Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 г. N 15АП-9142/12

город Ростов-на-Дону

13 августа 2012 г.

дело N А32-22955/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.

при участии:

от истца: представитель Гейденрих Р.О. по доверенности от 01.08.2012, представитель Самоткан Ю.В. по доверенности от 01.08.2012

от ООО "Торговый дом Карандаш-Сервис": директор Сулейманов Фуад Алиаскер Оглы, представитель Кечин А.А. по доверенности от 01.05.2011 (л.д. 65, т. 1)

от ООО "Лоза": не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Карандаш-Сервис" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2012 по делу N А32-22955/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью "Трансторг" (ИНН 2309124728, ОГРН 1102309004280)

к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Карандаш-Сервис" (ИНН 2310074976; ОГРН 1022301627150), обществу с ограниченной ответственностью "Лоза" (ИНН 2310126342; ОГРН 1072310008946)

о расторжении договора аренды и истребовании помещений,

принятое в составе судьи Миргородской О.П.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Трансторг" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Торговый дом Карандаш-Сервис" и ООО "Лоза" о расторжении договора аренды от 14.04.2005 г., заключенного между ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект", истребовании у ООО "Лоза" нежилых помещений: подвала N 19,20 литер под/А, нежилого помещения первого этажа N 42 литер А, нежилого помещения третьего этажа N 58 литер А2, в административном здании, расположенном по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Орджоникидзе,41 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и субъектного состава участвующих в деле лиц в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 31.05.2012 расторгнут договор аренды от 14.04.05г., заключенный между ОАО "ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" и ООО "Торговый дом Карандаш-Сервис", в остальной части требований отказано, распределены расходы по уплате госпошлины. Мотивируя решение, суд указал, что неоднократное неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы является основанием для расторжения договора аренды. Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что в случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с чем отказал в удовлетворении требования об обязании ООО "Лоза" возвратить нежилые помещения, являвшиеся предметом договора субаренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Торговый дом Карандаш-Сервис" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что вплоть до января 2012 года оплачивал арендную плату ЗАО "ГражданИнвест", с которым было подписано дополнительное соглашение об изменении сторон договора, однако, суд не принял во внимание данное обстоятельство. По утверждению заявителя жалобы, предложенные истцом дополнительные соглашения от 01.02.2011 и 02.02.2011, опосредующие изменение сторон договора аренды в связи с переходом права собственности на арендуемые помещения и уточнение площадей спорных помещений, не были подписаны ООО "Торговый дом Карандаш-Сервис" в связи с наличием неточностей в содержании данных документов, отсутствием уточненных данных ФГУП "Крайтехинвентаризация" относительно площадей арендуемых помещений.

В судебное заседание ООО "Лоза", надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ООО "Лоза" в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель и директор ООО "Торговый дом Карандаш-Сервис" поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.04.2005 г. между ОАО ТИЖГП "Краснодарграждпнпроект" (арендодатель) и ООО "Торговый Дом Карандаш-сервис" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу г. Краснодар, ул. Орджоникидзе 41, который был зарегистрирован в установленном законом порядке. С учетом дополнительного соглашения б/н от 22.08.05г. к указанному договору в пользование арендатора предоставлены следующие нежилые помещения: третий этаж литер А2 N по плану 58 площадью 19,4кв.м.; подвальные помещения литер А N по плану 19 площадью 37,9кв.м., N по плану 20 площадью 36,9кв.м., N по плану 21 площадью 37,1кв.м., первый этаж литер А N по плану 42 площадью 37,6кв.м., общей площадью 168,9кв.м.

Согласно п. 6.2. договора арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно авансовыми платежами до 15 числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с п. 4.2. договора в случае просрочки внесения арендной платы на срок более 45 дней арендодатель имеет право путем письменного уведомления сообщить арендатору о допущенном им нарушении и потребовать его устранения. Если арендатор полностью не внесет арендную плату в течение десяти (10) дней после получения соответствующего уведомления, то арендодатель будет иметь право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив об этом арендатора.

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации, т.е. с 22.06.05г. до 01.01.2020г.

Факт передачи недвижимого имущества ответчику подтверждается актом приема-передачи от 14.04.2005 г.

01.03.2010 г. в связи с переходом права собственности от ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" к ЗАО "ГражданИнвест" (свидетельство от 13.11.2009 г серия 23-АЖ N 013630) к договору аренды от 14.04.2005 г. было заключено дополнительное соглашение о замене арендодателя с ОАО ТИЖГП "Краснодарграждпнпроект" на ЗАО "ГражданИнвест".

21.01.2011 г. право собственности на нежилые помещения, арендуемые ООО "Торговый Дом Карандаш-Сервис", перешло от ЗАО "ГражданИнвест" к ООО "Трансторг" на основании договора купли-продажи от 21.12.10г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.11г. сделана запись регистрации N 23-23-01/964/2010-061, что подтверждается свидетельством N 23АИ458527.

09.02.2011 г. ООО "Торговый Дом Карандаш-Сервис" было уведомлено о смене собственника арендуемого им недвижимого имущества, в адрес арендатора было направлено предложение о внесении соответствующих изменений в договор аренды от 14.04.2005 г. путем подписания дополнительных соглашений от 01.02.2011 г. и 02.02.11г. (л.д. 48).

21.06.2011 г. в адрес новым собственником помещений (истцом) в адрес арендатора была направлена претензия с требованием погасить задолженность по внесению платы за пользование имуществом истца за период с 09.02.2011 г. по 21.06.2011 г., в которой указано, что в случае невнесения арендной платы в течение 10 дней с момента получения претензии договор аренды от 14.04.2005 г. будет расторгнут (л.д. 53).

Письмом N 41 от 25.06.2011 г. арендатор сообщил об отсутствии между ООО "Торговый Дом Карандаш-Сервис" и ООО "Трансторг" договорных отношений по поводу аренды нежилых помещений; договор аренды, заключенный с ЗАО "ГражданИнвест", не расторгнут; денежные средства в счет оплаты аренды перечислятся арендатором на расчетный счет ЗАО "ГражданИнвест"; соглашение об изменении сторон договора аренды от 14.04.2005 может быть подписано только после получения от ФГУП "Крайтехинвентаризация" данных о реально занимаемых ООО "Торговый Дом Карандаш-Сервис" помещениях (л.д. 54).

11.08.2011 г. в адрес арендатора повторно направлено уведомление о расторжении договора аренды от 14.04.2005 г. в связи с невнесением арендной платы и требование об освобождении занимаемых помещений.

Неисполнение ООО "Торговый Дом Карандаш-Сервис" требований ООО "Трансторг" послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды от 14.04.2005 г. и истребовании нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается факт невнесения арендатором более двух раз подряд арендной платы по договору от 14.04.2005 г. новому собственнику арендуемого имущества и факт направления в адрес арендатора предложения расторгнуть договор аренды, в связи с чем требование о расторжении договора в судебном порядке заявлено истцом правомерно.

Довод заявителя жалобы о том, что вплоть до января 2012 года оплата аренды производилась на счет ЗАО "ГражданИнвест", с которым было подписано дополнительное соглашение об изменении сторон договора, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии со статьей 312 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

В соответствии с пунктом 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 09.02.2011 г. ООО "Торговый Дом Карандаш-Сервис" было уведомлено о смене собственника арендуемого им недвижимого имущества, следовательно, обязательство по внесению арендной платы подлежало исполнению новому собственнику имущества и ответчик не вправе ссылаться на отсутствие изменений в договор аренды от 14.04.2005 г. в части наименования арендодателя.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что неподписание сторонами дополнительных соглашений от 01.02.2011 и 02.02.2011, опосредующих изменение сторон договора аренды в связи с переходом права собственности на арендуемые помещения и уточнение площадей спорных помещений в связи с наличием неточностей в данных документах и отсутствием точных данных ФГУП "Крайтехинвентаризация" относительно площадей арендуемых помещений не освобождает арендатора от обязательства по внесению арендной платы. В случае уменьшения в соответствии со сведениями ФГУП "Крайтехинвентаризация" площади занимаемых помещений арендатор не лишен был права впоследствии ставить вопрос о возврате излишне уплаченной арендной платы.

Отказывая в удовлетворении требования об истребовании из владения второго ответчика ООО "Лоза" нежилых помещений: подвала N 19,20 литер под/А, нежилого помещения первого этажа N 42 литер А, нежилого помещения третьего этажа N 58 литер А2, в административном здании, расположенном по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Орджоникидзе,41, переданных на основании договора субаренды, суд первой инстанции исходил из того, что в случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Поскольку решение суда в части отказа в удовлетворении требований в этой части не обжалуется, проверка законности и обоснованности судебного акта производится судом апелляционной инстанции в обжалуемой части, в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в возражениях на жалобу (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

Госпошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2012 по делу N А32-22955/2011 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева