Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. N 15АП-8686/12

город Ростов-на-Дону

09 августа 2012 г.

дело N А32-10485/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.

судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Саркисяном Д.С.

при участии:

от истца: представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

от ответчика: представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47б лит. А апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 принятое в составе судьи Тарасенко А.А. по делу N А32-10485/2011 о взыскании арендной платы по иску: Администрации города Сочи

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Корд-М"

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Сочи (далее - истец) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Корд-М" (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 01.01.2006 по 31.03.2011 в размере 507 681,12 руб., пеню в размере 155 297,89 руб.

Решением суда от 20.06.2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом истец обжаловал его в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что между сторонами заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды. Ответчик пользовался земельным участком, однако оплату не произвел, что и явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Представители сторон в судебное заседании не явились. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом извещены.

Дело рассматривается на основании ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Изучив и оценив представленные в дело документы, доводы, изложенные в апелляционной жалобе Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции на основании постановления администрации г.Сочи, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 02.06.2000 N 1830 земельного участка, площадью 498 кв.м. для строительства магазина смешанной торговли с офисом и встроенными в цокольном этаже гаражами.

На основании изложенного, истец обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика неосновательного обогащения вследствие того, что ответчик пользовался земельным участком.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Основу имущественных притязаний истца составило фактическое использование земельного участка площадью 498 кв.м ответчиком.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

Договор аренды, заключенный между сторонами, является недействительным по следующим основаниям.

Пункт 10 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В п. 2 ст.95 ЗК РФ, указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности.

В силу п. 4 ст.31 ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В соответствии со ст. 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 с. 3 ФЗ от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебнооздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г.Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством РФ являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".

В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 3 ст. 214 и п. 1 ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Следовательно, договор аренды, заключенный сторонами, является недействительным.

В соответствии с ч.7 ст.1 ФЗ от 03.12.2008 N 244-ФЗ, земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.

Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что до вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ право федеральной собственности на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Предусмотренные Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации документально не подтверждены.

Таким образом, истец вправе требовать плату за пользование земельного участка только со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008) на основании ст. 65 ЗК РФ.

Однако на спорном земельном участке возведен многоквартирный жилой дом.

На основании разрешения от 04.06.2007 N 23309/109 объект строительства введен в эксплуатацию.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРП о регистрации права на квартиры в многоквартирном жилом доме.

Согласно выписке из ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру -право собственности на одну из квартир зарегистрировано 23.10.2008 (л.д.55).

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений ЖК РФ, Закона о государственной регистрации прав, ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, если в многоквартирном доме, возведенным и введенным в эксплуатацию застройщиком, зарегистрировано право собственности на квартиры, то у собственников квартир возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок, а администрация утратило право взыскания платы за земельный участок с застройщика.

В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По правилам ч.2 ст.8

Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Из системного толкования изложенных норм следует, что для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, предусмотрен (в исключение из общего правила) иной момент возникновения права собственности на земельный участок. Если участок сформирован и проведен его государственный кадастровый учет право собственности на него возникает с даты введения в действие ЖК РФ. Если не сформирован - с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Таким образом, образование земельного участка как объекта прав не зависит от указанного в кадастровом паспорте вида разрешенного использования.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П предоставлена возможность любому собственнику помещений, расположенных в жилом многоквартирном доме, обратиться в уполномоченный орган для целей формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205029:3, площадью 498 кв. м, расположенный по адресу г. Сочи, ул. Параллельная, 10а поставлен на кадастровый учет 02.07.2008, на данном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом.

Суд исследовал, вопрос площади земельного участка необходимой для использования многоквартирного жилого дома, с учетом того, что для его строительства предоставлялся земельный участок площадью 498 кв.м.

В материалы дела представлен расчет минимальной площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, согласно которому минимальная площадь земельного участка составляет 864,16 кв.м. (расчет МУП "Муниципальный институт генплана" от 05.02.2008).

Земельному участку с кадастровым номером 23:43:0205029:3 на котором расположен жилой дом присвоен адрес - г. Сочи, ул. Параллельная, 10а (справка от 26.06.2007 N 536 Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г.Сочи).

Согласно правовой позиции ФАС СКО, высказанной в постановлении от 31.08.2011 по делу N А32 -15425/2010, если в ходе судебного заседания установлено, что земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома невозможно сформировать иным образом, право собственности на него собственников помещений в многоквартирном жилом доме следует признать возникшим.

Следовательно, спорный земельный участок полностью занят жилым домом; на него возникло право частной собственности.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении требований следует отказать.

При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле, и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции по жалобе истца повторно рассмотрел заявленные требования и возражения истца. Однако, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы ответчиком не было представлено суду каких-либо доказательств способных повлиять на законность и обоснованность оспариваемого судебного акта.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права. У суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения обжалованного судебного акта.

Несогласие истца с выводами суда первой инстанции, положенных в обоснование принятого по делу судебного акта, само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 20 июня 2012 года по делу N А32-10485/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

М.Г. Величко Ю.И. Баранова