Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2012 г. N 09АП-17161/12

г. Москва

18 июля 2012 г.

Дело N А40-34311/06-63-171

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко

судей Н.В. Лаврецкой, Е.Б. Расторгуева

при ведении протокола секретарем судебного заседания К.В. Титовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Орбита-Север"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2012 года

по делу N А40-34311/06-63-171, принятое судьей Т.Н. Ишановой,

по иску Общества ограниченной ответственностью "Ода"

(ОГРН 1027739924442, 127550, г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 33, корп. 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Орбита-Север"

(ОГРН 1027700332351, 125299, г. Москва, ул. Б. Академическая, д. 22),

Обществу с ограниченной ответственностью Юридическая Правовая Компания "Арбитр & Право" (ОГРН 1027700288769, 127254, г. Москва, ул. Руставели, д. 6, корп. 6)

о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.08.2004 недействительной сделкой и о применении последствий недействительной сделки

в судебном заседании принимали участие представители:

от истца: Акимкин А.В. (по доверенности от 25.05.2012); Соколов А.В. (по доверенности от 17.11.2011), Савицкая А.С. (по доверенности от 20.06.2011)

от ООО Юридическая Правовая Компания "Арбитр & Право": Свириденко В.В. (по доверенности от 13.03.2012)

В судебное заседание не явились представители ООО "Орбита-Север".

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ода" (далее - ООО "Ода", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орбита-Север" (далее - ООО "Орбита-Север", первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Юридическая Правовая Компания "Арбитр&Право" (далее - ООО "ЮПК "Арбитр&Право", второй ответчик) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.08.2004, заключенного между ООО "Орбита-Север" и ООО "ЮПК "Арбитр & Право", недействительной сделкой и применении последствия недействительности сделки путем прекращения ее действия на будущее время.

Определением суда от 22.06.2006 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения по делу N А40-34311/06-133-156.

Определением от 02.03.2012 производство по делу N А40-34311/06-63-171 возобновлено в связи со вступлением в законную силу судебного акта по делу N А40-24710/06-133-156.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2012 исковые требования удовлетворены частично. Суд решил признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.08.2004, заключенный между ООО "Орбита-Север" и ООО "ЮПК "Арбитр & Право" недействительной (ничтожной) сделкой. В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки путем прекращения ее действия на будущее отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что до заключения оспариваемого договора между ООО "Ода" и ООО "Орбита-Север" 15.07.2004 был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлось то же имущество, что и по оспариваемому договору. При этом суд указал на отсутствие права продавца после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, распоряжаться данным имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. Отклоняя выводы ответчиков о расторжении ранее заключенного договора купли-продажи от 15.07.2004, суд указал не несоблюдение необходимой формы соглашения о расторжении договора.

С указанным решением не согласился первый ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просил указанный судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что обстоятельства дела подтверждают подписание истцом Акта о расторжении договора от 15.07.2004, наличие между истцом и первым ответчиком отношений по аренде спорного имущества, из чего следует факт расторжения договора от 15.07.2004. Ссылается на выводы суда, сделанные об обстоятельствах, не относящихся к иску, выход за рамки заявленных требований.

Представитель истца в судебное заседание апелляционного суда явился, против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения.

Представитель ООО "ЮПК "Арбитр&Право" в судебное заседание апелляционного суда явился, доводы жалобы поддержал, ходатайствовал о привлечении в качестве третьего лица ООО "Нефтяной дом "Инвест".

Данное ходатайство отклонено судом как не соответствующее статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о чем вынесено протокольное определение.

ООО "Орбита-Север", надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного разбирательства, явку в суд уполномоченных представителей не обеспечило.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей первого ответчика.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 АПК РФ, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены решения в связи со следующим.

Как установлено апелляционным судом, 15.07.2004 между ООО "Ода" (покупатель) и ООО "Орбита-Север" (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить объект недвижимого имущества - часть здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Руставели, дом 6, к.6, общей площадью 383,7 кв.м., а именно: помещения N N 5, 5а, 6, 7, 11, 12, 13, 13а, 13б, 14, 15, 16, 17, 18, 31б (в соответствии с выпиской из технического паспорта БТИ N 3115/11 от 08.04.2004), кадастровый номер 77-02-21004-000-00022235.

Спорные помещения переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 15.07.2004 к договору купли-продажи от 15.07.2004

Истец перечислил ответчику аванс в размере 300 000 рублей по платежному поручению N 343 от 15.07.2004.

Между ООО "Орбита-Север" и ООО "ЮПК "Арбитр & Право" 21.08.2004 заключен договор купли-продажи недвижимости имущества - части здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Руставели, дом 6, к.6, общей площадью 383,7 кв.м., а именно: помещения N N 5, 5а, 6, 7, 11, 12, 13, 13а, 13б, 14, 15, 16, 17, 18, 31б.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Принимая во внимание, что акт приема-передачи недвижимого имущества подписан между истцом и первым ответчиком, договор купли продажи от 15 июля 2004 года правомерно признан действительным.

Данный договор является действующим, в судебном порядке не признан недействительным или незаключенным.

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

От исполнения обязанности по регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества ООО "Орбита-Север" уклоняется.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с абзацем третьим пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Согласно абзацу второму пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Таким образом, после подписания договора от 15.07.2004 и передачи истцу спорного имущества истец стал законным владельцем данного имущества и приобрёл соответствующие права, что исключает возможность в дальнейшем правомерного заключения продавцом сделки об отчуждении соответствующего имущества с другим лицом.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку первый ответчик после подписания договора от 15.07.2004 и передачи истцу спорного имущества не вправе был совершать продажу данного имущества другому лицу, заключенный 21.08.2004 договор купли-продажи недвижимого имущества судом первой инстанции правомерно признан недействительным как сделка, не соответствующая требованиям закона.

Не могут быть признаны правомерным доводы ответчиков о расторжении договора купли-продажи от 15.07.2004 между ООО "Ода" и ООО "Орбита-Север" путем подписания Акта расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.07.2004 в связи со следующим.

Договор от 15.07.2004 заключен в нотариальной форме. Акт о расторжении от 15.09.2004 составлен в простой письменной форме и оспаривается истцом.

Согласно статье 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В силу статьи 452 ГК РФ предусмотрена необходимость совершения соглашения об изменении или о расторжении договора в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Статьёй 165 ГК РФ установлено, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно был сделан вывод о необходимости совершения в нотариальной форме соглашения о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества, заключенного в нотариальной форме.

Несоблюдение нотариальной формы Акта расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.07.2004 влечет ничтожность указанного Акта от 15.09.2004 в силу вышеуказанных положений закона.

Не может быть признан правомерным довод заявителя жалобы о выходе судом за рамки исковых требований в связи с признанием недействительным данного Акта при отсутствии такого требования со стороны истца в связи со следующим.

Как следует из пункта 1 статьи 166 ГК РФ, пункта 1 статьи 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента её совершения, независимо от признания её таковой судом. Таким образом, ничтожность сделки является фактом, имеющим значение для дела и объективно существующим, независимо от того, ссылаются ли на него стороны в конкретном споре или нет.

Из разъяснений, данных в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", усматривается, что обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, входят в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и в том случае, когда оспаривание факта действительности и заключенности договора не является предметом иска.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 15 июля 2004 года является действующим, не расторгнут в установленном порядке, в связи с чем требования о признании недействительным договора купли-продажи того же недвижимого имущества от 21.08.2004 судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

Иные доводы ответчика ", изложенные в апелляционной жалобе несостоятельны по приведенным в решении основаниям и не подтверждены доказательствами.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу, уплаченная при обращении в суд, подлежит отнесению на заявителя в связи с отказом в удовлетворении его требования.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2012 года по делу N А40-34311/06-63-171 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Орбита-Север" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

Е.Б.Расторгуев Н.В.Лаврецкая