Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. N 03АП-2675/12

г. Красноярск

9 августа 2012 г.

Дело N А33-20124/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 августа 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Кирилловой Н.А.,

секретаря судебного заседания Савицкас Н.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ГАЛЕРЕЯ": Исуповой М.А., представителя по доверенности N 08-Г/2011 от 22.11.2011,

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Обединой Е.А., представителя по доверенности N 145 от 29.12.2011,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 4 апреля 2012 года по делу N А33-20124/2011, принятое судьей Калашниковой К.Г.,

и ходатайство о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ГАЛЕРЕЯ" (ОГРН 1102468000579, ИНН 2466226367) ) (далее по тексту - "истец" или "ООО "ГАЛЕРЕЯ") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) (далее по тексту - "ответчик" или "Департамент") о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения N 110, общей площадью 436,2 кв.м., расположенного по адресу: 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого, д. 5/39, с кадастровым номером 24:50:030282:0000:04:401:002:000121750:0001:20110 в следующей редакции:

- "2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчета об оценке от 11.10.2011 N 133 составляет 12 650 000 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч рублей).";

- "2.3 Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 12 650 000 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч рублей) руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 210 833 руб. 33 коп (двести десять тысяч восемьсот тридцать три рубля тридцать три копейки), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение N 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.12.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания "Старатель".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 4 апреля 2012 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

В качестве правового обоснования исковых требований общество "Галерея" указаны статьи 432, 435, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора, а также статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Перечисленные нормы не содержат правового обоснования исковых требований заявителя о заключении договора купли-продажи по цене, определенной оценщиком в размере 12650000 по состоянию на 18.10.2010.

Отчет N 13 об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 110 по ул. Парижской Коммуны/Урицкого, д. 5/39 по состоянию на 18.11.2010 в размере 14325000 рубля. Поскольку 18.11.2010 является датой окончания двухмесячного срока с момента обращения общества "Галерея" с заявлением о реализации преимущественного права, данный отчет должен применяться при определении рыночной стоимости имущества.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что решение является законным и обоснованным. При наличии действующего договора на оказание услуг по оценке проведение оценки не должно было занять длительное время, ООО ТПК "Старатель" пояснило, что для проведения оценки требуется 1 рабочий день.

Общество с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания "Старатель" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.01.2011 по делу N А33-15754/2010, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011, постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.08.2011, признан недействительным отказ Департамента в реализации преимущественного права ООО "ГАЛЕРЕЯ" на приобретение нежилого помещения N 110 общей площадью 436,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого, 5/39 на первом этаже пятиэтажного дома, выраженный в уведомлении Департамента от 15.10.2010 N 47904.

При рассмотрении дела N А33-15754/2011 судом установлено, что заявление ООО "ГАЛЕРЕЯ" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения N 110 общей площадью 436,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого, д. 5/39, на первом этаже жилого дома, зарегистрировано в журнале приема 17.09.2010 (за номером 274).

Названное обстоятельство также подтверждается описью документов, прилагаемых к заявлению о реализации преимущественного права, с отметками о принятии.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 29.09.2011 N 3571-недв ООО "ГАЛЕРЕЯ" было предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения N 110, общей площадью 436,2 кв.м., расположенного по адресу: 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого д. 5/39, по цене 21 057 000 руб. с рассрочкой на 5 лет. Объявление о продаже арендуемого имущества опубликовано в газете "Городские новости" от 04.10.2011 N148 (2449).

На основании распоряжения от 29.09.2011 N 3571-недв Департамент 07.10.2011 направил в адрес ООО "ГАЛЕРЕЯ" проект договора купли-продажи нежилого помещения.

В пункте 2.1 договора стоимость объекта определена в размере 21 057 000 руб., равной рыночной стоимости объекта согласно отчету об оценке от 07.09.2011 N 01-136.

Согласно пункту 2.3. проекта договора сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу по реквизитам, указанным в пункте 2.2 договора, составляет 21 057 000 руб. (основной платеж). Указанная сумма вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 350 950 руб. (ежемесячный платеж) по графику уплаты рассроченных платежей (приложение N 1).

Договор со стороны ООО "ГАЛЕРЕЯ" подписан с протоколом разногласий, со ссылкой на отчет об оценке от 11.10.2011 N 133.

В протоколе разногласий Департаменту предложено принять пункты 2.1., 2.3. договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

"2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчета об оценке от 11.10.2011 N 133 составляет 12 650 000 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч) рублей".

"2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 12 650 000 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 210 833 руб. 33 коп. (двести десять тысяч восемьсот тридцать три рубля три копейки), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение N 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".

Протокол разногласий с сопроводительным письмом передан ответчику 25.10.2011, зарегистрирован под вх. N 47363.

23.11.2011 Департамент, не согласившись с редакцией ООО "ГАЛЕРЕЯ", вручил истцу протокол согласования разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, в котором предложил оставить пункты 2.1. и 2.3. договора в редакции продавца.

Стороны не пришли к согласию по пунктам 2.1., 2.3. договора.

В соответствии с отчетом от 11.10.2011 N 133 общества с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания "Старатель" рыночная стоимость нежилого помещения N 110, общей площадью 436,2 кв. м, расположенного по адресу: 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого д. 5/39 с кадастровым номером 24:50:030282:0000:04:401:002:000121750:0001:20110, на дату 18.10.2010 определена в размере 12650000 руб.

Отчетом от 11.03.2012 N 13 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18.11.2010 определена в размере 14 325 000 руб.

Отчетом от 07.09.2011 N 01-136 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.09.2011 определена в размере 21 057 000 руб.

На период с 19.02.2010 до 31.12.2010 между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания "Старатель" был заключен муниципальный контракт от 19.02.2010 N 01-10/009 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности, объектов, принимаемых в муниципальную собственность, и бесхозяйных объектов в 2010 году.

Обращаясь в суд за восстановлением нарушенного права, истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения и определить рыночную стоимость выкупаемого имущества в соответствии с данными отчета от 11.10.2011 N 133, просит принять пункты 2.1., 2.3. договора в редакции истца, изложенной им в протоколе разногласий.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что при определении рыночной стоимости приватизируемого муниципального имущества между сторонами договора купли-продажи возник спор о рыночной стоимости нежилого помещения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

По правилам пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку соглашение о цене недвижимого имущества сторонами достигнуто не было, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Из смысла статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статьям 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Суд первой инстанции правомерно указал, что, устанавливая дату, на которую необходимо определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, необходимо учитывать сроки, указанные в части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения зарегистрировано ответчиком 17.09.2010.

Поскольку препятствий для реализации ООО "ГАЛЕРЕЯ" права на выкуп арендуемого помещения в порядке, установленном нормами Федерального закона N 159-ФЗ, не имелось, что установлено решением по делу N А33-15754/2010, Департамент, уполномоченный на продажу объектов муниципальной собственности, на основании части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ должен был обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения, принять решение об условиях приватизации помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого помещения.

Дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость нежилого помещения согласно отчету от 11.10.2011 N 133 - 18.10.2010 - соответствует тому периоду, в течение которого после обращения истца 17.09.2010 ответчик был обязан провести оценку рыночной стоимости имущества, так как на момент обращения 17.09.2010 ООО "ГАЛЕРЕЯ" между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания "Старатель" уже был заключен муниципальный контракт на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов.

Следовательно, не требовалось обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, на которое Департаменту пунктом 1 части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ предоставлен двухмесячный срок с даты получения заявления.

При данных конкретных обстоятельствах установление рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 18.10.2010 согласно отчету от 11.10.2011 N 133, является правомерным, не противоречащим действующему законодательству.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что рыночная стоимость имущества должна определяться по состоянию на 18.11.2011 - дату истечения срока, установленного пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, правило данного пункта регулирует поведение уполномоченного органа, но не устанавливает порядок определения даты, по состоянию на которую подлежит исследованию рынок. Суд учитывает, что конкретные сроки проведения оценки не оговорены законодателем, при этом установление рыночной стоимости, сложившейся к концу двухмесячного срока с момента обращения заявителя (18.11.2010), является нарушением прав заявителя (ООО "ГАЛЕРЕЯ"), поскольку существенно повышает рыночную стоимость.

Суд первой инстанции правомерно исходил из презумпции добросовестности участников гражданского оборота (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем, учитывая пояснения общества с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания "Старатель" о том, что для проведения оценки требуется 1 рабочий день с момента получения технического задания от Департамента, при наличии между Департаментом и третьим лицом действующего на момент обращения ООО "ГАЛЕРЕЯ" 17.09.2010 муниципального контракта на оказание услуг по оценке объектов, пришел к выводу о том, что проведение оценки рыночной стоимости спорного помещения не должно было занять длительного времени.

Данные предлагаемого ответчиком отчета от 07.09.2011 N 01-136 в настоящем споре неприменимы, поскольку этот отчет определяет рыночную стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.09.2011, то есть спустя 11 месяцев после обращения истца 17.09.2010. Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что возложение на истца неблагоприятных последствий в виде изменения стоимости помещения в период оспаривания отказа Департамента в реализации преимущественного права ООО "ГАЛЕРЕЯ" на приобретение нежилого помещения N 110 неправомерно.

С учетом положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 110, общей площадью 436,2 кв. м, расположенного по адресу: 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны/Урицкого д. 5/39 с кадастровым номером 24:50:030282:0000:04:401:002:000121750:0001:20110, суд первой инстанции обоснованно принял стоимость объекта равной стоимости, определенной отчетом от 11.10.2011 N133, произведенным в пределах срока, предусмотренного частью 3 статьи 9 Федерального закона N159-ФЗ.

При таких обстоятельствах требования истца об урегулировании разногласий по пунктам 2.1., 2.3. договора купли-продажи нежилого помещения и о принятии решения с учетом результатов отчета от 11.10.2011 N 133 по определению рыночной стоимости данного нежилого помещения обоснованно удовлетворены судом.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края 4 апреля 2012 года по делу N А33-20124/2011 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 4 апреля 2012 года по делу N А33-20124/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан Н.А. Кириллова