Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2012 г. N 01АП-2706/12

г. Владимир

14 августа 2012 г.

Дело N А11-6427/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2012 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Александровой О.Ю., Максимовой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Этаж"

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.04.2012

по делу N А11-6427/2011, принятое судьей Романовой В.В. по иску общества с ограниченной ответственностью "Этаж" (г.Владимир, ИНН 3328455607, ОГРН 1083328000095) к Управлению муниципальным имуществом города Владимира (г.Владимир, ИНН 3302008241, ОГРН 1033302008233) о взыскании 20 420 690 руб.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Этаж"- Зубкова А.С. по доверенности от 01.12.2011 (сроком действия на 1 год);

от Управления муниципальным имуществом города Владимира - Ермакова Н.Е. по доверенности от 10.01.2012 N 26-01-08/1.

Общество с ограниченной ответственностью "Этаж" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Управлению муниципальным имуществом города Владимира о взыскании 20 420 690 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендованных истцом помещениях по адресу: г.Владимир, ул.Гагарина, д.1, на основании статей 619, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 18.04.2012 Арбитражный суд Владимирской области отказал истцу в удовлетворении иска. Одновременно суд взыскал с ООО "Этаж" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 125 103 руб. 45 коп.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Этаж" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неприменением закона, подлежащего применению.

Заявитель указал, что Управление муниципальным имуществом города Владимира не возражало против проведения ООО "Дом одежда-2" реконструкции нежилых помещений в здании по адресу: г.Владимир, ул.Гагарина, д.1, что подтверждено письмом от 23.03.2005 N 687. Управлением архитектуры 10.08.2005 утверждено архитектурно-планировочное задание на реконструкцию магазина нежилых помещений. По мнению заявителя, несостоятельна ссылка ответчика на фактическую компенсацию арендодателем затрат на осуществление ремонтных работ путем исключения из формулы расчета арендной платы накоплений на капитальный ремонт и применения понижающего коэффициента для немуниципального балансодержателя в размере 0,5.

Управление муниципальным имуществом города Владимира в отзыве на апелляционную жалобу от 25.07.2012 просило оставить решение Арбитражного суда Владимирской области без изменения, указывая на то, что оно является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - несостоятельными. Одновременно пояснило, что согласие на проведение реконструкции помещений получено ООО "Дом одежда-2", а не истцом. Факт проведения в 2006 году реконструкции арендованных помещений ООО "Дом одежда-2" для создания кафе "Эдем" и "Адмирал" подтвержден материалами дела, после завершения которой сторонами внесены изменения в договор аренды в части целевого использования арендованных помещений. При этом затраты на осуществление ремонтных работ фактически компенсированы арендодателем обществу с ограниченной ответственностью "Дом одежда-2" путем исключения из формулы расчета арендной платы накоплений на капитальный ремонт и применения понижающего коэффициента для немуниципального балансодержателя в размере 0,5. Суд обоснованно пришел к выводу о том, что прежний арендатор воспользовался представленным ему правом на проведение реконструкции, а ООО "Этаж" не согласовало с арендодателем проведение неотделимых улучшений, их объем и стоимость. Кроме того, судом правомерно установлен факт нарушения истцом порядка проведения реконструкции нежилых помещений, предусмотренного градостроительным законодательством, а именно отсутствие разрешения на реконструкцию. Также истцом не доказаны стоимость неотделимых улучшений и факт производства неотделимых улучшений за счет собственных средств. Одновременно ответчик отметил, что представленный истцом отчет ООО "ВладИнком-Групп" от 14.03.2011 N 751/277-10 не является надлежащим доказательством по делу.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 07.08.2012 (протокол судебного заседания от 07.08.2012).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора срочного возмездного владения и пользования недвижимым имуществом на правах аренды от 15.02.2005 N 3541 в редакции изменений и дополнений к нему от 30.06.2006 Управлением муниципальным имуществом г.Владимира предоставлено обществу с ограниченной ответственностью "Дом одежды-2" (арендатору) во временное владение и пользование нежилые помещения первого, второго и третьего этажа здания общей площадью 276,1 кв.м, расположенные по адресу: г.Владимир, ул.Гагарина, д.1, для использования под офис и кафе. Срок действия договора аренды установлен сторонами с 01.03.2005 по 01.07.2009 (пункт 1.4 договора). Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2009.

01.06.2007 между УМИ г.Владимира (арендодателем) и ООО "Владимирская торговля" (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью N 4218, по условиям которого последний по акту приема-передачи от 01.06.2007 принял в аренду нежилые помещения общей площадью 148,8 кв.м, расположенные в подвале здания по адресу: г.Владимир, ул.Гагарина, д.1 для размещения кафе, сроком действия с 01.06.2007 по 01.06.2010. Договоры зарегистрированы в установленном законном порядке.

Пунктами 2.3.6, 2.3.10 договоров предусмотрено, что арендаторы не вправе производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, а также других неотделимых улучшений арендованного имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного согласия с арендодателем, а также обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, согласовав его проведение с арендодателем.

Соглашением сторон от 01.04.2008 произведена перемена арендатора по указанным договорам аренды на ООО "Этаж".

По истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя истец продолжал пользоваться спорным помещением, в связи с чем договор возобновлен на тех же условиях.

Уведомлениями от 11.01.2011 N 44-01-07/25, 44-01-07/24 ответчик сообщил истцу об отказе от договоров аренды от 15.02.2005 N 3541 и от 01.06.2007 N 4218 в связи с систематическим нарушением арендатором пункта 2.3.5 договоров и предложил передать помещения по акту приема-передачи.

Истец, ссылаясь на произведенные им работы по ремонту арендуемого помещения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском на основании статей 619, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств необходимости проведения каких-либо неотложных ремонтных работ, а также согласования с арендодателем на производство неотделимых улучшений, объема и стоимости ремонтных работ.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям договора, содержащимся в пункте 7.1 договора от 15.02.2005 N 3541, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности и оценив их в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцом не представлено доказательств согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений (их объема и стоимости) в рамках договорных отношений или наличия неотложной необходимости в их проведении.

Ссылка заявителя жалобы на письмо Управления муниципальным имуществом города Владимира от 23.03.2005 N 687 о согласии на проведение ООО "Дом одежда-2" реконструкции нежилых помещений в здании по адресу: г.Владимир, ул.Гагарина, д.1, являлась предметом исследования суда первой инстанции и правомерно признана несостоятельной.

Материалами дела, в том числе заключением от 13.10.2006 N 489, от 18.10.2006 N 9/1261, санитарно-эпидемилогическое заключением от 26.06.2006, подтвержден факт проведения в 2006 году реконструкции арендованных помещений ООО "Дом одежда-2" для создания кафе "Эдем" и "Адмирал".

В свою очередь ООО "Этаж" не доказало проведение работ в рамках согласованных с УМИ г.Владимира и ООО "Дом одежда-2". Разрешение на реконструкцию нежилых помещений в соответствии с градостроительным законодательством ООО "Этаж" не представлено.

Как установлено судом, в 2008 году истец самостоятельно без согласия арендодателя получил документы для подключения к объектам ливневой канализации, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод и произвел ремонтные работы в арендуемых нежилых помещениях.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ООО "Этаж" не согласовало с арендодателем проведение неотделимых улучшений и их объем.

Кроме того, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказаны согласование с ответчиком сумм вложений для создания неотделимых улучшений и факт производства неотделимых улучшений за счет собственных средств.

Наличие согласования между УМИ г.Владимира и прежним арендатором (ООО "Дом одежды-2") не освобождает ООО "Этаж" от согласования объемов и стоимости производимых им улучшений.

Следует отметить, что судом правомерно не принят в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего факт наличия неотделимых улучшений и их стоимости, представленный истцом отчет ООО "ВладИнком-Групп" от 14.03.2011 N 751/277-10, ввиду отсутствия в нем сведений о конкретных улучшениях, стоимость которых определялась. Оценщиком фактически определена предполагаемая стоимость работ, рассчитанная ООО "Проектный центр "Гранит", на дату оценки - 01.03.2011 с применением процента фактического износа.

Истец в ходе рассмотрения дела не воспользовался своим правом заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению объема выполненных работ, объема неотделимых улучшений и их стоимости.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.04.2012 по делу N А11-6427/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Этаж" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

О.Ю. Александрова М.А. Максимова