Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2012 г. N 05АП-5182/12

г. Владивосток

14 августа 2012 г.

Дело N А24-5472/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 09 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего С.Б. Култышева

судей: Т.А. Аппаковой, А.В. Ветошкевич

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С. Лисовской

при участии: лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Цыганкова Юрия Александровича

апелляционное производство N 05АП-5182/2012

на решение от 05.05.2012 судьи Е.Г. Сомова

по делу N А24-5472/2011 Арбитражного суда Камчатского края

по иску ООО "Новкам" (ИНН 2540061925, ОГРН 1022502257513)

к ИП Цыганкову Юрию Александровичу (ИНН 410118040894, ОГРН 309410127300010)

о взыскании 460 220 рублей и обязании освободить занимаемое помещение

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Новкам" (далее истец, ООО "Новкам") обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю Цыганкову Юрию Александровичу (далее ответчик, ИП Цыганков Ю.А.) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 626 854 руб. 01 коп. и обязании освободить занимаемое помещение.

В ходе рассмотрения дела истец заявил об уменьшении исковых требований, просил взыскать с ответчика 460 220 рублей, на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом принято уменьшение исковых требований в части взыскания долга. В остальной части истец требования поддержал в полном объеме.

Решением суда от 05.05.2012 исковые требования удовлетворены в части. С ИП Цыганкова Ю.А. в пользу ООО "Новкам" взыскано 407 160 руб. 48 коп., в том числе 392745 руб. 41 коп. арендной платы и 14 415 руб. 07 коп. расходов по государственной пошлине. Суд обязал ИП Цыганкова Ю.А. в месячный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу освободить нежилые помещения первого этажа, поз. 3, 3а, 3б, 3в-4, общей площадью 546,7 кв.м. в здании склада N 13, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Чубарова, д. 16. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда от 05.05.2012 отменить в связи с неправильным применением норм материального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, просил принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов ответчик указал, что судом первой инстанции неправомерно не приняты доводы ответчика об уменьшении арендной платы в связи с отключением электроэнергии в арендуемом помещении с июля 2011 по апрель 2012 года. Апеллянт указал, что между сторонами не достигнуто соглашение об увеличении арендной платы ввиду того, что ответчик не подписывал дополнительное соглашение от 30.04.2011. Отметил, что оплата платежными поручениями от 11.07.2011 и 01.11.2011 включала в себя арендную плату в размере 79500 рублей, оставшаяся сумма направлялась в счет погашения задолженности, о чем ответчиком было сделано уточнение в письме банку от 26.04.2012.

В судебное заседание истец, ответчик, извещенные надлежащим образом о времени и месте его проведения, не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие. В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.02.2010 истец является собственником нежилых помещений поз. 3, 3а, 3б, 3в-4 первого этажа, общей площадью 546,7 кв.м., в здании склада N 13 по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Чубарова, д. 16.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.05.2010 заключен договор аренды нежилого здания (помещения) N 89/А, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание (помещение), расположенное по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Чубарова, д. 16: нежилые помещения поз. 3, 3а, 3б, 3в-4 первого этажа, общей площадью 546,7 кв.м., в здании склада N 13 (пункт 1.1 договора).

Пунктом 5.1. указанного договора сторонами установлен срок действия договора до 31.12.2010. За пользование имуществом на арендатора возложена обязанность по внесению арендной платы в размере 79 500 руб. в месяц до десятого числа каждого месяца (пункты 2.1, 2.3 договора).

По истечении действия договора ответчик продолжал пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны истца на основании пункта 5.2 договора аренды.

Письмом от 06.06.2011 истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды от 01.05.2010, просил в течение месяца освободить занимаемые помещения и передать их арендодателю. Данное требование ответчик не исполнил, в связи с чем письмом от 21.07.2011 истец потребовал немедленно освободить занимаемые помещения и погасить задолженность по арендной плате.

Неисполнение ответчиком требований истца по уплате арендных платежей и освобождению арендуемого помещения, истец обратился с настоящими исковыми требованиями в суд.

В силу статей 209, 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды от 01.05.2010, если после истечения срока настоящего договора, указанного в пункте 5.1., арендатор будет продолжать пользоваться имуществом, арендодатель не будет возражать против этого, настоящий договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ, п. 5.2. договора аренды от 01.05.2010, о прекращении договора возобновленного на неопределенный срок арендодатель предупреждает арендатора за один месяц.

Исходя из названных норм права и положений указанного пункта договора, является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что после 31.12.2010 договор аренды от 01.05.2010 не прекратил свое действие, и в отношении него начал действовать режим, предусмотренный статьей 610 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательства по делу, суд первой инстанции правомерно признал договор аренды заключенным на неопределенный срок и установил, что арендодателем соблюден предусмотренный законом порядок предупреждения арендатора об отказе от договора аренды. Письмо арендодателя от 06.06.2011 о расторжении договора аренды нежилого здания (помещения) N 89/А от 01.05.2010 получено ответчиком 06.06.2012, о чем свидетельствует подпись ответчика. Таким образом, судом первой инстанции верно указано, что данный договор следует признать расторгнутым по истечении месячного срока с момента получения ответчиком уведомления истца о расторжении договора (06.06.2011), то есть с 06.07.2011.

Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

Таким образом, исходя из названных норм права при неисполнении ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества, истец вправе предъявить требование о возврате имущества в освобожденном виде, то есть требовать от ответчика освободить занимаемые им помещения от любого находящегося в них имущества.

Факт пользования ответчиком спорными нежилыми помещениями после прекращения договора аренды подтверждается материалами дел, не оспаривается ответчиком.

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 N 16092/10, прекращение договора аренды в соответствии с названными законодательными нормами, является основанием для освобождения арендатором арендуемого им объекта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворили иск об обязании ИП Цыганкова Ю.А. освободить арендуемое помещение.

Исходя из норм статей 309 - 310, 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором.

Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно акту приёма-передачи спорные помещения переданы ответчику в аренду 01.05.2010. Истец требует взыскания задолженности за период пользования ответчиком имуществом с 01.05.2010 по 31.03.2012. Таким образом, учитывая установленный договором размер арендной платы (75 900 рублей в месяц), размер причитающегося истцу возмещения за период с 01.05.2010 по 30.04.2011 составил 954 000 рублей.

Дополнительным соглашением от 30.04.2011 стороны увеличили с 01.05.2011 размер арендной платы до 109 340 рублей в месяц, что не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, за период с 01.05.2011 по 31.03.2012 ответчик должен был уплатить истцу аренду в сумме 1202740 рублей. Всего за период с 01.05.2010 по 31.03.2012 стоимость пользования имуществом составила 2156740 рублей. За весь период пользования ответчик оплатил арендные платежи на сумму 1763994 руб. 59 коп., соответственно, как верно указано судом первой инстанции, по состоянию на 31.03.2012 задолженность ответчика перед истцом составила 392745 руб. 41 коп.

Поскольку по окончанию срока действия договора ответчик фактически продолжал пользоваться арендованным помещением, арендатор вправе на основании статьи 622 Гражданского кодекса РФ потребовать внесения арендной платы. Доказательства внесения ответчиком арендной платы в материалах дела отсутствуют, в связи с чем является правомерным вывод суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы в сумме 392745 руб. 41 коп.

Довод заявителя жалобы о том, что между сторонами не достигнуто соглашение об увеличении арендной платы ввиду того, что ответчик не подписывал дополнительное соглашение от 30.04.2011 отклонен апелляционным судом в силу следующего.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, названное соглашение подписано от имени Циганкова Ю.А. гражданином Воропаевым. Доказательств, подтверждающих наличие у последнего полномочий на совершение данной сделки от имени Циганкова Ю.А., в материалах дела не имеется.

В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

С учетом разъяснения, данного Президиумом ВАС РФ в Информационном письме от 23.10.00 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса РФ", при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Согласно материалам дела за аренду помещений по договору от 01.05.2010 N 89/А выставлены счета за май N 316 от 01.05.2011 на сумму 109 340 рублей и за июль N 477 от 01.07.2011 на ту же сумму. На счетах имеются отметки о дате их принятия и подписи Воропаева. Указанные счета оплачены ответчиком в полном объеме платежными поручениями N 15 от 11.07.2011 и N 33 от 01.11.2011, в которых имеются ссылки на дату и номер договора, дату и номер счета, а также на подлежащий оплате период.

Таким образом, последующее поведение сторон, в частности, оплата ответчиком без возражений выставленных арендодателем счетов на оплату аренды помещений в за май и июля 2011 года по новым ставкам свидетельствует об одобрении ответчиком предложения истца по увеличению арендной платы, оформленным письменным образом. Позиция ответчика о необходимости учета, что платежные поручения от 11.07.2011 и 01.11.2011 включали в себя арендную плату в размере 79500 рублей, оставшаяся сумма направлялась в счет погашения задолженности, о чем ответчиком было сделано уточнение в письме банку от 26.04.2012, обоснованно оценена судом первой инстанции критически, с учетом направления указанного письма в банк в ходе судебного разбирательства.

Довод заявителя жалобы о том, что размер арендной платы должен быть уменьшен в связи с отключением электроэнергии в арендуемом помещении с июля 2011 по апрель 2012 года является неправомерным, поскольку по смыслу п. 4 ст. 614 ГК РФ, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Судом первой инстанции верно сделан вывод о невозможности применения указанной нормы права, так как по состоянию на 20.07.2011 договор аренды от 01.05.2010 уже был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в связи с чем после расторжения договора обязательства у истца прекратилось обязательство по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем договору, в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 05.05.2012 по делу N А24-5472/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Т.А. Аппакова А.В. Ветошкевич