Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2012 г. N 08АП-5266/12

город Омск

06 августа 2012 г.

Дело N А46-6275/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-5266/2012) общества с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" и (регистрационный номер 08АП-5474/2012) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 14 мая 2012 года по делу N А46-6275/2012 (судья Чернышёв В.И.), принятое по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" (ОГРН 1085543061471, ИНН 5501214355) о взыскании 2482212 руб. 60 коп., расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" - представитель Домарацкая Е.Н. (паспорт, доверенность б/н от 01.01.2012 сроком действия один год);

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - представитель Усько М.П. (удостоверение N 167 выдано 01.11.2010, доверенность N 04-Д от 10.01.2012 сроком действия до 31.12.2012);

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее по тексту - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" (далее - ООО "Институт строительных технологий", Общество, ответчик) о расторжении договора аренды N 207-ТУ от 25.11.2008, взыскании 2 482 212 руб. 60 коп., из которых: 955 800 руб. задолженности по арендной плате по договору N 207-ТУ от 25.11.2008 аренды земельного участка, 1 526 412 руб. 60 коп. неустойки.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14 мая 2012 года по делу N А46-6275/2012 заявленные Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области требования удовлетворены частично. С ООО "Институт строительных технологий" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области взыскано 955 800 руб. задолженности по арендной плате по договору N 207-ТУ от 25.11.2008 аренды земельного участка за период с 01.06.2009 по 02.05.2012; 203 521 руб. 68 коп. пени. Требования в части расторжения договора N 207-ТУ от 25.11.2008 аренды земельного участка, заключённого между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и ООО "Институт строительных технологий", оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. С ООО "Институт строительных технологий" в доход федерального бюджета взыскано 35 411 руб. 06 коп. государственной пошлины.

Не соглашаясь с решением суда в части оставления исковых требований без рассмотрения, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, удовлетворив исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы истец со ссылкой на письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области от 28.12.2011 утверждает, что им соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

ООО "Институт строительных технологий" также не соглашаясь с решением суда в части взыскания задолженности по арендной плате (955 800 руб.), в апелляционной жалобе просит его отменить в обжалуемой части, отказав в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что пользование спорным земельным участком за период с 16.04.2009 по 26.05.2010 было невозможно.

В заседании суда апелляционной инстанции, представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Институт строительных технологий" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. Пояснила, что не согласна с решением в части взыскиваемой суммы, поскольку договор зарегистрирован не был, решением суда первой инстанции спорный договор признан недействительным, регистрация была аннулирована, следовательно, в спорный период времени участком ответчик пользоваться не мог и аренда с ответчика взиматься не должна.

При рассмотрении жалоб суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений против проверки судебного акта в части, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено лишь в части доводов апелляционных жалоб.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, заслушав представителей сторон по настоящему делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 25.11.2008 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (арендодатель) и ООО "Институт строительных технологий" (арендатор) подписан договор N 207-ТУ аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату в аренду земельный участок площадью 24 893 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:3037, местоположение которого установлено в 120 м. восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1, в границах, указанных на плане, прилагаемом к настоящему договору, для использования для общественно-деловых целей со сроком действия с 01.06.2009 по 29.05.2058 на 49 лет.

Согласно пункту 3.1. названного договора размер арендной платы за участок составляет 26 550 руб. в месяц без НДС, согласно отчёту об определении рыночной величины арендной платы N 360/13-О/08 от 06.11.2008, который прилагается к настоящему договору и является неотъемлемой его частью.

В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в безналичной форме за каждый месяц вперёд с оплатой до первого числа на счёт получателя.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при нарушении сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца (пункт 4.1.2 договора).

Пунктом 5.2 договора определено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,3 % от размера просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 6.2 договора последний может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.2.

Все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с действующим законодательством с соблюдением уведомительного порядка. Уведомление предъявляется в письменной форме. Для устранения допущенных нарушений стороне предоставляется один месяц со дня получения уведомления (пункт 7.1 договора).

Письмом от 28.12.2011 N ТУ-04/17193 Управление уведомило ответчика о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пени.

В связи с тем, что у Общества перед истцом образовалась задолженность по арендной плате по договору N 207-ТУ от 25.11.2008 аренды земельного участка, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды N 207-ТУ от 25.11.2008, взыскании 2 482 212 руб. 60 коп., из которых: 955 800 руб. задолженности по арендной плате по договору N 207-ТУ от 25.11.2008 аренды земельного участка, 1 526 412 руб. 60 коп. неустойки.

14.05.2012 Арбитражным судом Омской области принят судебный акт по настоящему делу, являющийся предметом апелляционного обжалования в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды N 207-ТУ от 25.11.2008, а также в части взыскания 955 800 руб. задолженности по арендной плате по договору N 207-ТУ от 25.11.2008 аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции полагает, что оставив без рассмотрения требования истца расторжении договора N 207-ТУ от 25.11.2008, суд первой инстанции принял правомерное решение в силу следующего.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено что, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

В разъяснениях, данных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В Информационном письме Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Исходя из толкования вышеуказанных норм права, следует, что действующим законодательством четко установлено, что предложение о расторжении договора аренды не может быть заявлено одновременно с требованием об исполнении обязательств.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что под досудебным порядком подразумевается принятие мер по урегулированию спора до обращения в суд путем направления контрагенту оформленного в письменном виде предарбитражного уведомления о расторжении договора, либо письма с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон.

Следовательно, о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по искам о расторжении договора аренды может свидетельствовать уведомление с предложением о расторжении договора, направленное после предъявления требования арендатору о надлежащем исполнении его обязанностей, и до предъявления соответствующего иска.

Довод истца о соблюдении им досудебного порядка урегулирования спора со ссылкой на письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области от 28.12.2011 (л.д. 21), судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный в силу следующего.

Из содержания указанного письма усматривается, что в нарушение условий договора N 207-ТУ от 25.11.2008 у ответчика по состоянию на 13.12.2011 образовалась задолженность перед федеральным бюджетом по арендным платежам, общая сумма которой составила 1 982 196 руб. 45 коп., в том числе по арендной плате 823 050 руб. и пени - 1 59 146 руб. 45 коп. В связи с чем, руководствуясь статьями 450, 452, 453, 619 ГК РФ, условиями договора N 207-ТУ от 25.11.2008 истец уведомил ответчика о необходимости в течение 14 дней с даты получения настоящего уведомления исполнить обязательства по договору: погасить задолженность по арендной плате и пене. В противном случае истец оставляет за собой право обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Буквальное содержание в указанном письме не содержит в себе требование о расторжении договора аренды N 207-ТУ от 25.11.2008, а содержит лишь требование в части погашения образовавшейся у ответчика задолженности по арендным платежам и пени.

Довод Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на наличие в письме ссылок на статьи 450, 452 ГК РФ как на то обстоятельство, что стороны подразумевали возможность расторжения договора, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку ответчик не выразил согласия с такой трактовкой истца. Требование о расторжении договора должно быть выражено в ясной и конкретной форме.

В такой ситуации суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по этому требованию, что в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Суд апелляционной инстанции считает, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам по договору N 207-ТУ от 25.11.2008 в сумме 955 800 руб. обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

По положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и подтверждается материалами дела, в период пользования арендованным земельным участком (с 01.06.2009 по 02.05.2012) ответчик в нарушение условий договора N 207-ТУ от 25.11.2008 ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем у него образовалась задолженность перед истцом в сумме 955 800 руб.

Доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязательств по арендным платежам в спорный период в сроки и в размере, установленные договором аренды земельного участка N 207-ТУ от 25.11.2008, в материалы дела не представлены.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом апелляционной инстанции проверен, признан арифметически правильным. Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен.

Возражения ответчика против удовлетворения исковых требований в указанной части сводятся к тому, что им до государственной регистрации названного договора аренды (26.05.2010) не осуществлялось фактическое пользование спорным земельным участком.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанные возражения исходя из следующего.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указывалось выше, в соответствии с условиями договора аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ, зарегистрированного 26.05.2010, срок аренды установлен с 01.06.2009 по 29.05.2058 ( на 49 лет).

Таким образом, срок начала действия договора установлен сторонами конкретной датой - 01.06.2009 и не имеет привязки к каким-либо событиям, иным датам и срокам.

Судом апелляционной инстанции также установлено и материалами дела подтверждается, что в соответствии с актом приёма-передачи от 25.11.2008 N 1 (приложение N 3 к договору аренды от 25.11.2008 N 207-ТУ) Управление передало Обществу во временное пользование земельный участок: площадь 24 893,00 кв.м., кадастровый номер 55:36:070106:3037, местоположение: установлено в 120 м. восточнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Физкультурная, 1.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что до 26.05.2010 Общество фактически спорный земельный участок не использовало, либо осуществило его возврат истцу (в том числе акта приема-передачи спорного земельного участка от ответчика истцу), ООО "Институт строительных технологий" в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что наличие задолженности по арендным платежам в указанном выше размере подтверждается материалами дела, ООО "Институт строительных технологий" по существу не оспорено, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 955 800 руб. задолженности по договору N 207-ТУ от 25.11.2008за период с 01.06.2009 по 02.05.2012.

Сторонами по настоящему делу не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционных жалоб, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на их подателей. При этом. Суд апелляционной инстанции учитывает, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 14 мая 2012 года по делу N А46-6275/2012 в обжалуемых частях оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

Л.И. Еникеева А.В. Веревкин