Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 г. N 18АП-6999/12

г. Челябинск

13 августа 2012 г.

Дело N А07-5405/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Суспициной Л.А., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Миякинскому району на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2012 по делу N А07-5405/2012 (судья Кручинина Н.Е.).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Миякинскому району (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к крестьянско-фермерскому хозяйству "Идель" (далее - КФХ "Идель", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2007 N 52-07-31зем ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей.

Решением арбитражного суда от 31.05.2012 (резолютивная часть объявлена 30.05.2012) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апеллянт не согласен с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка. Указывает на невнесение ответчиком арендной платы более 1 года, что является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды, который предусматривает расторжение договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Также указывает на соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, так как Комитет неоднократно уведомлял ответчика о необходимости погасить имеющуюся задолженность по арендной плате. Сослался на наличие судебного акта арбитражного суда о взыскании задолженности с КФХ "Идель", в связи с чем вопрос о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 25.07.2007 N 52-07-31зем и необходимости ее погашения не ставился.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Комитет направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального района Миякинский район от 16.07.2007 N 327, 25.07.2007 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Миякинскому району (арендодатель) и КФХ "Идель" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 52-07-31зем, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в Республике Башкортостан, Миякинский район, вблизи земель с. Сатый, с кадастровым номером 02:40:130101:0040, для использования в целях сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, общей площадью 1040000 кв. м (пункт 1.1 договора, л. д. 8-9).

Срок аренды установлен с 20.07.2007 по 19.07.2017 (Пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора, арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями до 15 числа второго месяца каждого квартала.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы за 6 месяцев.

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 20.07.2007 (л. д. 10).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.08.2008 сделана запись регистрации за N 02-04-28/036/2008-071 (отметка на договоре - оборот л. д. 9).

30.01.2012 истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 28 с предложением о расторжении вышеуказанного договора аренды, в связи с невнесением арендной платы более 1 года. К претензии был приложен проект соглашения о расторжении договора аренды (л. д. 13-14). Ответа на претензию от КФХ "Идель" не последовало.

Арендная плата за 2010-2011 годы внесена ответчиком в размере 7449 руб. 52 коп. в соответствии с квитанцией Сбербанка России от 24.02.2012 (л. д. 12, т. 1).

Ненадлежащее исполнение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.

Принимая обжалуемый судебный акт и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, ввиду отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате на момент подачи искового заявления, а также письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь. При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора у сторон имелись разногласия относительно его предмета.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). В рассматриваемом случае срок аренды установлен с 20.07.2007 по 19.07.2017, то есть более 1 года. Сведения об осуществлении государственной регистрации договора в материалах дела имеются (отметка на договоре аренды - оборот л. д. 9).

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 4.1.1 анализируемого договора стороны установили право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы за 6 месяцев.

Как следует из материалов дела, обязательства по внесению арендной платы ответчик исполнял ненадлежащим образом, допустив просрочку в исполнении обязательств по уплате арендной платы в период с 2010 по 2011 годы ответчик.

Претензией от 30.01.2012 N 28 истец направил требование о расторжении договор аренды земельного участка в добровольном порядке в связи с существенным нарушением условий договора, с приложением проекта соглашения о расторжении (л. д. 13, 14). Указанная претензия получена ответчиком 03.02.2012 (уведомление на л. д. 15).

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в данном документе должна быть четка отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность, а также с предложением расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.

В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Вместе с тем, претензия от 30.01.2012 N 28 содержит лишь требование о расторжении договора.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства уведомления ответчика о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате в разумный срок, с указанием срока такого погашения. Доказательства принятия судебного акта о взыскании с КФХ "Идель" задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.07.2007 N 52-07-31зем. и соответствующего обоснования требований истца, материалы дела не содержат. Соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.

При рассмотрении дела судом первой инстанции верно указано на отсутствие существенных нарушений договора к моменту обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пункте 8 Информационного письма от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Названное свидетельствует, что основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка не может служить факт нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором к моменту обращения в суд.

Как следует из представленной в материалы дела квитанции Сбербанка России от 24.02.2012, начисленная в соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за 2010-2011 годы в размере 7449 руб. 52 коп. внесена ответчиком в полном объеме до обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора аренды (л. д. 12, т. 1).

Ссылка апеллянта на систематическое нарушение ответчиком условий договора о порядке внесения арендной платы как основание для расторжения договора аренды подлежит отклонению ввиду несоответствия приведенному выше обоснованию.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения спорного договора соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины в качестве органа местного самоуправления на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2012 по делу N А07-5405/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Миякинскому району - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.А. Суспицина Г.Н. Богдановская