Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2012 г. N 12АП-5319/12

г. Саратов

23 июля 2012 г.

Дело N А06-220/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "16" июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "23" июля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Кузьмичева С.А., Пригаровой Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Ленина, 14, ОГРН 1103015001550, ИНН 3015090926),

на решение арбитражного суда Астраханской области от 23 апреля 2012 года

по делу N А06-220/2012 (судья Богатыренко С.В.),

по иску Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Ленина, 14, ОГРН 1103015001550, ИНН 3015090926),

к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Лето" (г. Астрахань, ул. Пер. Горького, 3/4, ОГРН 1023000844569, ИНН 3015036252),

третьи лица: уполномоченный представитель жилого дома N 3 по ул. М. Горького - Занин А.М. (г. Астрахань),

о расторжении договора аренды N 7540 от 29.08.2000 г.., освобождении нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 386 688 руб. 28 коп. и пени в размере 259 723 руб. 05 коп.

при участии в судебном заседании: от Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - представитель Абрамян Р.Т., по доверенности N 001 от 13.05.2012, паспорт,

без участия в судебном заседании: общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Лето", уполномоченный представитель жилого дома N 3 по ул. М. Горького - Занин А.М. (почтовые уведомления N 93741, N 93743, N 93742 приобщены к материалам дела),

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Астрахани (далее - Управление, истец) обратилось в арбитражный суд Астраханской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Лето" (далее - ООО ПКФ "Лето", ответчик) о расторжении договора аренды N 7540 от 29.08.2000, взыскании неосновательного обогащения в сумме 285 829 руб. 74 коп., истребовании из чужого незаконного владения помещения N14, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. М. Горького, 3.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 23.04.2012 в удовлетворении уточненных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Лето" представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представитель Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани поддержал позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Лето", уполномоченного представителя жилого дома N 3 по ул. М. Горького, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

Постановлением мэра города Астрахани N 2040-м от 30.03.2010 Комитет имущественных отношений города Астрахани реорганизован путем разделения на два юридических лица: Управление муниципального имущества администрации города Астрахани (является правопреемником Комитета имущественных отношений г. Астрахани в сфере управления муниципальным имуществом) и Управление земельными ресурсами администрации города Астрахани.

29.08.2000 Комитет по управлению имуществом г.Астрахани (Комитет) и ООО ПКФ "Лето" (Арендатор) подписали договор аренды муниципального нежилого помещения N 7540 (л.д. 6-7).

Согласно пункту 1 договора аренды муниципального нежилого помещения N 7540 от 29.08.2000 на основании распоряжения администрации города N 1590-р от 11.08.2000 Комитет сдает арендатору в арендное пользование нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Астрахань, по М. Горького, д. 3, общей площадью 128,5 кв.м., для использования под кафе.

Срок аренды определен сторонами с 01.09.2000 по 31.08.2005 (пункт 2).

По акту приема-передачи арендодатель передал арендатору подвальное помещение, расположенное в кирпичном доме (л.д. 9).

Согласно расчету арендной платы к договору размер арендной платы в месяц составляет 2194 руб. 05 коп. Расчет арендной платы произведен с учетом коэффициентов, применяемых к подвальному помещению (л.д.8).

Государственная регистрация договора аренды муниципального нежилого помещения N 7540 от 29.08.2000 не осуществлена.

29.10.2010 Управление в адрес Общества направило уведомление об оплате долга в сумме 266 227 руб. 24 коп. и по пени в сумме 131 785 руб. 74 коп. в течение 10 дней (л.д.18).

18.05.2011 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды с требованием оплатить задолженность в 10 дневный срок с момента получения уведомления (л.д. 9).

Поскольку, по мнению истца, ответчиком спорное помещение не освобождено, неосновательное обогащение в сумме 285 829 руб. 74 коп. не выплачено, Управление обратилось в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, отказывая Управлению в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N 7540 от 29.08.2000, взыскании неосновательного обогащения в сумме 285 829 руб. 74 коп., истребовании из чужого незаконного владения помещения N14, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. М.Горького, 3, исходил из того, что спорный объект недвижимости (подвал) не является муниципальной собственностью, в связи с чем Управление не имеет права распоряжаться общедолевой собственностью.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно нормам пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, либо иными предусмотренными законом способами.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Таким образом, обстоятельствами, подлежащими доказыванию по такому иску, являются: наличие у истца права собственности на спорное имущество, нахождение имущества во владении ответчика и отсутствие у последнего законных оснований для владения этим имуществом.

Заявитель апелляционной жалобы в нарушение положений пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства, подтверждающие наличие у истца права собственности на спорное имущество.

Собственником нежилого помещения N 13, расположенном в жилом доме по адресу: г. Астрахань, ул.М.Горького/ул.Урицкого, 3/4 на основании договора купли-продажи от 17.11.2000 за N143/НФ является ООО ПКФ "Лето".

Судом первой инстанции правомерно установлено, что подвальное помещение N 14 расположено в жилом многоквартирном доме по ул. М. Горького, д. 3, год постройки до 1917.

В спорном подвальном помещении расположены системы коммуникаций: трубы холодной воды, отопления и канализации.

03.09.1993 осуществлена первая приватизация квартиры в доме N 3 по улице М. Горького, на основании договора передачи, заключенного Администрацией Кировского района города Астрахани с Грицких Марией Андреевной и Демиденко Наталией Александровной, в соответствии с Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации". Квартира N 10 в доме N 3 по ул. М.Горького перешла в частную собственность.

24.10.2006 общим собранием собственников многоквартирного жилого дома N 3 по ул. М. Горького принято решение об избрании формы непосредственного управления, уполномоченным представителем указанного дома избран Занин А.М.

Согласно Выписке из реестра N 1 -НУ избрание собственниками помещений дома по ул.М.Горького, 3 формы управления домом зарегистрировано в реестре N 1 -НУ Комитета жилищно-коммунального комплекса администрации города, регистрационный номер 345 от 01.11.2006.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что подвальное помещение, используемое ответчиком, является муниципальной собственностью, поскольку внесено в реестр муниципальной собственности на основании решения Астраханского городского Совета народных депутатов от 11.06.1992 N 102 "Об утверждении перечня объектов народного образования, культуры, здравоохранения, спорта и коммунального хозяйства, передаваемых в муниципальную собственность города Астрахани" и решения малого Совета Астраханского областного Совета народных депутатов от 11.08.1993 N 150 "О передаче объектов в муниципальную собственность города Астрахани", отклоняется апелляционным судом как несостоятельная в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 Положения N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономных округов, города Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности.

Следовательно, право муниципальной собственности возникло на указанные объекты по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования в независимости от наличия в них инженерных коммуникаций, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Доводы подателя апелляционной жалобы, о том, что спорное подвальное помещение находится в муниципальной собственности, является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовалось в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду под нужды различных организаций не подтверждены документально.

Доказательства, свидетельствующие о том, что подвальное помещение в последующем или на момент первой приватизации было выделено для целей самостоятельного использования, сформировано или учтено как самостоятельный объект, имеющий самостоятельное назначение, правовой режим которого отличался бы от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд не представлены.

Наличие жилого дома по ул. М.Горького, 3 на балансе у Муниципального жилищного предприятия N 5 Кировского района подтверждается балансом предприятия от 01.01.1993. Между тем, из указанных документов не следует, что подвальное помещение было учтено и сформировано для самостоятельного использования, то есть являлось самостоятельным объектом.

Таким образом, подвальное помещение, не выделенное для целей самостоятельного использования, перешло в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома, и возникло в момент приватизации первого помещения в доме - в 1993.

Кроме того, решением арбитражного суда Астраханской области от 10.11.2008 по делу N А06-4768/2008 преюдициально установлено, что: Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Лето" является собственником помещения N 13, расположенном на 1 этаже в многоквартирного жилого дома по ул.М.Горького/Урицкого, 3/4. Помещение N 14 площадью 118,5 кв.м., расположенное в подвале этого же дома, Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Лето" в целом не принадлежит. Подвал относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и истцу, как собственнику помещения N 13 в таком доме, принадлежит доля подвала пропорционально размеру площади помещения N 13. Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Лето" вправе пользоваться подвальным помещением в соответствии с требованиями статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации только по соглашению всех участников долевой собственности - собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в доме ул.М.Горького/Урицкого, 3 /4 принимали решение о порядке пользования подвалом. Подвал, относящийся к общему имуществ у дома, не может быть передан одному из собственников помещения в таком доме отдельно от права собственности на помещение N13, принадлежащее истцу.

Апелляционный суд также соглашается с выводом суда первой инстанции о несостоятельности требований о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.07.2007 по 16.01.2012 в силу следующего.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, представитель истца изменил исковые требования с требования о взыскании задолженности по арендной плате на взыскание неосновательного обогащения, в виде сбереженной арендной платы за период с 01.07.2007 по 16.01.2012, ссылаясь на незаключенность договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Апелляционный суд, руководствуясь нормами статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того, что договор подписан на срок более одного года, соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды N 7540 от 29.08.2000 является незаключенным, в связи с тем, что не прошел государственную регистрацию.

Поскольку договор N 7540 от 29.08.2000 является незаключенным, то он не может быть расторгнут.

В суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет общий срок исковой давности, равный трем годам.

Учитывая, что исковое заявление подано в суд 16.01.2012, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца в части взыскания неосновательного обогащения за период с 01.07.2007 по 16.01.2009, в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

В удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения за период с 17.01.2009 по 16.01.2012 также правомерно отказано, поскольку Управление не доказало, что является собственником имущества или управомочено законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При вынесении решения судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права судом не допущено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании вышеизложенного решение арбитражного суда Астраханской области от 23 апреля 2012 года по делу N А06-220/2012 следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 268 -271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от 23 апреля 2012 года по делу N А06-220/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

С.А. Кузьмичев Н.Н. Пригарова