Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2012 г. N 13АП-11450/12

г. Санкт-Петербург

16 июля 2012 г.

Дело N А56-71075/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Куклиной Ю.И.

при участии:

от истца: Андреева Л.А., паспорт

от ответчика: Малки А.М. доверенность от 31.10.2011 г.. N 1906, удостоверение

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11450/2012) Индивидуального предпринимателя Андреевой Людмилы Александровны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.05.2012 г.. по делу N А56-71075/2011 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску Индивидуального предпринимателя Андреевой Людмилы Александровны

к Администрации Муниципального образования "Город Гатчина "

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества с условием о рассрочке платежа

установил:

Индивидуальный предприниматель Андреева Людмила Александровна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации Муниципального образования "Город Гатчина" (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества с условием о рассрочке платежа N 188 от 19.11.2011 г.. в части пунктов 2.1, 2.2.1,2.2.2,3.2.5, 1.3.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 04.05.2012 г.. изложил пункты 1.3, 2.1, 2.2.1, 2.2.2 договора в редакции проекта договора купли-продажи, направленного в адрес индивидуального предпринимателя Андреевой Людмилы Александровны ответчиком; пункт 3.2.5 договора купли-продажи исключил.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 04.05.2012 г.. изменить в части определения выкупной стоимости земельного участка, изложив пункты 2.1, 2.2.1, 2.2.2, 1.3 в редакции, предложенной Предпринимателем, ссылаясь на необходимость определения выкупной стоимости земельного участка исходя из его кадастровой стоимости.

В судебном заседании Предприниматель поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель Администрации возражал против доводов апелляционной жалобы Предпринимателя. Вместе с тем представитель ответчика заявил, что не согласен с выводом суда первой инстанции об исключении пункта 3.2.5 договора купли-продажи.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Предприниматель Андреева Л.А. обратилась в Администрацию с заявлением от 06.02.2009 г.. о выкупе арендуемого помещения по договору от 27.11.1997 г.. N 223 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.05.2011 г.. по делу N А56-75178/2010 признан незаконным отказ Администрации в заключении договора купли-продажи нежилого помещения - строения лит. Б условный N 47-27-1/1998-7837 площадью 30,8 кв.м по адресу: г. Гатчина, ул. Красная, д. 14, изложенный в решении от 19.11.2010 г.. N 2215; суд обязал Администрацию обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить Предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Во исполнение решения суда от 03.05.2011 г.. Администрацией издано постановление от 09.11.2011 г.. N 1363 "О продаже Предпринимателю объекта недвижимости - нежилого строения, кирпичного, одноэтажного, литера Б, общей площадью 30,8 кв. м и земельного участка площадью 522 кв. м, расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Красная, д. 14". Согласно указанному постановлению упомянутые выше объекты подлежат продаже Предпринимателю на условиях преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества; выкупная стоимость объекта недвижимости определяется в размере 4 730 000 руб., в том числе за нежилое строение - 500 441 руб., за земельный участок - 4 229 559 руб.; установлены ограничения пользования земельным участком в виде охранных зон; КУМИ предложено направить предпринимателю предложение о заключении договора, включив в него обязательное условие о компенсации затрат продавца по проведению рыночной оценки объекта недвижимости в сумме 16 500 руб.; рассрочки оплаты арендуемого объекта в течение 60 месяцев с момента подписания договора.

Проект договора с приложениями, подписанный продавцом, направлен Предпринимателю.

Письмом от 23.11.2011 г.. Предприниматель возвратила Администрации проект договора с протоколом разногласий, в котором указала, что не согласна с выкупной стоимостью земельного участка, так как полагает, что данная стоимость должна рассчитываться в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка; оплата нежилого строения и земельного участка осуществляется с рассрочкой платежа в течение 36 месяцев; пункт 3.2.5 должен быть исключен.

Письмом от 02.12.2011 г.. N 2123 Администрация отклонила протокол разногласий, что послужило основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском.

Принимая спорные пункты договора в редакции проекта договора купли-продажи, направленного в адрес Предпринимателя ответчиком, суд первой инстанции исходил из правомерности продажи застроенного земельного участка площадью 522 кв. м, распложенного по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Красная, д. 14 по рыночной стоимости, которая согласно отчету об оценке от 25.10.2011 г.. N 147/11 составила 4 229 559 руб., без учета НДС.

В апелляционной жалобе истец ссылается на необходимость определения выкупной стоимости земельного участка исходя из его кадастровой стоимости.

Апелляционный суд не соглашается с указанным доводом апелляционной жалобы.

Согласно пункту 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г.. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность Предпринимателя одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Предприниматель полагает, что к данным правоотношениям могут быть применены нормы, регулирующие порядок приобретения прав на землю собственниками имущества в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей исключительное право собственников зданий, строений, сооружений приобрести в собственность земельный участок по цене, предусмотренной Федеральным законом от 25.10.2001 г.. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса), то есть по льготной цене.

Однако статья 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, на которую как на основание установления льготной цены выкупа ссылается истец, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку по договору купли-продажи Предприниматель одновременно приобретает здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора Предприниматель не являлся собственником здания, то выкупная цена земельного участка определяется в соответствии с законодательством о приватизации исходя из рыночной стоимости названного земельного участка.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 г.. N 14556/11).

Апелляционным судом не принимаются возражения Администрации относительно неправомерности исключения судом первой инстанции пункта 3.2.5 договора купли-продажи.

В пункте 3.2.5 проекта договора купли-продажи, подписанного Администрацией, с которым не согласен истец, установлена обязанность покупателя компенсировать затраты продавца на проведение рыночной оценки объекта недвижимости в сумме 16 500 руб.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ оценка рыночной стоимости арендуемого имущества является обязанностью уполномоченного органа, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при наличии возражений покупателя по вопросу оплаты оценки указанное условие не может быть включено в договор купли-продажи.

С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04 мая 2012 года по делу N А56-71075/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина