Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2012 г. N 02АП-3939/12

г. Киров

10 августа 2012 г.

Дело N А82-3347/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Кононова П.И., Немчаниновой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Востриковой Е.В.,

в отсутствие представителей сторон и третьих лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.04.2012 по делу N А82-3347/2011, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Камертон" (ОГРН 1107604015892, Ярославская область, г. Ярославль, ул. Пушкина, д. 3, кв. 14)

к мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600683824, Ярославская область, г. Ярославль, ул. Андропова, д. 6), комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (ОГРН 1027600684100, Ярославская область, г. Ярославль, ул. Депутатская, д. 9),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Оценка ПРОФИ" (Ярославская область, г. Ярославль, проезд Ушакова, д. 3а), общество с ограниченной ответственностью "Эксперт-инвест" (Ярославская область, г. Ярославль, ул. Некрасова, д. 43/32, 3-9),

о признании недействительным ненормативного правового акта в части,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Камертон" (далее - заявитель, Общество, ООО "Камертон") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к мэрии города Ярославля (далее - ответчик, Мэрия), комитету по управлению муниципальным имуществом Мэрии (далее - ответчик, Комитет) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным пункта 1 постановления Мэрии от 28.12.2010 N 4889 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, д. 47" в части цены имущества, превышающей 2933200 рублей и обязании устранить допущенные нарушения прав ООО "Камертон".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Оценка ПРОФИ" (далее - третье лицо, ООО "Оценка ПРОФИ"), общество с ограниченной ответственностью "Эксперт-инвест" (далее - третье лицо, ООО "Эксперт-инвест") (том 1, л.д. 1-2).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.04.2012 заявленные требования удовлетворены.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельства дела. В апелляционной жалобе Комитет указывает, что условия договора о цене спорных нежилых помещений были согласованы сторонами; оспаривание величины стоимости объекта возможно только до момента заключения договора; до заключения договора купли-продажи объекта достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности и решение муниципального органа в части такого условия приватизации арендуемого объекта в установленном порядке ООО "Камертон" не были оспорены; покупатель подписал договор купли-продажи без протокола разногласий по условию о цене объекта, преддоговорной спор по условию о цене между сторонами отсутствовал; разногласия по данному условию не передавались на разрешение суда; указанная в экспертном заключении от 20.12.2011 стоимость аналога N 5 выше стоимости аналога N 1.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу приведенные в ней доводы опровергает, ходатайствует о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Мэрия, ООО "Оценка ПРОФИ", ООО "Эксперт-инвест" отзывы на апелляционную жалобу не представили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании суда объявлялся перерыв до 11 часов 45 минут 09.08.2012.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.12.2010 Мэрией принято постановление N 4889 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, д. 47" (далее - постановление от 28.12.2010), согласно которому нежилые помещения цокольного этажа NN 1-19 общей площадью 141,5 кв.м. (далее - спорные нежилые помещения), в том числе без разрешения изменения разрешенного вида использования 141,5 кв.м., перепланировано 35,1 кв.м., переустроено 2,1 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, д. 47, являющемся объектом культурного наследия регионального значения, обремененные охранным обязательством собственника памятника истории и культуры, подлежат продаже ООО "Камертон" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 3700000 рублей с рассрочкой оплаты сроком на пять лет (пункт 1); Комитету поручено выполнить необходимые мероприятия по реализации постановления (пункт 2) (том 1, л.д. 9).

11.01.2011 Комитет направил Обществу письмо (далее - письмо от 11.01.2011) (том 1, л.д. 76), в котором предложил ООО "Камертон" заключить договор купли-продажи спорных нежилых помещений и направил проект договора купли-продажи и постановление Мэрии от 28.12.2010.

Договор купли-продажи сторонами был подписан (том 1, л.д. 77-79). Из указанного договора следует, что в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества продавец передает в собственность, а покупатель принимает и уплачивает на условиях, изложенных в договоре, спорные нежилые помещения (пункт 1.1); имущество находится в аренде у покупателя на основании договора аренды недвижимого имущества от 08.05.2002 N 10675-Г сроком действия менее одного года с ежегодным возобновлением (пункт 1.3); преимущественное право на приобретение арендуемого имущества покупатель имеет в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) (пункт 1.4); цена продажи имущества составляет 3700000 рублей с учетом НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (отчет об оценке от 10.12.2010 N 75/12/10, исполнитель оценки ООО "Оценка ПРОФИ") (пункт 2.1).

Сочтя завышенной указанную в постановлении Мэрии от 28.12.2010 стоимость спорного нежилого помещения, Общество обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что стоимость спорного нежилого помещения завышена, признал недействительным пункт 1 постановления Мэрии от 28.12.2010 в части цены (рыночной стоимости) имущества, превышающей 2933200 рублей; возложил на Комитет обязанность внести изменения в договор купли-продажи от 17.01.2011 в части цены продажи имущества, указав ее в размере 2933200 рублей с учетом НДС.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Согласно статье 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 3 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика и решении об условиях приватизации муниципального имущества, может быть оспорена в судебном порядке.

Материалами дела подтверждено, что, принимая обжалуемое постановление, Мэрия руководствовалась результатами оценки спорных нежилых помещений, указанными в отчете ООО "Оценка ПРОФИ" N 75/12/2010 (том 1, л.д. 17-74). Из данного отчета следует, что при определении стоимости спорных нежилых помещений ООО "Оценка ПРОФИ" исходило из того, что, данные помещения являются офисными.

Между тем Общество арендуемые спорные нежилые помещения использовало под мастерскую по ремонту сложной бытовой и электронной вычислительной техники, что подтверждено договором аренды от 29.03.2005 N 10675-Г (том 1, л.д. 10-12) в редакции дополнительного соглашения N 4 от 14.12.2010 (том 1, л.д. 15).

С учетом данного обстоятельства и, как следствие, что отчет ООО "Оценка ПРОФИ" N 75/12/2010 не может использоваться для определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений, судом первой инстанции назначена комиссионная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости данных помещений. По результатам данной экспертизы экспертами Тюленевой М.Ю. и Лапшиным В.Г. 20.12.2011 подготовлено заключение (далее - заключение эксперта от 20.12.2011) (том 2, л.д. 103-138), из которого следует, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 3774000 рублей с НДС.

Согласно заключению эксперта от 20.12.2011 износ объекта оценки принят за 59 %

Между тем, согласно пункту 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, за исключением случаев, установленных пунктом 8 настоящего Положения. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера. Государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства осуществляется по результатам технической инвентаризации таких изменений. По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Из пунктов "а", "б" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10.09.2004 N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства" следует, что государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы (подпункт "а"); до принятия нормативных правовых актов, определяющих порядок ведения государственного технического учета, технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства осуществляют организации (органы), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в порядке, устанавливаемом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, по правилам, утверждаемым указанным Министерством (подпункт "б").

Согласно справке Ярославского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ" от 26.03.2012 N 593 (далее - справка N 593) по данным технической инвентаризации от 04.05.2007 физический износ дома по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, 47 составил 68 %, группа капитальности 3 (том 3, л.д. 88).

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие величину износа спорных нежилых помещений, указанную уполномоченным органом в справке от 26.03.2012, в рассматриваемой ситуации при определении стоимости спорных нежилых помещений необходимо применять корректирующий коэффициент на износ.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Из заключения эксперта от 20.12.2011 следует, что при определении показателя стоимости спорных нежилых помещений подходом сравнительного анализа использованы данные по 5 аналогичным объектам. При этом для всех аналогов принята одинаковая группа капитальности.

Между тем, материалами дела подтверждено, что здание, в котором расположены спорные нежилые помещения, относится к третьей группе капитальности, тогда как из справки Ярославского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ" от 26.03.2012 N 592 (далее - справка N 592) (том 3, л.д. 87) следует, что здание по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, 32, которое в экспертном заключении использовано в качестве аналога N 4, относится к первой группе капитальности.

Согласно пункту 4 Общей части к сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденной Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14.07.1970, для перехода к другим группам капитальности применяются поправочные коэффициенты (том 3, л.д. 99-105).

Следовательно, в рассматриваемой ситуации расчет рыночной стоимости спорных нежилых помещений сравнительным методом должен сопровождаться применением коэффициента корректировки на группу капитальности.

Из пункта 14 ФСО N 1 следует, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно заключению эксперта от 20.12.2011 при определении показателя стоимости спорных нежилых помещений подходом сравнительного анализа использованы сведения о здании по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, д. 75 "б" (аналог N 1). Между тем, стоимость 1 кв.м. площади указанного здания - 38011 рублей значительно превышает стоимость 1 кв.м. площади других зданий, указанных в заключении эксперта в качестве аналогов (аналог N 2 - 21541 рублей, аналог N 3 - 25591 рублей, аналог N 4- 20886 рублей, аналог N 5 - 27731 рублей).

Следовательно, данные по аналогу N 1 не могут быть использованы при определении показателя стоимости спорных нежилых помещений подходом сравнительного анализа.

При таких обстоятельствах являются обоснованными выводы суда первой инстанции о необходимости применения при определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений коэффициентов на износ и группу капитальности, необходимости исключения из расчета данных по аналогу N 1 и, соответственно, и, следовательно, выводы суда о величине стоимости спорных помещений сравнительным подходом в размере 2384000 рублей, величине рыночной стоимости данных помещений равной 2933200 рублям с учетом НДС.

Примененный судом первой инстанции способ восстановления прав путем изменения условий договора купли-продажи в части выкупной цены, является следствием признания незаконным постановления Мэрии от 28.12.2010 в части цены имущества, превышающей 2933200 рублей. Данный способ восстановления направлен на реальное восстановление нарушенных прав Общества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что условия договора о цене спорных нежилых помещений были согласованы сторонами; оспаривание величины стоимости объекта возможно только до момента заключения договора; до заключения договора купли-продажи объекта достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности и решение муниципального органа в части такого условия приватизации в установленном порядке ООО "Камертон" не были оспорены; покупатель подписал договор купли-продажи без протокола разногласий по условию о цене объекта; преддоговорной спор по условию о цене между сторонами отсутствовал; разногласия по данному условию не передавались на разрешение суда, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в рассматриваемой ситуации обжалуемое постановление Мэрии основано на отчете ООО "Оценка ПРОФИ" N 75/12/2010, который не отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности. При этом подписание договора купли-продажи от 17.01.2011 до момента оспаривания постановления Мэрии об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений вызвано положением пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок. Следовательно, подписание Обществом договора купли-продажи арендуемого имущества не исключало его права на оспаривание ненормативного правового акта, на основании которого заключен этот договор.

Довод апелляционной жалобы о том, что указанная в экспертном заключении от 20.12.2011 стоимость аналога N 5 выше стоимости аналога N 1, не принимается судом апелляционной инстанции как противоречащий материалам дела. Материалами дела подтверждено, что экспертами был осуществлен пересчет стоимости аналога N 5, показателя стоимости по сравнительному подходу и итогового значение рыночной стоимости (том 3, л.д. 11-15). После пересчета стоимость аналога N 5 составила 27721 рублей.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.04.2012 по делу N А82-3347/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

П.И. Кононов М.В. Немчанинова