выселении ООО "ПСГ" с земельного участка, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, Байконурская ул., участок 1 (южнее дома 22, лит.А по проспекту Испытателей) в иске отказать.

Возвратить Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный; ОГРН 1027809244561) из Федерального бюджета РФ 2000 руб. госпошлины по иску.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

Л.С. Копылова И.Ю. Тойвонен