|
16 августа 2012 г.
|
Дело N А65-6254/2012
|
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,
при участии в заседании:
от ответчика - лично Минуллина Г.И., паспорт; представитель Голубцов А.С. по доверенности от 12.03.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 мая 2012 года, принятое по делу NА65-6254/2012 судьей Галеевой Ю.Н.,
по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ИНН: 1655065674, ОГРН: 1061655000582), г. Казань,
к индивидуальному предпринимателю Минуллиной Гульнаре Ильясовне (ИНН: 165400023524, ОГРНИП: 305165703400015), г. Казань,
о взыскании 1 655 617 руб. 21 коп. долга, 226 635 руб. 56 коп. пени, расторжении договора аренды земельного участка N 15901 от 30.11.2010 г. и изъятии земельного участка общей площадью 1 496 кв.м с кадастровым номером 16:50:110506:50, адрес: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная,
УСТАНОВИЛ:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Минуллиной Гульнаре Ильясовне, г. Казань (далее - ответчик) о взыскании 1 655 617 руб. 21 коп. долга, 226 635 руб. 56 коп. пени, расторжении договора аренды земельного участка N 15901 от 30.11.2010 г. и изъятии земельного участка общей площадью 1496 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110505:60, адрес: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.05.2012 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 668 руб. 02 коп. неустойки. В остальной части в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. Заявитель жалобы считает, что арендатор нарушил условия договора аренды N 15091 от 30.11.2010 г., вследствие чего за ним образовалась задолженность в размере 1655617,21 руб. за период с 01.01.2011 г. по 15.09.2011 г. Сумма долга рассчитана в соответствии с постановлением Кабинета Министров РТ N 74 от 09.02.1995 г., постановлением Руководителя исполнительного комитета г.Казани N 1198 от 22.06.2006 г. и решением Представительного органа муниципального образования города Казани от 29.11.2005 г. N 2-3. Истец указывает в жалобе, что должен применяться коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка равный 7,5.
09.08.2012 в судебном заседании ответчик и его представитель с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 30.11.2010 г. на основании постановления Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани N 10017от 09.11.2010 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 15091 от 30.11.2010 г. (л.д.10-18), согласно которому ответчику передан земельный участок, кадастровый N 16:50:110506:50, общей площадью 1 496 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, а ответчик принял на себя обязательства по внесению ежемесячной арендной платы, не позднее 15 числа каждого текущего месяца.
Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что арендная плата по настоящему договору исчисляется с 01.12.2010 г.
Срок аренды составил 3 года до 08.11.2013г. (п.2.1 договора).
Согласно пункту 1.5 договора земельный участок предоставлен ответчику в арендное пользование под строительство.
В соответствии со ст.ст.609 ГК РФ, 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка N 15091 от 30.11.2010 г. зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.12.2010 г. в ЕГРП внесена запись N 16-16-01/401/2010-354 (л.д.20).
По расчету истца размер ежемесячной арендной платы на 2010 г. составил 50 351 руб. 62 коп., на 2011 г. - 183 957 руб. 51 коп.
Расчет арендной платы по указанному договору произведен по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. При расчете арендной платы за период с 01.12.2010 г. по 30.09.2011 г. истцом был применен коэффициент 7,5.
Неисполнение ответчиком обязательств по арендой оплате послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд с требованием о взыскании 1 655 617 руб. 21 коп. долга, 226 635 руб. 56 коп. пени, расторжении договора аренды и изъятии земельного участка.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истцом неправомерно увеличен размер арендной платы по договору аренды в связи с изменением базовых ставок (применен повышающий коэффициент 7,5), используемых в методике расчета арендной платы, без изменения самой методики расчета, что не согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, по расчету суда ежемесячный размер арендной платы за период с 01.12.2010 г. по 30.09.2011 г. составил - 6 713 руб. 55 коп. в месяц. (50351 руб. 62 коп. :7,5), всего за период с 01.12.2010 г. по 30.09.2011 г. - 67 135 руб. 50 коп. (6 713 руб. 55 коп.* 10 мес.). Учитывая, что ответчик полностью оплатил задолженность, требование истца о взыскании долга за период с 01.12.2010 г. по 30.09.2011 г. на основании ст. 408 ГК РФ удовлетворению не подлежит.
Вместе с тем, арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Размер арендной платы может быть согласован как в твердой сумме, так и путем установления порядка ее определения (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления
Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов инфляции) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г.Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованием действующего законодательства.
Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемого Арендодателем письмом по адресу, указанному в Договоре. Уведомление может быть сделано Арендодателем, в том числе, и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора (л.д.12).
Таким образом, условия спорного договора аренды предусматривают возможность арендодателя пересматривать в одностороннем порядке размер арендной платы в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов в соответствии с законодательством. Следовательно, соглашение по изменению договора аренды в отношении размера арендной платы сторонами достигнуто.
Более того, к договору аренды, являющегося Приложением к договору, стороны согласовали расчет арендной платы на 2010 г. В соответствии с согласованным сторонами расчетом арендной платы за земельный участок на 2010 г. установлена определенная формула, включающая в себя следующие показатели: ставку земельного налога в размере 53,852 руб/кв.м., повышающий коэффициент к ставке земельного налога - 7,5, коэффициент множественности использования - 1 (л.д.19).
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторонами достигнуто соглашение по размеру арендной платы, в том числе и по показателям.
Как усматривается из материалов дела, истец во исполнение п. 3.6 договора направил ответчику уведомление N 9387 от 01.04.2011 г. (л.д. 39) об увеличении годового размера арендной платы до 2 207 493 руб. 41 коп. в год, а также предупреждение о погашении задолженности в размере 376914,64 руб. и пени в сумме 10117,65 руб. до 01.05.2011 г. (л.д.39), которое было получено ответчиком, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении от 27.02.2011 г.(л.д.40).
В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Таким образом, истец вправе требовать исполнения договора в соответствии с новыми условиями не ранее и только после изменения его условий в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данная позиция следует из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09, согласно которым изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Системный анализ условий заключенного сторонами договора с учетом подписанного арендатором расчета арендной платы предусматривает возможность одностороннего изменения платы, в том числе и при изменении, введении иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) (пункт 3.6 договора аренды).
Согласно п. 3.6 договора размер арендной платы не является фиксированным, изменяется и подлежит обязательной уплате в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок и/или коэффициентов уполномоченными органами государственной власти РТ, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендодатель вправе требовать взыскания арендной платы с учетом повышающего коэффициента 7,5 при наличии согласования одностороннего изменения цены в случае изменения законодательства и порядка расчетов при наличии доказательств уведомления арендодателя.
Об изменениях размера арендной платы ответчик извещен истцом надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями (л.д.23-24, 39,40).
По расчету истца размер ежемесячной арендной платы на 2010 г. составил 50 351 руб. 62 коп., на 2011 г. - 183 957 руб. 51 коп.
Расчет арендной платы по указанному договору произведен по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. За период с 01.12.2010 г. по 30.09.2011 г. истцом был применен согласованный сторонами договора коэффициент равный 7,5.
При таких обстоятельствах не имеется оснований для применения коэффициента равного 1, поскольку доказательства признания данного условия договора недействительным в установленном законом порядке ответчиком не представлено.
Договор аренды в установленном законом порядке не изменялся и недействительным не признавался, арендные платежи вносились истцом на основании договора аренды в размере, согласованном с арендатор
