Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2012 г. N 03АП-3007/12

г. Красноярск

20 августа 2012 г.

Дело N А33-3975/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "13" августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "20" августа 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Дунаевой Л.А.,

судей: Иванцовой О.А., Морозовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Казенновой Е.С.,

при участии:

от ответчика (администрации ЗАТО г.Железногорск): Луневой Е.А., представителя по доверенности от 01.02.2012 N 01-50/23;

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арена"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "23" мая 2012 года по делу N А33-3975/2012, принятое судьей Крицкой И.П.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Арена" (далее - заявитель, общество, ООО "Арена") (ИНН 2452031456, ОГРН 1062452000863) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к администрация ЗАТО г.Железногорск (далее - ответчик, Администрация) с заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, изложенного в письме от 22.12.2011 N 1258-ОП; обязании Администрации устранить нарушение прав заявителя путем совершения следующих действий: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 мая 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на то, что арендные правоотношения между обществом и Администрацией возникли на основании договора аренды от 05.04.2006 N 3532, заключенного до принятия Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", который был возобновлен на неопределенный срок; имущество фактически ответчику не передавалось, находилось в пользовании общества.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с жалобой не согласился, указал на то, что договоры аренды спорных помещений, заключенные после 27.09.2006, являются ничтожными, поскольку были заключены с нарушением установленного порядка; при этом имущество передавалось по актам приема-передачи;

Общество, уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения от 09.07.2012 о принятии апелляционной жалобы, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: http://www.3aas.arbitr.ru (портал Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http: www.arbitr.ru/grad/), в судебное заседание своих представителей не направило. Дело рассмотрено в отсутствие указанного лица в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Железногорск и ООО "Арена" заключен договор аренды муниципального имущества от 05.04.2006 N 3532, согласно пункту 1.1 которого Комитет передает, а общество принимает во временное владение и пользование (в аренду) муниципальное имущество, расположенное по адресу: г. Железногорск, пр. Ленинградский, 33: нежилое встроенно - пристроенное помещение площадью 200,1 кв.м для использования под компьютерный клуб и ломбард (13,4 кв.м); срок действия договора установлен с 01.03.2006 по 31.01.2007.

19.02.2007, 01.02.2008 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Железногорск и обществом заключались договоры аренды в отношении указанного объекта недвижимого имущества сроком с 01.02.2007 по 31.12.2007, с 01.01.2008 по 30.11.2008.

20.01.2009 Администрацией принято постановление N 26п "О передаче прав и обязанностей по договору аренды муниципального имущества от 01.02.2008 N3981", в соответствии с которым права и обязанности арендодателя по договору аренды муниципального имущества от 01.02.2008 N3981 комитета переданы Администрации.

В соответствии с соглашением от 02.02.2009 о расторжении договора аренды от 01.02.2008 N 3981 указанный договор аренды прекратил свое действие 02.02.2009, на арендатора возложена обязанность передать арендодателю имущество из аренды. На основании указанного соглашения общество передало нежилое помещение комитету по акту приема-передачи из аренды объекта недвижимости от 02.02.2009.

17.03.2009 между Администрацией и ООО "Арена" заключен договор аренды муниципального имущества N 4178, согласно пункту 1.1 которого администрация ЗАТО г. Железногорск передает, а ООО "Арена" принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество - указанный объект недвижимого имущества сроком с 03.02.2009 по 02.01.2010. Нежилое помещение передано обществу по акту приема-передачи в аренду объекта недвижимости от 24.02.2009.

14.12.2011 ООО "Арена" обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Железногорск, пр. Ленинградский, 33.

Администрация письмом от 22.12.2011 N 1258-ОП заявление от 14.12.2011 ООО "Арена" возвратила, указав, что передача в аренду имущества без предварительного согласования антимонопольного органа влечет ничтожность договоров аренды и свидетельствует об отсутствии у ООО "Арена" преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества в собственность.

ООО "Арена", считая указанный отказ Администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в суд с вышеуказанными требованиями.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил основания для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В соответствии с названной статьей указанное право предполагает, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указанное преимущественное право может быть реализовано, в том числе при наличии такого условия, как нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ был опубликован 25.07.2008 в "Российской газете" (N 158) и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного Закона.

Как следует из материалов дела, общество в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратилось к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Железногорск, пр. Ленинградский, 33.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, согласился с позицией ответчика, согласно которой передача обществу спорного имущества по договорам аренды от 19.02.2007 N 3714 и от 01.02.2008 N 3981 была осуществлена с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (договоры аренды были заключены без проведения аукциона или конкурса, фактические обществу была оказана муниципальная помощь без получения согласия антимонопольного органа), следовательно, указанные договоры являются ничтожными и не подтверждают владение и (или) временное пользование обществом спорным объектом недвижимого имущества в течение двух и более лет до 05.08.2008.

Апелляционная коллегия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, первоначально арендные правоотношения у ООО "Арена" в отношении спорного объекта недвижимого имущества возникли на основании договора аренды от 05.04.2006 N 3532. В момент заключения указанного договора и фактической передачи арендуемого объекта в пользование арендатору (ООО "Арена") Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", определяющий порядок предоставления муниципальной помощи, не был принят.

В соответствии с положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

Согласно пункту 2.2 договора аренды от 05.04.2006 N 3532 срок его действия установлен с 01.03.2006 по 31.01.2007.

Вместе с тем в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разъясняя указанную норму в пункте 1

постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указал, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае общество на момент обращения с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права выкупа в отношении муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Железногорск, пр. Ленинградский, 33, осуществляло пользование им на основании договоров аренды от 05.04.2006 N 3532, от 19.02.2007 N 3714, от 01.02.2008 N 3981, 17.03.2009 N 4178, от 21.12.2010 N 4345, последовательно заключенных с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Железногорск, Администрацией.

При этом договоры аренды от 19.02.2007 N 3714, от 01.02.2008 N 3981, от 17.03.2009 N 4178, заключенные на новый срок в нарушение Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), без проведения торгов, являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем договор аренды от 05.04.2006 N 3532 в связи с нахождением имущества в пользовании общества и отсутствии возражений арендодателя, что подтверждается заключением последующих договоров аренды, возобновлен в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.

Тот факт, что арендные правоотношения общества оформлялись заключением новых договоров и составлением актов приема-передачи имущества, не влияет на выводы суда, поскольку, как установлено судом апелляционной инстанции из материалов дела и не опровергнуто заявителем, спорный объект муниципального недвижимого на протяжении всего периода аренды начиная с момента заключения договора аренды от 05.04.2006 N 3532 и составления акта приема-передачи от 01.03.2006, до обращения с заявлением к Администрации находился во владении и пользовании общества, другим лицам не передавался, а, значит, фактически арендные правоотношения не прерывались.

Таким образом, следует признать доказанным, что спорные нежилые помещения находились у общества в аренде в течение более 2 лет, как на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, так и на момент обращения общества в Администрацию. При этом договор аренды от 21.12.2010 N4345 был заключен с соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" с учетом согласия антимонопольного органа на передачу муниципального имущества в аренду.

Следовательно, Администрация неправомерно письмом от 22.12.2011 N 1258-ОП отказала обществу в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, изложенного в письме от 22.12.2011 N 1258-ОП.

Материалами дела подтверждается и Администрацией не оспаривается соблюдение обществом иных условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на приватизацию спорного имущества.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований общества о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретения арендуемого имущества, изложенного в письме от 22.12.2011 N 1258-ОП, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, требование общества - удовлетворению.

В качестве восстановительной меры нарушенных прав общества суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать Администрацию произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы общества по уплате государственной пошлины в суде первой и апелляционной инстанции следует отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 23 мая 2012 года по делу N А33-3975/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Требования общества с ограниченной ответственностью "Арена" удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, изложенного в письме от 22.12.2011 N 1258-ОП.

Обязать Администрацию ЗАТО г. Железногорск Красноярского края устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Арена", а именно, произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Взыскать с Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края в пользу обществ с ограниченной ответственностью "Арена" 3000 рублей судебных расходов.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Л.А. Дунаева

Судьи

О.А. Иванцова Н.А. Морозова