Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2012 г. N 18АП-6692/12

г. Челябинск

26 июля 2012 г.

Дело N А07-1390/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2012 по делу N А07-1390/2012 (судья Насыров М.М.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату - Калимуллин Р.Р. (доверенность от 22.11.2011),

жилищно-строительного кооператива "Управление малоэтажного строительства" - Мазитов А.Р. (председатель, приказ N 1 от 12.11.2010).

Общество с ограниченной ответственностью Строительное Производственное Коммерческое Предприятие "Жилпромстрой" (далее - ООО СПКП "Жилпромстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет, ответчик) о признании незаконным отказа Комитета в продлении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору N 272-08-57зем от 08.09.2008 аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона по продаже права субаренды земельного участка для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и обязании Комитета заключить с ООО СПКП "Жилпромстрой" соглашение о продлении договора N 272-08-57зем от 08.09.2008 аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона по продаже права субаренды земельного участка для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на неопределенный срок.

Определением суда от 11.03.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены фонд по строительству жилья "СтройПром", жилищно-строительный кооператив "Управление малоэтажного строительства" (далее - ЖСК "Управление малоэтажного строительства", третьи лица) (т. 1 л.д. 87-88).

Решением суда от 12.05.2012 (резолютивная часть от 03.05.2012) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 38-47).

В апелляционной жалобы Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить в мотивировочной части и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность и несоответствие нормам материального права вывода суда первой инстанции о том, что договор аренды N 272-08-57зем возобновлён на неопределённый срок.

Апеллянт отмечает, что условие пункта 6.3. договора аренды, предусматривающее возможность возобновления договора на неопределённый срок, противоречит ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", ст.ст. 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Кроме того, суд не дал оценку письму N 1489/г от 30.11.2011 Комитета в адрес ответчика об освобождении земельного участка, в силу чего на момент рассмотрения спора договор аренды был прекращён и основания для пользования земельным участком у истца отсутствуют, факту передачи земельного участка в субаренду ЖСК "Управление малоэтажного строительства" в нарушение п. 4.4.16. договора, а также факту признания заявителем задолженности по договору аренды.

Истец и третьи лица представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и фонда по строительству жилья "СтройПром" не явились.

С учетом мнения представителей истца и ЖСК "Управление малоэтажного строительства" и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит изменению в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между заявителем и заинтересованным лицом в соответствии с протоколом об итогах аукциона (конкурса) от 28.08.2008 N 12 (т. 1 л.д. 36-37) был заключен договор аренды земельного участка от 08.09.2008 N 272-08-57зем, в соответствии с которым ООО СПКП "Жилпромстрой" был передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 7 Восточного жилого района, общей площадью 124197,0 кв.м., с кадастровым номером 02:59:07 03 17:0063, для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов (т. 1 л.д. 23-26).

Данный земельный участок был передан ООО СПКП "Жилпромстрой" по акту приема-передачи 08.09.2008 (т. 1 л.д.30-31).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 20.10.2008 N 02-04-15/019/2008-579 (л.д. 26 оборот).

В п. 2.1. договора предусмотрено, что срок заключения договора установлен на 3 года, с 08.09.2008 по 07.09.2011.

Согласно п. 6.3 договора, если за два месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении настоящего договора, договор считается продленным на неопределенный срок.

23.09.2011 заявитель обратился к заинтересованному лицу с письмом N 402, которым просил считать договор N 272-08-57зем от 08.08.2008 заключенным на неопределенный срок и заключить соглашение о продлении срока договора (т. 1 л.д. 41).

Заинтересованное лицо представило заявителю письменный ответ (от 29.11.2011 N 1590/Г) которым сообщило, что продление срока действия договора аренды земельного участка N 292-08-57 зем от 08.09.2008 не предоставляется возможным, поскольку договор аренды заключен по результатам торгов (аукциона). Условия продажи права аренды (в том, числе и срок действия договора) утверждены постановлением Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан N 7/1226 от 17.07.2008 опубликованы в городской газете "Выбор" N 108 от 23.07.2008 и не могут быть изменены по соглашению сторон (т. 1 л.д. 45).

30.11.2011 Управление обратилось к заявителю с письмом N 1489/Г, которым просило заявителя в срок до 05.12.2011 освободить земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым N 02:59:07 03 17:0063 находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г.Салават, микрорайон N 7 Восточного жилого района и передать его по акту приема-передачи.

Ссылаясь на незаконность действий органа местного самоуправления, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Суд, исходя из условий пункта 6.3. договора, предусматривающего возможность возобновления договора аренды на неопределённый срок, пришёл к выводу о том, что, поскольку стороны в срок, указанный в договоре не направили уведомлений о прекращении договора, соответствующих возражений не заявили, договор считается возобновлённым на неопределённый срок, ввиду чего его нельзя считать прекратившимся.

Выводы суда первой инстанции нельзя признать верными в силу их противоречия нормам материального права.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды может быть заключен на определённый срок и без указания срока.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем в силу разъяснения п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из указанных разъяснений также следует, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с договором аренды N 272-08-57зем от 08.09.2008 (т. 1 л.д. 23) земельный участок предоставлен истцу для строительства жилого комплекса.

В силу нормы ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действующей на момент заключения договора, заключение таких договоров производится на торгах.

Таким образом, учитывая, что спорный договор аренды был заключен в соответствии с действующим на тот момент законодательством в порядке проведения торгов, заключение его на новый срок должно производиться на торгах, а положения, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, как к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах.

Указанная правовая позиция также изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2012 N 13269/11.

В силу указанного, возобновление спорного договора на неопределённый срок невозможно.

Вывод суда первой инстанции о возможности возобновления договора на неопределённый срок в силу согласованного сторонами пункта 6.3. договора, не соответствует вышеизложенным разъяснениям п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также правовой позиции, изложенной постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2012 N 13269/11, согласно которым соглашение сторон договора аренды, заключенного в силу императивных норм закона на торгах, о его продлении без проведения торгов, является ничтожными.

Таким образом, анализируемое условие договора противоречит ст. 168 ГК РФ, и на основании ст. 167, 180 ГК РФ применению к рассматриваемым правоотношениям сторон не подлежит.

При вышеизложенных обстоятельствах, оснований считать договор аренды возобновленным на неопределённый срок не имеется.

В силу п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. На изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.

В силу с. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе, в том числе:

1) оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения;

2) отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Учитывая, что в апелляционной жалобе ответчик просит изменить мотивировочную часть решения суда, принимая вышеназванные полномочия суда апелляционной инстанции, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - изменению в мотивировочной части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2012 по делу N А07-1390/2012 изменить, исключив из мотивировочной части выводы суда о том, что договор аренды N 272-08-57зем от 08.09.2008 возобновлён на неопределённый срок.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительное Производственное Коммерческое Предприятие "Жилпромстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.А.Суспицина Л.В.Пивоварова