Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 г. N 08АП-5511/12 (ключевые темы: рыночная стоимость - протокол разногласий - недвижимость - имущественные отношения - субъекты малого и среднего предпринимательства)

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 г. N 08АП-5511/12

город Омск

13 августа 2012 г.

Дело N А46-10242/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5511/2012) общества с ограниченной ответственностью "Якорь" на решение Арбитражного суда Омской области от 11 мая 2012 года по делу N А46-10242/2011 (судья Луговик С.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150) к Министерству имущественных отношений Омской области (ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) о разрешении разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Якорь" - представитель Чаплышкин В.В. (паспорт, доверенность б/н от 21.01.2012 сроком действия до 31.12.2012); представитель Потемкин И.Н. (паспорт, доверенность б/н от 27.12.2011); директор Азовский Б.М. (паспорт, выписка из протокола N 10 (27) от 24.02.2010);

от Министерства имущественных отношений Омской области - представитель Кох А.А. (удостоверение N 218 выдано 07.04.2011, доверенность N 03/9073 от 29.12.2011 сроком действия до 31.12.2012);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее - ООО "Якорь", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Омской области (далее - Министерство, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010 б/н, просит:

- обязать ответчика принять указанный объединенный протокол разногласий при заключении договора купли-продажи и заключить договор купли-продажи спорного объекта на условиях договора с учетом изменений, внесенных в договор объединенным протоколом разногласий;

- обязать ответчика заключить договор купли продажи спорного объекта по цене данного объекта в размере 1 770 000 руб.;

- в качестве стоимости объекта указанной абз. 10 п. 3.2. договора купли-продажи спорного объекта, установить сумму в размере 1 770 000 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.05.2012 по делу N А46-10242/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Якорь" в апелляционной жалобе и дополнении к ней, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы и дополнения к ней указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

От Министерства имущественных отношений Омской области поступил отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к нему, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители заявителя поддержали требования, изложенные в апелляционной жалобе, просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Министерства имущественных отношений Омской области поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и дополнение к ней, отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к нему, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда, считает его подлежащим оставлению без изменения.

ООО "Якорь" зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1035507001463.

Распоряжением от 22.06.2010 N 850-р Министерство имущественных отношений Омской области в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.0.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации" определило условия приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д. 22: приватизации производственные и складские помещения; нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв.м, литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Красных Зорь, д. 22, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, в порядке реализации преимущественного права ООО "Якорь" на приобретение арендуемого имущества и земельного участка, на котором расположено вышеуказанное нежилое помещение, площадью 1118 кв.м, с кадастровмы номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно-деловых целей и расположенного на землях нселенных пунктов, местоположение котрого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный администартивный округ, ул. Красных Зорь, д. 22.

Истцом в адрес ответчика направлен проект договора купли-продажи указанного недвижимого имущества.

ООО "Якорь" подписало данный договор с протоколом разногласий N 1 от 15.08.2010.

Протокол разногласий N 1 от 15.08.2010 был отклонен Министерством имущественных отношений Омской области.

ООО "Якорь" 18.07.2011 направило в Министерство имущественных отношений Омской области дополнения и изменения в протокол разногласий N 1 от 15.08.2010.

Ссылаясь на наличие между истцом и ответчиком разногласий, возникших в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ООО "Якорь" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказ в удовлетворении исковых требований послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при рассмотрении доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что в соответствии со статьей 217 ГК РФ и положениями Федерального закона N 159-ФЗ истец имеет право приобретения в собственность нежилых помещений, арендованных по договору аренды нежилого помещения.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В рассматриваемом случае между сторонами возник спор относительно размера рыночной стоимости недвижимого имущества, которое подлежит отчуждению.

Так, в подтверждение заявленных по делу исковых требований ООО "Якорь" представило отчет N 47-09/10 от 20.09.2010, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки по состоянию на 16.09.2010 определена в размере 1 800 000 руб.; а также отчёт N 108-/СТ-12, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта оценки определена в размере 1 770 000 руб.

В свою очередь, Министерство имущественных отношений Омской области представило отчёт о рыночной стоимости N 68 от 12.03.2010, подготовленный ГП ООО "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства". Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.02.2010 составила 5 000 000 руб.

Таким образом, в материалах дела имеются противоречивые доказательства относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

В Информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК).

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 5 Постановления Пленума от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 названного Кодекса о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Назначение судом экспертизы по собственной инициативе возможно в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В настоящем деле предписанные законом основания назначения экспертизы судом по собственной инициативе отсутствуют. Лица, участвующие в деле, ходатайство о проведение таковой экспертизы не заявляли. Более того, как следует из материалов дела, истец в суде первой инстанции возражал против её назначения.

По правилам статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Негативные процессуальные последствия для лиц, участвующих в деле, в данном случае выражаются в отсутствии у суда процессуальных возможностей по установлению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, а следовательно и согласованию выкупной цены по договору.

Таким образом, поскольку в материалах дела имеются несколько надлежащих, но противоречивых доказательств, представленных как со стороны истца, так и со стороны ответчика, относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, принимая во внимание отсутствие у суда (ввиду уклонения сторон от назначения экспертизы по настоящему делу) иных процессуальных возможностей для достоверного установления истинной рыночной цены нежилого помещения, а также учитывая, что цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества, в отсутствие согласования которой договор считается незаключенным, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Довод истцом о том, что представленный ответчиком отчёт N 68 от 12.03.2010 о рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества является ненадлежащим доказательством, в связи с чем выкупная цена должна была быть определена судом первой инстанции исходя из отчётов, представленных ООО "Якорь" без дополнительного проведения судебной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Так, в апелляционной жалобе ООО "Якорь" ссылается на то, что с момента составления отчёта N 68 от 12.03.2010 до даты совершения сделки или даты предоставления публичной оферты прошло более шести месяцев. В связи с чем в соответствии с Федеральным стандартом оценки N1, утвержденным приказом Минэкономразвития российской Федерации от 20.07.2007 N 256, отчет о рыночной стоимости не может быть использован для заключения сделки.

Между тем, согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития российской Федерации от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей, если до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Проект договор датирован 15.08.2010.

Таким образом, с даты составления отчёта (12.03.2010) до момента направления публичной оферты прошло менее 6 месяцев.

Отчёт N 68 от 12.03.2010 имеет такую же доказательственную силу, что и отчёты, представленные истцом (ООО "Якорь").

Довод истца о том, что отчёт N 68 от 12.03.2010 представлен более 6 месяцев с даты направления проекта договора купли-продажи не принимается судом апелляционной инстанции по вышеизложенным основаниям, а также поскольку ООО" Якорь" не является специализированной организацией, которая вправе давать оценку документам на предмет установления его соответствия требованиям действующего законодательства. с самостоятельным иском о признании отчёта N 68 от 12.03.2010 недействительным ответчик в суд не обращался.

Что же касается иных разногласий, изложенных истцом в протоколе разногласий, суд апелляционной инстанции полагает их рассмотрение преждевременным, поскольку сторонами на определены существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, отказав в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба ООО "Якорь" удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы судом апелляционной инстанции относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 11 мая 2012 года по делу N А46-10242/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

А.В. Веревкин Л.И. Еникеева