Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2012 г. N 06АП-2661/12

г. Хабаровск

24 июля 2012 г.

Дело N А73-10174/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.

судей Песковой Т. Д., Харьковской Е. Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрекаловской О. О.

при участии в заседании:

индивидуального предпринимателя Роговой С.В. и ее Сидорина О.А.,

от Администрации города Хабаровска - Шабатова Д.В., представителя по

доверенности от 30.12.2011;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Роговой Светланы Викторовны на решение от 3 мая 2012 года по делу N А73-10174/2011 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Чаковой Т.И.

по заявлению индивидуального предпринимателя Роговой Светланы Викторовны

к Администрации города Хабаровска

о признании недействительными постановления и уведомления

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Рогова Светлана Викторовна (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными постановления Администрации города Хабаровска (далее - администрация) от 24.05.2011 N 1458 и уведомления от 25.05.2011 об отказе в переводе жилого помещения в нежилое и обязании осуществить данный перевод.

Заявитель считает незаконным отказ администрации в переводе жилого помещения в нежилое, поскольку перепланировка помещения не является реконструкцией, уменьшение размера общего имущества не происходит, что установлено экспертным заключением, следовательно, согласие других собственников общего имущества на перевод жилого помещения под офисное помещение не требуется.

Возражая, администрация ссылается на несоответствие проекта перепланировки жилого помещения требованиям статьи 22 ЖК РФ. Произведенная в отсутствие разрешения на строительство реконструкция затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома (пробивка дверного проема в несущей стене многоквартирного дома), а также изменение режима пользования земельным участком (при оборудовании отдельного входа с крыльцом), на котором расположен жилой дом. В связи с чем, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, которое предпринимателем не получено.

Решением суда от 3 мая 2012 года заявителю в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, требования удовлетворить.

По мнению предпринимателя и его представителя, судебный акт вынесен при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем, судом неправильно применены нормы материального права и оценены имеющиеся в деле доказательства. Несмотря на то, что согласование собственников в данном случае не требуется, заявителем получены все необходимые согласования на перевод помещений в категорию нежилых. Представленный в ходе судебного разбирательства протокол внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 25.08.2011, подтверждающий согласие на перепланировку более чем 2/3 собственников, необоснованно не принят судом во внимание. В обоснование своей позиции предприниматель ссылается на судебный акт Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.04.2012 N 4415/2012.

Представитель администрации в судебном заседании выразил согласие с принятым судебным актом, считая его соответствующим законодательству и фактическим обстоятельствам дела, просил апелляционную жалобу предпринимателя отклонить как необоснованную.

Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации от 24.05.2011 N 1458 предпринимателю Роговой С.В. отказано в переводе жилого помещения по ул. Некрасова, 55, кв. 34 в нежилое помещение.

Представленные с заявлением документы: технический паспорт, поэтажный план дома, проект переустройства и перепланировки, свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, кадастровая выписка о земельном участке, письмо Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей, справка из детской больницы, свидетельство о рождении, заключение о техническом состоянии квартиры, протокол собрания собственников помещений от 24.05.2011 признаны недостаточными для принятия решения о перепланировке.

В уведомлении от 25.05.2011 об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение отказ мотивирован тем, что проект перепланировки и переустройства жилого помещения под нежилое помещение не соответствует требованиям подпунктов 3, 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ. Проектом предусматриваются работы, при которых затрагиваются конструктивные характеристики надежности и безопасности жилого дома - планируется пробивка дверного проема в несущей стене многоквартирного дома. Разрешение на производство работ по реконструкции необходимо оформить в соответствии со статьей 51 ГрК РФ. Для проведения реконструкции объекта и изменения благоустройства прилегающего земельного участка необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относятся данные вопросы (подпункты 1,2 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Планом благоустройства предусмотрено уничтожение газона, что противоречит пункту 124 решения Хабаровской городской Думы от 26.12.2008 N 721 "Об утверждении правил благоустройства городского округа "Город Хабаровск", согласно которому градостроительная деятельность должна проводиться, основываясь на принципе максимального сохранения зеленых насаждений в городе Хабаровске.

Не согласившись с таким решением, предприниматель оспорил его в арбитражный суд, решением которого заявителю отказано в удовлетворении требований.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что проектом предусмотрено строительство крыльца, следовательно, предполагаемое переустройство помещения влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, а именно наружных стен и придомовой территории. В связи с чем, в соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ переустройство возможно только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома, полученного в порядке статей 44-48 ЖК РФ.

С выводами суда первой инстанции следует согласиться.

В соответствии с пунктом 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3 статьи 288 ГК РРФ).

Согласно части 1 статьи 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случаях: непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (часть 1 статьи 24 ЖК РФ).

В силу части 3 статьи 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 той же статьи.

Как следует из материалов дела, квартира N 34 расположена на 1-ом этаже 9-ти этажного кирпичного дома, состоит из пяти жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета, коридора, год постройки дома 1979.

Право собственности на указанную квартиру Роговой С.В. подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.05.2010, зарегистрировано и обременение права - ипотека в силу закона.

В материалы дела представлено письменное согласие ОАО "Дальневосточный коммерческий банк "Далькомбанк", являющегося залогодержателем квартиры, на перевод квартиры в нежилой фонд.

Согласно проекту перепланировки и переустройства под функциональное помещение, выполненному ООО "НК проект" в 2011 году по заказу предпринимателя, внутренние, кирпичные перегородки толщиной 120 мм не являются несущими и не принимают нагрузку от вышележащих железобетонных плит перекрытия, демонтаж не влияет на пространственную жесткость здания. Демонтаж кирпичной кладки в подоконной части стены для устройства дверного проема выполняется без расширения проема, опорные части перемычек не должны быть затронуты, производится демонтаж наружной стены до существующего уровня пола.

В ходе судебного разбирательства судом назначена судебная экспертиза, проведенная 30.03.2012 Федеральным бюджетным учреждением Дальневосточным региональным центром судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Эксперт подтвердил, что проект по перепланировке и переустройству, выполненный ООО "НК проект", соответствует требованиям нормативных документов и не влияет на несущую способность конструкций дома. Разборка части кирпичной кладки наружной стены в пределах ширины существующего оконного проема не может привести к потере целостности внешней несущей стены жилого дома и снижению её несущей способности. Изменения границ помещения не следует.

В экспертом заключении имеется ссылка на протокол рабочего совещания и.о. директора Департамента архитектуры строительства и землепользования в г.Хабаровске от 06.04.2007, согласно которому решено считать "изменение конфигурации оконных и дверных проемов" как перепланировку при условии если решение не влияет на несущие параметры перемычек и опорных частей ограждающих конструкций.

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ, реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом пункт 17 статьи 51 ГрК РФ содержит перечень объектов, на которые не требуется получение разрешения на строительство. К ним относится, в том числе и изменение объектов капитального строительства, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

Как установлено в ходе судебного разбирательства устройство проема в наружной несущей панели не повлияет на несущую способность конструктивных элементов здания, доказательств обратного администрацией не представлено.

Следовательно, требование администрации о предоставлении обществом разрешения на реконструкцию объекта необоснованно.

Вместе с тем, предпринимателем не доказано осуществление перепланировки квартиры в пределах внешних границ помещения без использования части общего имущества многоквартирного дома.

Так, проектом переустройства и перепланировки квартиры предусмотрено строительство крыльца, следовательно, предполагаемое переустройство помещения влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, в частности наружных стен и придомовой территории, что приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений.

Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ, статьям 246, 247, 290 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В рассматриваемом случае предполагается разрушение части общего имущества - ограждающей конструкции дома (стены), установление отдельного входа в помещение и оборудование крыльца и лестницы.

В таком случае заявителем должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты и расположенные на указанном земельном участке помещения. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

С учетом изложенного, для распоряжения частью земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, необходимого для эксплуатации жилого дома, также необходимо получить согласие всех собственников.

Предпринимателем в администрацию представлены опросные листы, оформленные как протокол собрания собственников помещений от 24.05.2011, собственников (67) двух подъездов помещений дома N 55 по ул. Некрасова, из них подтвердили свое согласие на перевод спорной квартиры в нежилое помещение только 46.

Тогда как согласно техническому паспорту домовладения N 55 по улице Некрасова в г. Хабаровске по состоянию на 08.12.2010 в указанном доме имеется 138 квартир, из них три квартиры являются муниципальной собственностью (орган местного самоуправления участие в таком опросе не принимал).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемые решение и уведомление администрации соответствуют пунктам 3 и 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ.

Представленный в ходе судебного разбирательства протокол внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 25.08.2011 не является основанием для признания недействительными оспариваемых ненормативных актов администрации.

Законность ранее принятых решений уполномоченного органа о перепланировке других жилых помещений предметом спора в данном случае не является, в связи с чем, доводы предпринимателя в данной части со ссылкой на судебные акты общей юрисдикции в подтверждение своей позиции подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 3 мая 2012 года по делу N А73-10174/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

Т.Д. Пескова Е.Г. Харьковская