Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2012 г. N 14АП-4859/12

г. Вологда

24 июля 2012 г.

Дело N А66-8049/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области Богдановой О.Г. по доверенности от 18.05.2012, от общества с ограниченной ответственностью "Лидер" Власовой Н.Г. по доверенности от 02.07.2012, Цыба О.С. по доверенности от 02.07.2011, от общества с ограниченной ответственностью "Инфортекс" Гаранина А.В. по доверенности от 22.09.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 апреля 2012 года по делу N А66-8049/2011 (судья Кольцова Т.В.),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН 1106952029315; далее - Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" (ОГРН 1047796062830; далее - ООО "Лидер") о расторжении договора аренды земельного участка от 08 мая 2007 года и о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300015:0026, расположенный по адресу: г. Тверь, п. Мамулино, общей площадью 90 349, 8 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Федеральное государственное унитарное предприятие "Ремонтно-производственное предприятие Московского военного округа Министерства обороны Российской Федерации" (далее - ФГУП "Ремонтно-производственное предприятие Московского военного округа Министерства обороны РФ") и общество с ограниченной ответственностью "Инфортекс" (далее - ООО "Инфортекс").

Определением суда от 23 ноября 2011 года изменен процессуальный статус третьего лица - ФГУП "Ремонтно-производственное предприятие Московского военного округа Министерства обороны РФ" на ответчика.

Определением суда от 27 февраля 2012 года проведено процессуальное правопреемство - ФГУП "Ремонтно-производственное предприятие Московского военного округа Министерства обороны РФ" заменено на открытое акционерное общество "Ремонтно-производственное предприятие" (ОГРН 1095047005855; далее - ОАО "РПП").

В ходе рассмотрения дела истец заявил отказ от исковых требований к ОАО "РПП".

Решением суда от 25 апреля 2012 года производство по делу в отношении ОАО "РПП" прекращено. В удовлетворении исковых требований к ООО "Лидер" отказано.

Территориальное управление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Строительство на спорном земельном участке иных объектов, кроме одного жилого дома, не согласовывалось с Территориальным управлением, таким образом, арендатор существенно нарушил условия договора аренды земельного участка. Суд при принятии решения не учел утвержденную постановлением администрации г. Твери от 26.08.2011 N 1518 схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории. На спорном земельном участке планируется строительство детского сада, насосной станции, трансформаторной подстанции, теплового пункта. Также судом не исследован вопрос межевания земельного участка при вводе в эксплуатацию многоквартирных домов. Апеллянт указывает на то, что ООО "Лидер" неоднократно обращалось в комиссию по землепользованию и застройке г. Твери с заявлением о переводе нескольких земельных участков из зоны многоквартирных жилых домов Ж-4 в зону Ж-5 в связи с намерениями по строительству 17-ти этажных жилых домов.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Представители ООО "Лидер" и ООО "Инфортекс" просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 08 мая 2007 года Территориальным управлением (арендодатель) и ФГУП "Ремонтно-производственное предприятие Московского военного округа Министерства обороны РФ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 90 349,8 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 69:40:0300015:0026, находящегося по адресу: г. Тверь, п. Мамулино, для использования под строительство жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой (ом) к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Договор заключен на срок до 04 мая 2056 года, зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем права и обязанности арендатора по договору переданы ООО "Инфортекс" на основании договора от 08.08.2007.

По договору от 16.10.2007 права и обязанности арендатора переданы ООО "Лидер".

Указанные сделки совершены с согласия арендодателя, что им признано в процессе рассмотрения дела.

Ссылаясь на нецелевое использование ООО "Лидер" земельного участка, а именно строительство четырех жилых домов вместо одного, указанного в договоре аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора и возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на то, что возведение ответчиком жилых домов в зоне жилой застройки в границах арендованного земельного участка при наличии соответствующих разрешений не может быть расценено как нецелевое использование земельного участка.

Апелляционная коллегия считает решение суда законным и обоснованным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Категории земель по целевому назначению определены в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ. Земли населенных пунктов являются одной из таких категорий.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и расположен в жилой зоне Ж-4.

Решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 N 71 (в ред. от 28.11.2007) утверждены Временные правила землепользования и застройки г.Твери, в соответствии с которыми разрешенным "по праву" видом землепользования в зоне Ж-4 является строительство многоквартирных жилых домов в 4-12 этажей.

Ответчик представил разрешения на строительство четырех 12-ти этажных жилых домов, выданные инспекцией архстройконтроля Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т.11, л.128-131).

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

При отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, в выдаче разрешения на строительство может быть отказано.

В приведенных нормах права и представленных в суд документах усматривается, что перед началом строительства ответчиком с целью получения разрешения на строительство в архстройконтроль Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери был представлен полный пакет необходимых на тот момент документов.

В противном случае в выдаче разрешения на строительство ООО "Лидер" было бы отказано.

В соответствии с условиями спорного договора аренды арендодатель с момента заключения договора был вправе беспрепятственно проходить на участок с целью его осмотра на предмет использования арендатором по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования (пункт 5.1.1).

Из пояснений представителя истца в судебном заседании апелляционной инстанции следует, что надлежащий контроль со стороны арендодателя в отношении проверки целевого использования спорного земельного участка не осуществлялся.

В настоящее время три из четырех 12-этажных жилых домов введены в эксплуатацию, что подтверждается представленными в суд апелляционной инстанции документами: разрешением на ввод в эксплуатацию N RU69330000-166 от 27.10.2011 (дом N 8 по генплану), разрешением на ввод в эксплуатацию N RU69330000 от 30.11.2011(дом N 9 по генплану), разрешением на ввод в эксплуатацию N RU69330000-152 от 13.10.2011 (дом N 6 по генплану).

Более того, в отношении двух жилых домов (позиции N 6 и N 9 по генплану) ООО "Лидер" (продавец) с Министерством обороны Российской Федерации от имени Российской Федерации (государственный заказчик) заключены государственные контракты на приобретение 192 квартир в жилом доме N 6 по генплану и 96 квартир в жилом доме N 9 по генплану.

Согласно частям 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Поскольку истец в нарушение указанных норм права не доказал факт возведения ответчиком на земельном участке зданий, строений, сооружений, не соответствующих целевому назначению и разрешенному использованию, правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 08.05.2007 у суда первой инстанции не имелось. В удовлетворении иска отказано верно.

Надлежащих доказательств размежевания спорного земельного участка в материалах дела также не имеется.

Обращения ООО "Лидер" в комиссию по землепользованию и застройке г. Твери с заявлением о переводе нескольких земельных участков из зоны многоквартирных жилых домов Ж-4 в зону Ж-5 в связи с намерениями по строительству 17-ти этажного жилого дома нельзя рассматривать как нарушение условий договора аренды, поскольку в данном случае ответчик действует в пределах полномочий, предоставленных ему статьей 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым обратить внимание на следующее.

Как уже указывалось ранее, три из четырех 12-этажных жилых домов в настоящее время введены в эксплуатацию, частично заселены.

Согласно разъяснению, приведенному в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В соответствии с указанными разъяснениями в том случае, если на жилые и нежилые помещения в названных домах зарегистрировано право собственности граждан или других юридических лиц, арендные отношения в части земельных участков, на которых расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, подлежат прекращению.

С учетом положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и Территориальным управлением, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11642/11 от 24.01.2012.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 25 апреля 2012 года по делу N А66-8049/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова