Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2012 г. N 15АП-7264/12

город Ростов-на-Дону

16 июля 2012 г.

дело N А32-16159/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДСК-Риэлт" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2012 по делу N А32-16159/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью "ДСК-Риэлт" (ИНН 2308103757, ОГРН 1052303642346)

к ответчику Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

об изменении договора аренды,

принятое в составе судьи Гладкова В.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ДСК-Риэлт" (далее - истец, ООО "ДСК-Риэлт", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ответчик, администрация) об изменении условий договора аренды от 24.08.2007 N 4300014978 в части исключения из его содержания пункта 4.1.8.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Условие пункта 4.1.8 договора аренды от 24.08.2007 N 4300014978 не отвечает экономическим условиям деятельности организации. Судом при принятии решения не приняты во внимание доводы истца о существенном росте цен на жилье на рынке недвижимости с момента заключения договора по настоящее время. Исполнение пункта 4.1.8 договора повлечет за собой убытки истца. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что указанное условие договора возможно изменить на основании положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствии с договором аренды от 24.08.2007 N 4300014978, подписанным между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственности "ДСК-Риэлт" (арендатор), последнему передан земельный участок площадью 11 248 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0206020:0020 для размещения многоэтажных жилых домов.

Договор аренды от 24.08.2007 N 4300014978 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 25.08.2008 за N 23-23-01/495/2007-759.

Срок договора аренды, как следует из пункта 6.1 договора, определён с 24.08.2007 до 23.08.2010.

Пунктом 4.1.8 договора стороны предусмотрели условие, в соответствии с которым по завершении строительства Арендатор обязан реализовать 25% общей жилой площади по цене, установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи. Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трёхкомнатных - 20%.

ООО "ДСК-Ритейл" направило в адрес администрации письмо от 07.06.2011 N 159, с предложением исключить из договора пункт 4.1.8.

Администрация письмом от 23.06.2011 N 1773028 отказала в согласовании внесения изменений в договор аренды.

Полагая, что данное условие не отвечает экономическим условиям деятельности общества, ООО "ДСК-Ритейл" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об исключении данного пункта из содержания договора.

Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требовании, руководствуясь следующим.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из представленных в материалы дела протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) от 22.08.2007, копии публикации о проведении торгов (Краснодарские известия от 21.07.2007) следует, что право на заключение договора аренды земельного участка приобретено в результате проведенных администрацией муниципального образования торгов.

Согласно пункту 4 статьи 38 Земельного кодекса РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и названным Кодексом.

Утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации 11.11.2002 N 808 положение "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (далее - Правила) содержит регламентацию порядка проведения торгов.

При проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса (подпункт "в" пункта 24 Правил).

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия.

По смыслу Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, организатор торгов определяет в числе прочего числе, существенные условия договора аренды.

Как видно из представленной в материалы дела копии извещения о проведения торгов (Краснодарские известия от 21.07.2007), по лоту N 55-З (право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206020:0020), условием его приобретения указана необходимость по завершении строительства реализовать 25% общей жилой площади по цене установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи. Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трёхкомнатных - 20%.

Гражданское законодательство не предусматривает положений, которые устанавливают запрет на включение в конкурсную документацию такого условия. Не предусматривает положений, определяющих экономическую обусловленность реализации проекта на соответствующем земельном участке.

При этом, по смыслу приведённых выше нормативных актов, условия предоставления земельного участка по результатам проведённых торгов, нашедшие отражение в договоре аренды, не могут быть изменены впоследствии, поскольку именно данные условия доводятся до сведения неопределённого круга лиц, заинтересованных в приобретении соответствующего объекта земельных отношений, и влияют на принятие ими решения об участии в торгах.

Доводы истца о необходимости исключения пункта 4.1.8 договора являются несостоятельными, поскольку принимая участие в торгах на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, общество должно был предполагать и просчитывать все варианты развития событий, в том числе рост цен на жилье на рынке недвижимости. Кроме того, истец как профессиональный участник строительного рынка мог и должен был предвидеть возможность возникновения тех обстоятельств, на которые он ссылается в качестве основания для изменения условий договора.

В нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал наличие одновременно совокупности четырех условий, предусмотренных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом с учетом положений пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации об осуществлении предпринимательской деятельности на свой риск, судом первой инстанции сделан верный вывод об отнесении рисков осуществлении такой деятельности на истца. При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2012 по делу N А32-16159/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.А. Кузнецов

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев