Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. N 18АП-6330/12

г. Челябинск

09 августа 2012 г.

Дело N А76-19376/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.05.2012 по делу N А76-13376/2011 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - до перерыва Аношин Д.В. (доверенность N 25904 от 30.12.2011), после перерыва Афанасьева И.Р. (доверенность N 8167 от 16.05.2011).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Абиком-М" (далее - общество "Абиком-М", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.12.2005 УЗ N 007231-К-2005 в размере 1 059 378 руб., пени в размере 572 838 руб. 50 коп., всего - 1 632 216 руб. 50 коп. (т. 1, л.д. 3, 4).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью "Газпромнефть Челябинск" (далее - общество "Газпромнефть Челябинск", третье лицо) (т. 1, л.д. 111-113).

Решением суда первой инстанции от 14.05.2012 (резолютивная часть оглашена 04.05.2012) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца 72 861 руб. 43 коп. основного долга и 3 420 руб. 59 коп. пени, всего - 76 282 руб. 02 коп. В удовлетворении остальной части иска судом отказано (т. 1, л.д. 141-150).

Истец с указанным судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 2, л.д. 4-5). В тексте жалобы Комитет (далее также - апеллянт) просил решение суда первой инстанции изменить в части отказа во взыскании арендной платы за период с 08.04.2009 по 22.10.2009.

Апеллянт отмечает, что в силу норм федерального закона (статьи 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации) право собственности на объект недвижимого имущества в случае его купли-продажи возникает у покупателя с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Полагает, что законом возникновение у покупателя прав на земельный участок связывается с наличием перехода права собственности на объект недвижимости, находящийся на соответствующем земельном участке. И настаивает на том, что, несмотря на фактическую передачу недвижимого имущества, продавец до момента государственной регистрации прав покупателя на недвижимую вещь остаётся её собственником, а также лицом, обязанным исполнять условия ранее заключенного договора аренды земли. Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости (автозаправочную станцию) была осуществлена 23.10.2009, апеллянт считает правомерным начисление арендной платы и взыскание с ответчика соответствующих сумм основного долга за период по 22.10.2009.

Кроме того, апеллянт полагает неправильным произведённый судом первой инстанции расчёт размера задолженности ответчика. При этом ссылается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/2011 и утверждает, что в данном случае расчёт размера основного долга (арендной платы) должен быть произведён, исходя из методики и коэффициентов, закреплённых Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.

Отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не поступили.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается имеющимися в материалах дела уведомлениями о вручении постовых отправлений.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителей Комитета и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей общества "Абиком-М" и общества "Газпромнефть Челябинск".

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.07.2012 объявлялся перерыв до 02.08.2012 до 16 час. 00 мин. О перерыве лица, участвующие в деле, представители которых не явились в судебное заседание до объявления перерыва, извещены путем размещения публичного объявления на официальном сайте суда в сети "Интернет" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").

В судебном заседании представитель истца дополнительно пояснил, что решение суда первой инстанции обжалуется Комитетом в полном объёме.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 11.12.2005 на государственный кадастровый учёт был поставлен земельный участок общей площадью 4420 кв. м, категория земель "земли населённых пунктов", вид разрешённого использования "для строительства автомобильной автозаправочной станции", местоположение: город Челябинск, дорога на аэропорт, кадастровая стоимость - 18789287,4 руб. Данному земельному участку был присвоен следующий кадастровый номер - 74:36:0109002:25 (далее - земельный участок N 25, спорный участок; т. 1, л.д. 19-22).

Постановлением главы города Челябинска от 01.12.2005 N 1338-п обществу "Абиком-М" в аренду сроком на два года для строительства автомобильной автозаправочной станции по автодороге на аэропорт в Металлургическом районе города Челябинска был предоставлен земельный участок из земель поселений, общей площадью 4420 кв. м (т. 1, л.д. 18).

На основании указанного постановления 07.12.2005 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Абиком-М" (арендатор) был подписан договор аренды УЗ N 007231-К-2005 земельного участка площадью 4420 кв. м, расположенного по автодороге на аэропорт в Металлургическом районе города Челябинска, находящегося в ведении муниципального образования (далее по тексту - договор N 7231, договор аренды; т. 1, л.д. 9-17).

В пункте 1.1.1 договора аренды указано, что земельный участок предоставляется арендатору для строительства автомобильной автозаправочной станции.

Границы подлежащего передаче в аренду земельного участка зафиксированы в тексте самого договора аренды N 7231, а именно в выкопировке из генплана и чертеже границ участка (т. 1, л.д. 12-13). Кроме того, границы земельного участка надлежащим образом зафиксированы в кадастровом паспорте объекта (т. 1, л.д. 19-22).

В силу пункта 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату.

Согласно пункту 2.1 договора аренды размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Так, в приложении по форме N 2 к договору аренды N 7231 "Расчёт платы за аренду земли N 1", подписанному и зарегистрированному в Комитете 07.12.2005, стороны согласовали методику определения размера арендной платы: в соответствии с постановлением Главы г. Челябинска от 01.03.2001 N242-п, решением Челябинской городской Думы от 23.11.2004 N41/1 и Федеральным законом от 29.11.2004 N141-ФЗ (т. 1, л.д. 16-17). Также указали размер арендной платы за период с 28.01.2005 по 31.12.2005, который с учётом применения ставки арендной платы за землю 14,2 руб./кв. м, коэффициента к ставке арендной платы 1, площади земельного участка 4420 кв. м и количества дней в периоде с 28.01.2005 по 31.12.2005 составил 58 057 руб.

В приложении N 2 к договору аренды стороны также согласовали порядок и сроки внесения арендатором арендной платы, а именно: поквартально, в течение календарного года, до 1-ого числа месяца, следующего за отчётным кварталом (т. 1, л.д. 17).

Срок действия договора аренды установлен сторонами равным 2 годам с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка - то есть с 01.12.2005 (пункт 1.4).

Договор N 7231 зарегистрирован в ЕГРП 07.02.2006, что подтверждается письмом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 07.02.2006 N 3101 (т. 1, л.д. 23).

Земельный участок N 25 передан арендодателем арендатору. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В период действия договора аренды N 7231 арендатор осуществил строительство объекта недвижимости на арендованном земельном участке. Актом государственной приёмочной комиссии от 06.03.2006 N 38 в эксплуатацию была введена автозаправочная станция на 240 заправок в сутки, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Металлургический район, по дороге на аэропорт. На этом основании 17.08.2006 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности общества "Абиком-М" на объект недвижимости (автозаправочную станцию на 240 заправок в сутки).

11.03.2009 между обществом "Абиком-М" (продавец) и обществом "Газпромнефть Челябинск" (покупатель) был подписан договор купли-продажи имущества N 11, по условиям которого ответчик обязался продать третьему лицу поименованную выше автозаправочную станцию. Детальный перечень имущества, подлежащего отчуждению в собственность общества "Газпромнефть Челябинск" поименован в приложениях к договору купли-продажи (т. 1, л.д. 53-65).

Пунктом 4.1 договора купли-продажи N 11 закреплено, что право собственности на объект и земельный участок возникает у покупателя не ранее 01.10.2009, со дня государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок от продавца к покупателю (т. 1, л.д. 55).

Пунктом 4.5 договора купли-продажи регламентировано, что покупатель с момента передачи ему объекта несёт обязанности по оформлению договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, а также с момента передачи объекта покупатель несёт все связанные с владением и пользованием указанным земельным участком расходы. В том числе платит арендную плату собственнику участка.

По актам приёма-передачи от 08.04.2009 N N 1, 2 продавец (общество "Абиком-М") передал, а покупатель (общество "Газпромнефть Челябинск") принял во владение имущество во исполнение договора купли-продажи от 11.03.2009 N 11 (т. 1, л.д. 64-65).

На основании договора купли-продажи 23.10.2009 в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть Челябинск" на автозаправочную станцию на 240 заправок в сутки, расположенную в городе Челябинске, в Металлургическом районе, по дороге на аэропорт (т. 1, л.д. 66, 105).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств, невнесение обществом "Абиком-М" арендной платы за период с 01.01.2006 по 22.10.2009, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании суммы основного долга по договору аренды земельного участка и суммы пени).

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды земли, утраты ответчиком обязанностей арендатора земельного участка с 08.04.2009, то есть с даты фактической передачи автозаправочной станции третьему лицу (покупателю), а также пропуска истцом срока исковой давности по требованиям за период с 01.01.2006 до 01.10.2008. Кроме того, суд пришёл к выводу о том, что истцом неверно рассчитан размер денежного обязательства ответчика, в связи с чем произвёл перерасчёт размера основного долга, исходя из порядка расчёта, согласованного сторонами в приложении к договору аренды земли N 7231.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), договорной санкции за просрочку уплаты арендных платежей (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пеней за спорный период.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды земельного участка от 07.12.2005 УЗ N 007231-К-2005.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оценивая договор аренды земли от 07.12.2005 УЗ N 007231-К-2005 на предмет соответствия поименованным выше нормам гражданского и земельного законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторонами были согласованы существенные для арендных сделок условия. В связи с чем рассматриваемый договор следует признать заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку после 01.12.2007 общество "Абиком-М" продолжило пользоваться земельным участком N 25 при отсутствии возражений со стороны органа местного самоуправления, а договором аренды N 7231 не предусмотрено правило, запрещающее пролонгацию сделки на неопределённый срок после истечения его первоначального срока действия, следует признать, что в период после 01.12.2007 между истцом и ответчиком имели место договорные отношения по поводу аренды спорного земельного участка в силу нормы пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, Комитет настаивал на наличии на стороне ответчика обязанности оплатить аренду земли за период с 01.01.2006 по 22.10.2009, отмечая, что данная обязанность обществом "Абиком-М" исполнена не была.

Доказательств оплаты аренды земельного участка N 25 за спорный период общество "Абиком-М" арбитражным судам не предоставило (часть 2 статьи 9, статья Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражая против заявленных требований, общество "Абиком-М" заявило о пропуске Комитетом срока исковой давности по требованиям за период с 01.01.2006 по 18.11.2008 (т. 1, л.д. 51-52, 100).

Согласно статьям 195-196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании абзаца 2 части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд первой инстанции при правильном применении норм материального права, учитывая дату обращения Комитета с иском в суд, а также момент возникновения денежного обязательства ответчика (согласно договору аренды - 1-ого числа месяца, следующего за отчётным кварталом), обоснованно указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям за период с 01.01.2006 до 01.10.2008.

Вместе с тем, судебная коллегия находит ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что обязательство общества "Абиком-М" вносить арендную плату прекратилось с момента фактической передачи объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи от 11.03.2009 N 11, то есть с 08.04.2009.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Гражданским и земельным законодательством Российской Федерации не предусмотрено такое основание прекращения арендных обязательств владельца и пользователя земельного участка (арендатора), как фактическая передача третьему лицу по иной сделке (в частности, купли-продажи) объектов недвижимого имущества, расположенных на арендованном земельном участке.

Кроме того, в пункте 6.6 договора аренды от N 7231 стороны согласовали условие о том, что в случае продажи имеющихся на участке строений арендатор обязуется вносить плату за аренду земли за весь участок земли до момента регистрации всех договоров на аренду земли всеми пользователями данного участка.

По смыслу статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Следовательно, в период всего срока действия договора аренды N 7231 общество "Абиком-М" обязано было ежеквартально вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Комитет не является стороной договора купли-продажи от 11.03.2009 N 11, а условие пункта 4.5 договора купли-продажи от 11.03.2009 не может служить обстоятельством, освобождающим арендатора (общество "Абиком-М") от исполнения обязательств по внесению арендной платы за землю согласно условиям договора N 7231 и требованиям закона. Фактически положение пункта 4.5 договора купли-продажи призвано урегулировать взаимоотношения, прежде всего финансовые, между сторонами данной сделки (ответчик и третье лицо), оно может явиться основанием для предъявления одной стороной сделки купли-продажи другой стороне денежного требования, но не основанием для прекращения договорных обязательств между продавцом недвижимости / арендатором земельного участка, с одной стороны, и собственником земли, с другой стороны.

Следует также признать обоснованными приведённые в апелляционной жалобе ссылки Комитета на нормы статей 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, также статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В силу пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, право собственности на недвижимость, а также право пользования (в рассматриваемом случае - аренда) земельным участком, наряду с правом приобретателя недвижимости требовать предоставления ему необходимого для нормальной эксплуатации соответствующего объекта (объектов) недвижимости участка земли, не может возникнуть ранее государственной регистрации перехода права по сделке купли-продажи и (или) права собственности покупателя на здания (строения, сооружения).

В связи с этим, судебная коллегия приходит к выводу о наличии у истца права требования от ответчика оплаты денежных средств за аренду земельного участка N 25, обязанность по оплате которых возникла на стороне общества "Абиком-М" в период с 18.10.2008 (начало трёхлетнего периода срока исковой давности) до 22.10.2009 (государственная регистрация права собственности ООО "Газпромнефть Челябинск" на автозаправочную станцию).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (часть 3 приведённой нормы).

Изучив обстоятельства дела, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции относительно методики расчёта размера основного долга общества "Абиком-М".

Как указано выше, при расчёте размера денежного обязательства ответчика суд первой инстанции исходил из расчёта, согласованного сторонами в приложении к договору аренды N 7231 (т. 1, л.д. 16-17).

При этом судом первой инстанции не принято во внимание следующее.

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11.

Частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия принимает во внимание, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, изменение (увеличение) арендодателем размера арендной платы связано с новым порядком определения размера арендной платы.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что корректировка арендодателем (истцом) в одностороннем порядке размера арендной платы с учётом изменения действующей базовой ставки и методики расчета арендной платы не противоречит закону и условиям договора.

Вместе с тем судебная коллегия считает расчёт задолженности по арендной плате, представленный истцом, необоснованным в части.

Поскольку в период с 01.10.2008 по 22.10.2009 на территории города Челябинска правовыми актами, регулирующими порядок определения арендной платы за землю, являлись Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", положения данного закона и решения подлежат применению для целей определения размера денежного обязательства общества "Абиком-М".

Данными правовыми актами предусмотрена следующая методика определения годовой арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка * ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка * К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на данном земельном участке) * К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе) * К3 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора).

На основании названных выше нормативных актов размер денежного обязательства ответчика за период с 01.10.2008 (обязанность оплатить аренду за 4-ый квартал 2008 года возникла у арендатора 01.01.2009) по 22.10.2009 составляет 369 798 руб. 27 коп. Расчёт:

18 789 287 руб. 40 коп. (кадастровая стоимость) * 3 % (ставка аренды) * 0,275 (К1) * 2,25 (К2) * 1 (К3) / 365 * 387 дней.

Соответственно, исковые требования Комитета в части взыскания арендной платы в сумме 369 798 руб. 27 коп. правомерны и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329, пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Пунктом 6.3 договора аренды N 7231 предусмотрено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств (т. 1, л.д. 14).

Комитетом также было заявлено требование о взыскании с Общества договорной неустойки за период с 01.01.2006 по 22.10.2009 в сумме 572 838 руб. 50 коп. В материалы дела представлен расчёт размера пени (т. 1, л.д. 8,108).

Перерасчёт размера основного обязательства неизбежно влечёт за собой необходимость перерасчёта размера договорной неустойки за нарушение обязательства по внесению арендной платы.

Расчёт неустойки:

- на задолженность за 4-ый квартал 2008 года, период начисления с 01.01.2009 по 31.03.2009 (90 дней): 87 910 руб. 70 коп. * 0,1% * 90 = 7911 руб. 96 коп.;

- на задолженность за 4-ый квартал 2008 года и 1-ый квартал 2009 года, период начисления с 01.04.2009 по 30.06.2009 (91 день): 173 910 руб. 29 коп. 29 коп.* 0,1% * 91 = 15 825 руб. 83 коп.;

- на задолженность за 4-ый квартал 2008 года, 1-ый и 2-ой кварталы 2009 года, период начисления с 01.07.2009 по 30.09.2009 (92 дня): 260 865 руб. 44 коп. * 0,1% * 92 = 23 999 руб. 62 коп.;

- на задолженность за 4-ый квартал 2008 года, 1-ый, 2-ой и 3-ий кварталы 2009 года, период начисления с 01.10.2009 по 22.10.2009 (22 дня): 348 776 руб. 14 коп. * 0,1% * 22 = 7 673 руб. 07 коп.

Итого: 55 410 руб. 48 коп.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению применительно к пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (нарушение или неправильное применение норм материального права), а апелляционная жалоба Комитета - удовлетворению в части.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из возмещения (взыскания) суммы судебных расходов пропорционально размеру удовлетворённых требований (абзац 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также учитывая, что истец в данном случае освобождён от уплаты государственной пошлины, с ответчика надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления - 7 638 руб. 72 коп., а также за рассмотрение апелляционной жалобы - 2 000 руб.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.05.2012 по делу N А76-19376/2011 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Абиком-М", с. Долгодеревенское, Сосновский район, Челябинская область, в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска основную задолженность в размере 369 798 рублей 27 копеек, пени в размере 55 410 рублей 48 копеек, всего - 425 208 рублей 75 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Абиком-М", с. Долгодеревенское, Сосновский район, Челябинская область, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 638 рублей 72 копейки".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Абиком-М" в доход федерального бюджета 2 000 рублей за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.В. Пивоварова И.Ю. Соколова