Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2012 г. N 18АП-6288/12

г. Челябинск

16 августа 2012 г.

Дело N А76-5187/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный стиль" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 по делу N А76-5187/2012 (судья Шумакова С.М.).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный стиль" (далее - ООО "Строительный стиль", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за период с 30.09.2008 по 15.10.2008 в размере 87 508 руб., задолженности по арендной плате за период с 16.10.2008 по 31.12.2011 в размере 5 744 566 руб., а также пени по иску в размере 2 749 155 руб. (с учётом уточнения предмета заявленных исковых требований, л.д. 53, 58).

Решением суда от 16.05.2012 (резолютивная часть от 10.05.2012) заявленные требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано 8 493 721 руб. 00 коп., в том числе основной долг по арендной плате 5 744 566 руб. 00 коп. и пени 2 749 155 руб. 00 коп. (л.д. 70-79).

В апелляционной жалобе ООО "Строительный стиль" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что суд не дал оценку доводам ответчика о прекращении договора аренды в силу предусмотренного п. 6.5.1 договора аренды права арендодателя отказаться от договора при неоплате арендатором арендной платы.

В связи с тем, что в соответствии с п. 6.5.1. договора договор аренды должен был быть прекращён Комитетом в одностороннем порядке не позднее 01.01.2009, срок исковой давности истёк 01.01.2012, ввиду чего оснований для взыскания арендной платы не имеется.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит изменению в связи с неправильным применением судом норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.09.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Строительный стиль" (арендатор) заключён договор УЗ N 001924-К-2008 краткосрочной аренды земли г.Челябинска, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды недвижимое имущество: земельный участок площадью 1179 кв.м., расположенный по адресу: г.Челябинск, Курчатовский район, микрорайон N 18, Комсомольский проспект (стр.51), из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства 3-этажного комбината бытового обслуживания (п. 1.1.1 договора) (л.д. 14).

Договор аренды заключен на основании Протокола N 42 от 11.09.2008 о результатах открытого аукциона торгов Комитета (п. 1.3 договора).

Срок аренды участка устанавливается на срок до 11.09.2010 (п.1.4 договора).

По акту приема-передачи от 30.09.2008 ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 74:36:07 12 001:61 площадью 1179 кв.м., расположенный по адресу: г.Челябинск, Курчатовский район, микрорайон N 18, Комсомольский проспект (стр.51) (л.д. 56).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом от 22.04.2008 N К 36.08/08-47, площадь спорного земельного участка составляет 1179+1.2 кв.м. (л.д. 24-23), договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 16.10.2008 (л.д. 27).

Размер и сроки внесения арендной платы определяются в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1 договора).

Согласно п. 6.3 договора, за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения Комитата в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения за период до государственной регистрации договора аренды.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается задолженность ответчика за пользование земельным участком. Суд отклонил доводы ответчика об истечении срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы по договору.

В удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения за период до государственной регистрации договора аренды судом оказано ввиду пропуска истцом срока исковой давности в данной части.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 432, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок площадью 1179 кв.м., расположенный по адресу: г.Челябинск, Курчатовский район, микрорайон N 18, Комсомольский проспект (стр.51), из земель населенных пунктов (жилая зона), поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 74:36:0712 001:61, л.д. 24), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора от 30.09.2008 N УЗ 001924-К-2008 разногласий относительно его предмета.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор заключен на срок с 30.09.2008 по 11.09.2010, зарегистрирован 16.10.2008, в подтверждение чего в дело представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 27), ввиду чего является заключенным с указанного момента.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

Судом установлено наличие в материалах дела акта приёма-передачи участка в аренду от 30.09.2008, согласно которому истец передал, а ответчик без замечаний принял обозначенное в договоре аренды имущество (л.д. 56).

Доказательств возврата указанного земельного участка в материалах дела не имеется.

Из договора аренды следует, что размер арендной платы определён по результатам торгов и составляет 3 992 578 рублей за два года (л.д. 20, 22).

Ответчиком произведена частичная оплата долга в общей сумме 665 430 рублей (л.д. 61).

Доказательств оплаты оставшейся суммы долга ответчиком не представлено, в силу чего суд обоснованно взыскал сумму задолженности, рассчитанную с даты государственной регистрации договора, пропорционально периоду пользования.

Расчёт задолженности по арендной плате, представленный истцом (л.д. 61), апелляционным судом проверен, признаётся верным.

Довод ответчика о применении исковой давности обоснованно отклонён судом первой инстанции.

В пункте 3.1 договора аренды стороны предусмотрели, что размер и сроки внесения арендной платы определяются в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1 договора).

В расчёте платы за аренду земли N 1 сторонами согласовано, что на основании протокола N 42 от 11.09.2008 о результатах открытого аукциона плата за аренду земли составляет 3 992 578 руб.

Порядок внесения платы оговорен следующим образом:

499 073 руб. - до 01.10.2008

499 072 руб. - до 01.01.2009

499 072 руб. - до 01.04.2009

499 072 руб. - до 01.07.2009

499 073 руб. - до 01.10.2009

499 072 руб. - до 01.01.2010

499 072 руб. - до 01.04.2010

499 072 руб. - до 01.07.2010.

В силу указанного порядка внесения платежей, суд первой инстанции обоснованно указал, что право на предъявление требования о взыскании задолженности за период с 01.01.2009 по 31.03.2009 возникло у истца 01.04.2009, ввиду чего при подаче иска 21.03.2012 исковая давность не истекла.

Мнение апеллянта о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с 01.01.2009, не соответствует ст. 200 ГК РФ, ввиду чего не может быть принято судом во внимание.

Оценивая правомерность исковых требований о взыскании арендной платы за период с 11.09.2010 по 31.12.2011, апелляционный суд отмечает следующее.

Из обстоятельств дела усматривается, что срок действия договора аренды определён сторонами до 11.09.2010 (п. 1.4 договора). Истцом требование заявлено о взыскании суммы задолженности по договору аренды за период по 31.12.2011 (л.д. 61).

Договор аренды заключен на основании протокола N 42 от 11.09.2008 о результатах открытого аукциона торгов (п. 1.3 договора).

По истечении срока, указанного в договоре, арендованный земельный участок истцу возвращён не был.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем положения ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок должны применяться в системной связи с нормами Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), запрещающими заключение договоров на новый срок без проведения торгов.

В соответствии с ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции до 01.07.2015 разрешено заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 ст. 17.1 данного Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, лишь в случаях, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды был заключен 16.10.2008, то есть после введения закона в действие. Положения ст. 17.1 и ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, устанавливающие исключения при заключении на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае применены быть не могут, в связи с чем возобновление рассматриваемого договора аренды должно совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, договор аренды от 30.09.2008 N УЗ 001924-К-2008 не может быть признан возобновленным на неопределенный срок, и прекратил свое действие с момента окончания срока его действия 11.09.2010.

Доводы апелляционной жалобы об обязанности Комитета прекратить договор в одностороннем порядке на основании п. 6.5.1. договора в силу нарушения ответчиком обязательств по оплате договора, противоречит названному условию договора, а также п. 1 ст. 9 ГК РФ, по смыслу которой управомоченное лицо осуществляет принадлежащие ему права по своему усмотрению.

В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Принимая во внимание, что по истечении срока действия рассматриваемого договора арендованное имущество не было возвращено арендодателю, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании платы за пользование земельным участком до 31.12.2011 включительно.

Между тем, учитывая, что анализируемый договор аренды не может быть возобновлён на неопределённый срок и прекращает своё действие 11.09.2010, доказательств его заключения в установленном законом порядке на новый срок в материалы дела не представлено, взыскание договорной неустойки, рассчитанной на сумму задолженности, возникшую после истечения срока действия договора, не основано на нормах п. 1 и 4 ст. 425 ГК РФ.

С учётом изложенного, требования истца в указанной части подлежат частичному удовлетворению и за период с 12.09.2010 по 31.12.2011 в удовлетворении требований о взыскании неустойки надлежит отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 по делу N А76-5187/2012 изменить в части взыскания неустойки.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительный стиль" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска всего 8 041 365 руб. 50 коп., в том числе основной долг по арендной плате в сумме 5 744 566 руб. 00 коп. и пени в сумме 2 296 799 руб. 50 коп.

В остальной части иска отказать".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительный стиль" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 61 344 рубля.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова Л.В.Пивоварова