Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2012 г. N 16АП-1690/12

г. Ессентуки

23 июля 2012 г.

Дело N А63-10868/2011

18 июля 2012 года объявлена резолютивная часть постановления.

23 июля 2012 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фриева А.Л.,

судей: Джамбулатова С.И., Баканова А.П.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Тохунц О.Г.,

рассмотрев апелляционные жалобы администрации города Пятигорска и открытого акционерного общества "Пятигорские электрические сети" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.05.2012 по делу N А63-10868/2011,

по исковому заявлению заместителя прокурора по Ставропольскому краю Гладченко И. Е.

к администрации города Пятигорска (ОГРН 1022601627575), открытому акционерному обществу "Пятигорские электрические сети" (ОГРН 1022601611780), с участием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737), федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Ставропольскому краю (ОГРН 1022601943231), о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой и применений последствии недействительности ничтожной сделки (судья Говорун А.А.),

при участии в судебном заседании:

- представителя ОАО "Пятигорские электрические сети" - Оганджанян Ж.Б. по доверенности от 29.12.2011 N 3718/01;

- в отсутствие представителей других лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети "Интернет",

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Ставропольского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Пятигорска (далее - администрация), открытому акционерному обществу "Пятигорские электрические сети" (далее - ОАО "Пятигорские электрические сети", общество), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по СК), федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата), в котором просит:

- признать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10, имеющего кадастровый номер 26:33:010101:536, заключенный 03.05.2011 между администрацией и обществом, недействительной (ничтожной) сделкой;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, а именно: обязать общество возвратить муниципальному образованию земельный участок площадью 17 021 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10, имеющий кадастровый номер 26:33:010101:536; обязать муниципальное образование в лице администрации возвратить обществу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 1 698 329,85 рублей.

Требования прокурора мотивированы тем, что договор купли-продажи земельного участка, ограниченного в обороте, заключенный администрацией и обществом на основании постановления главы города Пятигорска, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.05.2012 требования прокурора удовлетворены полностью. Судебный акт мотивирован тем, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный администрацией и обществом, не соответствует требованиям закона.

Не согласившись с данным решением суда, администрация и общество подали апелляционные жалобы, в которых просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Администрация считает, что спорный земельный участок не отнесен к зоне горно-санитарной охраны и не относится к особо охраняемой территории, земли, расположенные в 2 и 3 зонах округа горно-санитарной охраны не включаются в особо охраняемые природные территории, спорный земельный участок не исключен из оборота. Общество в жалобе ссылается на то, что участок относится к землям населенных пунктов, разрешенный вид использования - для производственной базы, на отсутствие полезных ископаемых под указанным участком, на несформированность зоны горно-санитарной охраны, а также на то, что общество выкупило участок в соответствии с действующим законодательством.

Представители администрации, прокуратуры и третьих лиц, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4, 5, 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционные жалобы по изложенным в них основаниям. Пояснил, что договор аренды участка был расторгнут 03.05.2011.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела и апелляционные жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.05.2012 по делу N А63-10868/2011 является законным и обоснованным, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судом общество является собственником цеха по производству строительных изделий, площадью 802 кв.м., литера "А", а также растворо-бетонного узла, площадью 352,6 кв.м. литера "I", расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 26.08.2010 и от 28.01.2011.

На основании постановления администрации города Пятигорска от 03.05.2011 N 1344 между администрацией и обществом был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 17 021 кв.м. (кадастровый номер 26:33:010101:536), расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Суворовский, 10. Переход права собственности на участок к обществу был зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 09.06.2011 N 26-26-28/026/2011-366.

Цена земельного участка определенная в договоре купли-продажи в размере 1 698 329, 85 рублей, оплачена обществом платежным поручением от 10.05.2011 N 1190 полностью до государственной регистрации перехода права.

Прокурор, полагая, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка не соответствуют требованиям действующего законодательства и подлежит признанию недействительным на основании статьи 52 АПК РФ, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Как указано в пункте 32 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу пунктов 2 и 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к ограниченным в обороте отнесены, в частности, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий не подлежат приватизации.

Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 15.07.2010 N 1059-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Крюкова Максима Евгеньевича на нарушение его конституционных прав пунктами 2 и 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации" и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" указал, что в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в абзаце 2 пункта 8 статьи 28 определено, что отчуждению в соответствии с данным Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе особо охраняемых территорий и объектов.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с решениями уполномоченных органов полностью или частично из хозяйственного использования и оборота с установлением для них особого правового режима (п. 1 ст. 94 ЗК РФ).

По смыслу статьи 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (пункт 7 статьи 2 Закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункт 2 статьи 3 Закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

Пунктом 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) и статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) установлено, что освоенная или используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимой для их эксплуатации инфраструктурой, является курортом.

В силу части 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Кроме того, из пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что правомерным основанием для отказа в приобретении в собственность земельных участков, на которых расположены принадлежащие собственникам объекты недвижимого имущества, служит то обстоятельство, что земельный участок ограничен в обороте, федеральным законом установлен запрет на его приватизацию.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" установлены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 "О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах" город Пятигорск признан курортом федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае".

Согласно пункту 15 Положения о курорте федерального значения Пятигорск, утвержденного Постановлением N 14, земли, водные объекты, леса и парки в пределах территории курорта Пятигорска имеют ограниченный режим пользования, обусловленный требованиями режима округа санитарной (горно-санитарной) охраны.

Таким образом, сам факт нахождения спорного земельного участка в границах округа горно-санитарной охраны курорта Пятигорск, границы которого четко обозначены, определяет его ограниченность в обороте, определение границ спорного земельного участка и привязка его к местности в данном случае не имеет значение.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок расположен в городе Пятигорске в пределах третьей зоны горно-санитарной охраны курорта федерального значения, что подтверждается представленным в материалы дела картографическим материалом.

Ссылка администрации на то, что кадастровая выписка ФГБУ "ФКП Росреестра" от 24.02.2012 N 26/5001/12-33356 и Проект округа и зон санитарной охраны курортов КМВ не являются надлежащими доказательствами, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку дело N А63-2102/2012 о признании незаконными действий ФБУ "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о первой, второй зонах горно-санитарной охраны курорта Пятигорск и обязании исключить из государственного кадастра недвижимости соответствующие сведения в настоящее время не рассмотрено, указанные действия незаконными не признаны.

При удовлетворении иска суд правомерно учёл имеющиеся в деле пояснения Управления по недропользованию по Ставропольскому краю от 22.02.2012 N СМ-01-21-194, согласно которым в части определения зон санитарной охраны на территории округа горно-санитарной охраны особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды следует руководствоваться Проектом округа и зон санитарной охраны курортов КМВ, составленным Гидрогеологическим режимно-эксплуатационным управлением "Кавминвод" и Специализированной комплексной гидрогеологической партией Конторы "Геоминвод" по заданию Центрального Совета по управлению курортами профсоюзов ВЦСПС, с участием Центрального Ордена Трудового Красного Знамени НИИ курортологии и физиотерапии Министерства здравоохранения СССР. Согласно данному Проекту округа и зон санитарной охраны курортов Кавказских Минеральных Вод и описания границ этих зон все земельные участки, включая спорный (кадастровый номер 26:33:010101:536), с адресами по проезду Суворовскому в г. Пятигорске расположены в пределах третьей зоны горно-санитарной охраны курорта федерального значения Пятигорск.

Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону. В соответствии со статьей 85 ЗК РФ и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение. Такой подход соответствует судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09).

Не соглашаясь с приведенными выше выводами суда первой инстанции, администрация не представила доказательств обратного. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки представленных доказательств.

Таким образом, администрация в нарушение вышеназванных правовых норм совершила оспариваемую сделку, распорядившись земельным участком особо охраняемых природных территорий.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий, ограничен в обороте, а договор его купли-продажи заключен в нарушение действующего законодательства и является недействительной (ничтожной) сделкой.

Ссылка администрации на пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, а также п. 3 ст. 552 ГК РФ несостоятельна, поскольку в названных нормах идет речь о праве пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для её использования, а не о праве собственности на указанные участки. Кроме того п. 1 ст. 36 ЗК РФ не дает собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках безусловного права на их приватизацию, а гласит, что указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

По смыслу статей 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

На основании изложенного арбитражный суд правомерно указал, что в рассматриваемом случае ОАО "Пятигорские электрические сети" обязано возвратить муниципальному образованию земельный участок площадью 17021 кв. м, кадастровый номер 26:33:01 01 01:536, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Суворова, 10, а муниципальное образование - администрация города Пятигорска обязана возвратить полученные по указанной сделке денежные средства - 1 698 329 руб. 85 коп. обществу.

Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 АПК РФ), из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены определения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-10868/2011 от 05.05.2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

С.И. Джамбулатов А.П. Баканов