Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2012 г. N 12АП-1815/12

г. Саратов

18 июля 2012 г.

Дело N А57-4423/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "11" июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "18" июля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В. Б.,

судей Дубровиной О.А., Тимаева Ф.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушнаренко Г.А.,

при участии в судебном заседании:

от Комитета по управлению имуществом города Саратова - Алакин С.О. доверенность N 02-08/10911 от 29.10.2010,

в отсутствии иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 декабря 2011 года по делу N А57-4423/2011, (судья Большедворская Е.Л.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Коммунальник-44" (г. Саратов, ИНН 6454069685, ОГРН 1046405408477)

к Комитету по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов, ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511)

третье лицо: ГУП "Саратовское бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" (г. Саратов, ИНН 6450033342, ОГРН 1026402190462 )

об обязании заключить договор купли-продажи на условиях прилагаемого проекта договора

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Коммунальник-44" с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова, третье лицо: ГУП "Саратовское бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости", об обязании заключить договор купли-продажи на условиях прилагаемого проекта договора.

До принятия судом решения, истец уточнил заявленные требования и просил обязать Комитет по управлению имуществом города Саратова заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Коммунальник-44" договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147 "А" на следующих существенных условиях:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продает, а Покупатель на условиях настоящего договора приобретает

нежилое помещение литер А обшей площадью 137,7 кв. м. находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147А - выделенное на плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (далее - Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 12 октября 2009 г. серии 64-АВ N 303220, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12 октября 2009 г. N 64-64-11/640/2009-138).

1.3. Покупатель признает, что состояние и качество Объекта соответствует условиям

настоящего договора. Условия приобретения Объекта и его использования Покупателю известны. Покупатель признает, что сведения, представленные Продавцом (включая технико - инвентаризационную документацию, отражающую планировку Объекта), соответствуют действительному состоянию Объекта.

1.4. Риск повреждения Объекта (в том числе в результате перепланировки) переходит

на Покупателя с момента подписания договора.

2. СУММА ДОГОВОРА. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ.

2.1. Сумма настоящего договора составляет 1 249 678 (один миллион двести сорок девять тысяч шестьсот семьдесят восемь) рублей (НДС не облагается).

2.2. Покупатель производит оплату с рассрочкой платежа в течение 7 лет со дня подписания договора.

2.3. Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1. договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями, кроме последнего, в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала, начиная с квартала 201 г.

2.4. На сумму договора, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка платежа, производится начисление процентов, исходя из 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату

опубликования объявления о продаже Объекта (ставка рефинансирования составляет 7,75 %), которые уплачиваются ежеквартально, одновременно с очередным платежом. Начисление процентов производится с даты заключения договора.

2.5. Покупатель производит оплату путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 8.1. настоящего договора. В платежном поручении указывает: "Оплата согласно договору купли-продажи от " _" 2011 г. N, без НДС".

2.6. Покупатель самостоятельно исчисляет расчетным методом и уплачивает в бюджет соответствующую сумму НДС.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

3.1. СТОРОНЫ ОБЯЗАНЫ:

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Объект.

3.2. ПРОДАВЕЦ ОБЯЗАН:

В течение 30 дней после подписания настоящего договора обеспечить передачу Покупателю Объекта по акту приема - передачи.

3.3. ПОКУПАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

3.3.1 Оплатить стоимость Объекта, указанную в п. 2.1. настоящего договора.

3.3.2. Принять Объект от балансодержателя по акту приема - передачи.

3.3.3. Нести ответственность за сохранность и качество Объекта после подписания акта приема-передачи.

3.3.4. Заключить с балансодержателем здания, а также с другими пользователями (собственниками) помещений, расположенных в здании, в котором находится приобретаемый Объект, договор на совместную эксплуатацию здания. Содержать прилегающую к Объекту территорию в надлежащем санитарном состоянии, а также проводить необходимое ее благоустройство.

3.3.5.Обеспечивать беспрепятственный допуск на Объект работников эксплуатационных служб для ремонта и обслуживания инженерных сетей и коммуникаций,

3.3.6. Предоставлять Продавцу по его требованию необходимые доказательства выполнения им условий настоящего договора.

3.3.7. Оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

3.3.8. После перехода к Покупателю права собственности на Объект он самостоятельно оформляет право пользования земельным участком.

3.4. ПРОДАВЕЦ ИМЕЕТ ПРАВО:

3.4.1. Расторгнуть в соответствии с действующим законодательством настоящий договор в случаях невыполнения Покупателем условий договора, а также не перечисления на счет Продавца первоначального взноса или очередного платежа в течение 3 месяцев.

3.5. Права, обязанности и ответственность Сторон в отношении Объекта как заложенного имущества определяются в разделе 6 настоящего договора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае просрочки оплаты по настоящему договору Покупатель выплачивает

Продавцу пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату очередного платежа, от просроченной суммы договора (очередного платежа) за каждый день просрочки. Выплата пени не освобождает от выполнения условий договора.

4.2. В случае расторжения настоящего договора с Покупателя взыскивается штраф в

размере арендной платы за время владения Объектом с даты государственной регистрации перехода права.

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Стороны настоящего договора подтверждают выполнение следующих установленных Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ, от 2 июля 2010 г. N 150-ФЗ) (далее - Закон) условий:

- Покупатель не осуществляет добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), а также не относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, указанным в части 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации";

-Объект находится во временном пользовании непрерывно более двух лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 16.11.2005 г. N 235/5, заключенным сроком на 11 месяцев (действие которого возобновлялось на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- на день подачи Покупателем заявления о реализации преимущественного права на

приобретение Объекта (подписания договора купли-продажи Объекта) отсутствует задолженность по арендной плате за Объект, неустойкам (штрафам, пеням);

-площадь помещений не превышает предельных значений при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенных Законом Саратовской области от 25 сентября 2008 г. N 242-ЗСО "О мерах по реализации в Саратовской области субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества" (с изменениями от 26.03.2009 N 31-ЗСО);

-на момент заключения настоящего договора решение Саратовской городской Думы о

включении Объекта в перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) и которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, не принималось.

5.2.Право собственности на приобретенный Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права.

5.3. Стороны настоящего договора подтверждают, что договор аренды объекта нежилого фонда N 235/5 от 16.11.2005 г., заключенный между ними, на момент осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Объект является расторгнутым.

5.4. В соответствии с действующим законодательством Объект в обеспечение обязательств, принятых по настоящему договору, считается находящемся в залоге у Продавца с момента государственной регистрации перехода права.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА КАК ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА

6.1. ПОКУПАТЕЛЬ ИМЕЕТ ПРАВО:

6.1.1. Владеть и пользоваться заложенным имуществом, указанным в п. 1.1. настоящего договора.

6.1.2. Самостоятельно осуществлять выбор страховой компании.

6.2. ПОКУПАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

6.2.1. Нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать его сохранность, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, нести риск случайной гибели и иного повреждения имущества, заложенного по настоящему договору.

6.2.2. Незамедлительно сообщать Продавцу сведения об изменениях, происшедших с

заложенным имуществом, о посягательствах на него третьих лиц, случаях реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

6.2.3. Не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества.

6.2.4. Не препятствовать Продавцу производить осмотр заложенного имущества в период действия настоящего договора.

6.2.5. Не передавать в залог третьим лицам, не отчуждать заложенное имущество до

момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

6.2.6. Осуществлять переустройство и/или перепланировку заложенного имущества

только с письменного согласия Продавца, при условии обязательного соблюдения требований действующего законодательства РФ.

6.2.7. За свой счет застраховать в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности Объект в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, заключив договор (полис) страхования заложенного имущества, где в качестве выгодоприобретателя будет указан продавец, и предоставить Продавцу копию заключенного договора страхования и копию правил страхования.

6.2.8. Возвратить Продавцу Объект в течение 30 дней с даты получения уведомления о расторжении настоящего договора.

6.3. ПРОДАВЕЦ ИМЕЕТ ПРАВО:

6.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного по настоящему договору имущества.

6.3.2. Требовать от Покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества.

6.3.3. Обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Взыскание по требованию Продавца обращается на Объект по решению суда. Иск об

обращении взыскания на имущество, заложенное по настоящему договору, предъявляется Продавцом в Арбитражный суд Саратовской области.

6.3.4. На удовлетворение своего требования по обязательств у, обеспеченному залогом, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу (считается заключенным) с даты подписания

его обеими сторонами и действует до выполнения по нему сторонами своих обязательств.

7.2. В случаях изменений местонахождения и других реквизитов стороны обязаны сообщать об этом друг другу в течение 10 дней с момента регистрации изменений.

7.3. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон.

7.4. Взаимоотношения сторон, не предусмотренные настоящим договором, регулируются действующим законодательством РФ.

7.5. Договор составлен в 4-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один передается Покупателю, два остаются у Продавца, один - в регистрирующий орган.

8. МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ, РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

8.1. ПРОДАВЕЦ: Комитет по управлению имуществом города Саратова.

410012, г. Саратов, Театральная площадь, 7 тел. 27-71-65.

Реквизиты: Получатель - УФК по Саратовской области (Комитет по управлению имуществом г. Саратова)

ИНН 6450003860, КПП 645001001

Банк получателя - ГРКЦ ГУ Банка России по Саратовской области, БИК 046311001,

ОКАТО 63401000000, сч. 40101810300000010010, код бюджетной классификации 04611402032040000410.

8.2. ПОКУПАТЕЛЬ: Общество с ограниченной ответственностью "Коммунальник-

410054 г.Саратов, ул.Новоузенская, д.147 А.

р/счет 40702810200540001085 в Саратовском филиале ОАО "Банк-Москвы", кор/счет 30101810300000000836 ИНН 6454069685/КПП 645401001, БИК 046311836.

Продавец: Покупатель:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09 декабря 2011 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Суд обязал Комитет по управлению имуществом г.Саратова заключить с ООО

"Коммунальник-44" договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу г.Саратов, ул.Новоузенская, д.147 А на предлагаемых условиях.

Комитет по управлению имуществом города Саратова не согласился с вынесенным решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Заявитель считает, что суд первой инстанции, назначая экспертизу на вопрос определения выкупной стоимости спорного имущества, не законно не поставив перед экспертами вопрос о соответствии отчета, выполненного ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 20.12.2010 N 47.0646/2-2010 об оценке рыночной стоимости, федеральным стандартам оценки не установил его недостоверности.

По мнению заявителя, ценой выкупа арендуемого истцом помещения, должна быть цена, равная его рыночной стоимости и определенная независимым оценщиком.

Заявитель не согласен с выводами суда первой инстанции о незаконности требований продавца, изложенных в пункте 3.4.1 спорного договора, которые привели бы к необходимости исключить его из договора.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором объекта нежилого фонда - помещения, расположенного по адресу: ул. Новоузенская, 147а, 1-й этаж, общей площадью 137,7 кв.м., в соответствии с договором аренды объекта нежилого фонда N 235/5 от 16.11.2005 года и дополнительными соглашениями к нему.

Данный объект арендуется истцом с 2005 года.

15.09.2009 истец, руководствуясь статьей 3, пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого помещения с предоставлением рассрочки оплаты приобретаемого объекта на срок 5 лет.

28.12.2010 года Комитетом было принято положительное решение. 11 января 2011 года Комитет по управлению имуществом города Саратова за исх. N 05-09/27 направил в адрес истца распоряжение комитета по управлению имуществом города Саратова от 28.12.2010 года N 1775-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 147 "А" и проект договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества.

Как указывает истец, документы, направленные в его адрес ответчиком, получены им 17 января 2011 года.

Из материалов дела следует, что между сторонами не было достигнуто согласие по поводу формулировки отдельных пунктов договора, а также, стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

Ответчик стоимость отчуждаемого имущества определил на основании отчета ГУП Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" N 47.0646/2-2010 от 20.12.2010 года "Об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда: помещение, литер "А", назначение: нежилое, общая площадь 137,7 кв.м, этаж 1, инв. N 63:401:001:003533130/000А20002, адрес объекта: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147 "а". Так, продавец определил сумму договора, равную 2 507 000 рублей, без учета НДС, о чем указано в пункте 2.1 договора.

Согласно протоколу разногласий, истец не согласился с редакцией пункта 2.1, предложенной ответчиком и предложил сумму, равную 1 700 000 рублей, включая НДС.

Покупатель также просил исключить из договора пункт 3.4.1, согласно которому продавец имеет право не принимать претензии по проданному объекту после подписания настоящего договора.

Не достижение соглашения об условиях заключаемого договора в указанной части и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции, истец, не согласившись с ценой, указанной в предложении о реализации преимущественного права выкупа и проекте договора, заключил договор на проведение независимой рыночной оценки объекта недвижимости, поскольку посчитал, что цена предложенного Ответчиком к выкупу помещения завышена.

В рамках судебного разбирательства определением суда первой инстанции от 09.06.2011 г. года была назначена судебная экспертиза в виде оценки рыночной стоимости нежилого помещения литер А, общей площадью 137,7 кв.м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147 "а", по состоянию на 28.12.2010 года, которая была поручена ООО "НИЛСЭ".

Из заключения эксперта N 5518 от 20.07.2011 года следует, что рыночная стоимость нежилого помещения литер "А", общей площадью 137,7 кв.м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147 "а", по состоянию на 28.12.2010 года могла составить 1 249 678 руб.

Допрошенный в суде апелляционной инстанции эксперт ООО "НИЛСЭ" Афонина Л.Г. пояснила, что сумма 1 249 678 руб. включает НДС.

Таким образом, суд первой инстанции, учитывая, что обоснованность сомнений истца в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества подтверждена заключением судебной экспертизы, не принял во внимание доводы ответчика о том, что судебная экспертиза по настоящему делу проведена с нарушением его прав, т.к. в день проведения экспертного исследования у представителя Комитета отсутствовала возможность присутствовать при осмотре помещения экспертом ввиду того, что осмотр арендуемого помещения производился в иное время, нежели было указано в извещении о явке на осмотр, чем был ограничен доступ Комитета к участию, как ответчика, в проведении судебной экспертизы.

Как отражено в вышеуказанном заключении эксперта N 5518 от 20.07.2011 года, дата и время проведения экспертизы были согласованы представителем комитета по управлению имуществом города Саратова Алакиным С.О. с экспертом и представителем истца.

По согласию сторон экспертиза была назначена на 13.07.2011 года в 10 час. 00 мин. по месту нахождения объекта исследования. По прибытии к месту проведения экспертизы эксперт сообщил об этом представителю ответчика Алакину С.О.

Между тем, последний отказался от присутствия на экспертизе, т.к. эксперт прибыл к месту ее производства на 15 мин. раньше назначенного времени. Экспертом зафиксировано, что, подождав до 10 час. 15 мин., обследование объекта экспертизы было проведено без присутствия представителя комитета по управлению имуществом города Саратова Алакина С.О.

Таким образом, учитывая, что ответчик в обоснование своих возражений по поводу достоверности экспертизы оценки рыночной стоимости нежилого помещения каких - либо доказательств не представил, ходатайства о проведении повторной экспертизы не заявил, суд первой инстанции признал вышеуказанное экспертное заключение допустимым доказательством по делу.

Таким образом, не установив оснований для ухудшения положения продавца по сравнению с положением, предусмотренным законом, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных ООО "Коммунальник-44" требований в полном объеме.

Однако, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции не учел следующих обстоятельств.

Согласно нормам статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При рассмотрении спора суд первой инстанции неправильно квалифицировал предмет иска как требование о понуждении заключить договор купли-продажи.

Из обстоятельств дела следует, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи, а между продавцом и покупателем возник преддоговорный спор по двум доворным условиям.

Однако, указанные обстоятельства не являются основанием для отказа в иске.

Аналогичная позиция выражена ВАС РФ в Постановлении Президиума от 31.01.2012 N 11657/11.

При рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции представитель истца пояснил суду, что разногласия возникли относительно условия о стоимости выкупаемых объектов, определенной в п. 2.1, а также по условию, предусмотренного п.3.4.1 договора купли-продажи

По смыслу ст.6, ч.1ст.168, ч.4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу.

При этом, суд вправе по своей инициативе изменить правовую квалификацию исковых требований, поскольку это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем исковых требований.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, представитель истца заявил ходатайство о назначении экспертизы отчета независимого оценщика, просил поставить перед экспертом следующий вопрос: соответствует ли отчет, выполненный ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 20.12.2010 N 47.0646/2-2010 об оценке рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда: нежилого помещения литер А общей площадью 137,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147 "А", Федеральному закону РФ N135-Фз от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки? В случае выявления несоответствия отчета требованиям действующего законодательства РФ, указать повлияли ли эти несоответствия на окончательные выводы о цене объектов.

Определением от 09.04.2012 суд апелляционной инстанции назначил по делу N А57-4423/2011 экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро по оценке имущества и аудит" (юридический адрес: г. Саратов, ул. Вольская, д. 20, фактический адрес: г. Саратов, ул. Мичурина, д. N 73) Чернову В.А.

На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос:

- соответствует ли отчет, выполненный ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 20.12.2010 N 47.0646/2-2010 об оценке рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда: нежилого помещения литер А общей площадью 137,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147 "А", Федеральному закону РФ N135-Фз от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки? В случае выявления несоответствия отчета требованиям действующего законодательства РФ, указать повлияли ли эти несоответствия на окончательные выводы о цене объектов.

Согласно выводам эксперта, данным в заключении N 11/05-12Б от 11 мая 2012 года, отчет, выполненный ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 20.12.2010 г. N 47.0646/2-2010 об оценке рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда: нежилого помещения литер А общей площадью 137,7 м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147 "А", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Выявленные в процессе экспертизы несоответствия отчета требованиям действующего законодательства РФ, по мнению эксперта, значительно исказили окончательные выводы о цене объектов, стоимость объектов оценки, указанная в исследованном отчете - значительно завышена.

Следовательно, рыночная стоимость нежилого помещения литер "А", общей площадью 137,7 кв.м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147 "а", по состоянию на 28.12.2010 года в размере 1 249 678 руб. (включая НДС), определенная в экспертном заключении N 5518 от 20.07.2011 года, является суммой настоящего договора.

Истцом также было заявлено требование об исключении из условий проекта договора купли-продажи пункта 3.4.1, устанавливающего право продавца не принимать претензии по проданному объекту после подписания настоящего договора.

Учитываяё что требование продавца - комитета по управлению имуществом города Саратова о включении в договор условия, исключающего возможность покупателя предъявлять претензии по проданному объекту после подписания договора (пункт 3.4.1. проекта договора в редакции ответчика) противоречит действующему законодательству, предусматривающему право покупателя на предъявление требований к продавцу товара, основанных, в том числе, на недостатках проданного товара и других, указанный пункт подлежит исключению из договора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорные условия договора купли - продажи следует изложить в следующей редакции:

Пункт 2.1. "Сумма настоящего договора составляет 1 249 678 рублей (в том числе НДС).".

Пункт 3.4.1 договора исключить.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового судебного акта.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 декабря 2011 года по делу N А57-4423/2011 отменить. Принять новый судебный акт.

Спорные условия договора купли - продажи изложить в следующей редакции:

Пункт 2.1. "Сумма настоящего договора составляет 1 249 678 рублей (в том числе НДС).".

Пункт 3.4.1 договора исключить.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г.Саратова в пользу общества с ограниченной ответственностью "Коммунальник-44" 4000 рублей государственной пошлины по иску, 12 000 рублей - за проведение экспертизы.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить с депозитного счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Бюро по оценке имущества и аудит" денежные средства в сумме 12 000 рублей за проведение судебной экспертизы по материалам арбитражного дела N А57-4423/2011.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.А. Дубровина Ф.И. Тимаев