Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2012 г. N 18АП-7574/12 (ключевые темы: неотделимые улучшения - рыночная стоимость - согласие арендодателя - протокол разногласий - недвижимость)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2012 г. N 18АП-7574/12

г. Челябинск

20 августа 2012 г.

Дело N А07-1082/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Вяткина О.Б., Логиновских Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шармановой М.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13 июня 2012 года по делу N А07-1082/2012 (судья Байкова А.А.).

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Кохно Олега Юрьевича - Черкасова Любовь Яковлевна (доверенность от 27.09.2011).

Индивидуальный предприниматель Кохно Олег Юрьевич (далее - ИП Кохно О.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее - Администрация ГО г. Кумертау, ответчик) с исковым заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 31.03.2010 N 06/2010 с приложением, обязав ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений в сумме 347 004 руб. 06 коп. в счет рыночной стоимости приобретаемого имущества, внести изменения в договор купли-продажи. В качестве правового обоснования заявленных требований истец сослался на положения статей 435, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.1 л.д. 9-16, с учетом уточнений заявленных требований, принятых арбитражным судом первой инстанции в предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, - т.3 л.д.100).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13 июня 2012 года требования ИП Кохно О.Ю. об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 31.03.2010 N 06/2010 в части зачета стоимости неотделимых улучшений в выкупную цену имущества удовлетворены. Суд обязал Администрацию ГО г. Кумертау заключить с ИП Кохно О.Ю. договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 2 по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, N 9, общей площадью 36,7 кв.м. в редакции проекта договора от 31.03.2010 N 06/2010 с изложением пункта 2.1.2 договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком Дьяченко О.Н. от 26.02.2010 N 13Н, составляет 70 5000 руб., в том числе НДС. Сумма непредъявленной арендной платы на период реконструкции составила 17 037 руб. 54 коп. Стоимость неотделимых улучшений с учетом суммы непредъявленной арендной платы за период реконструкции составила 347 004 руб. 06 коп., в том числе НДС"; пункта 3.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества без НДС по настоящему договору составляет 597 458 руб. НДС составляет 107 542 руб. Зачесть в цену имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 347 004 руб. 06 коп., в том числе НДС. С учетом произведенного зачета подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 303 387 руб. НДС составляет 54 609 руб. 62 коп.". Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору). В пункте 11 договора адрес регистрации покупателя указать - Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 31 (т.3 л.д.108-118).

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация ГО г. Кумертау обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП Кохно О.Ю. в полном объеме (т.3 л.д.122-124).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение арбитражным судом норм материального права, несоответствие изложенных выводов фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам.

Ответчик апеллирует к положениям информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в соответствии с которыми в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам рекомендовано назначение экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Податель апелляционной жалобы указывает, что экспертиза судом не проводилась, оценщики в качестве третьих лиц по делу не привлекались.

По мнению ответчика, арбитражным судом первой инстанции не приняты во внимание обстоятельства того, что в настоящее время рыночная стоимость недвижимости в городе Кумертау Республики Башкортостан дороже, тогда как стоимость произведенных арендатором улучшений уменьшается в связи с их физическим износом. С момента оценки недвижимости прошло более двух лет, в то время как в соответствии с пунктом 26 приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не больше шести месяцев.

Кроме того, податель апелляционной жалобы, ссылаясь на положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что ИП Кохно О.Ю. пропущен срок исковой давности для обращения в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

ИП Кохно О.Ю. представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором выразил несогласие с изложенными в нем доводами, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации ГО г. Кумертау - без удовлетворения.

В отзыве истец указал, что в соответствии с нормой статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации условием возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества является согласие арендодателя на их производство. Материалами дела подтверждено, что арендатор (истец) произвел неотделимые улучшения недвижимого имущества за чет собственных средств с согласия арендодателя (ответчика). Ответчик не представил арбитражному суду доказательств того, что рыночная стоимость выкупаемого имущества определена без учета стоимости неотделимых улучшений.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание Администрация ГО г. Кумертау явку представителя не обеспечила, направила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие. С учетом мнения представителя истца и в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца изложенные в апелляционной жалобе доводы отклонил по основаниям, указанным в отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, а также установлено судебными актами по делу N А07-2870/2011 с участием тех же лиц (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2011, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.10.2011, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.12.2011) (т.2 л.д.14-31) следующие обстоятельства.

На основании распоряжения Комитета по управлению собственностью города Кумертау Республики Башкортостан от 02.08.2004 N 163 между Комитетом по управлению собственностью города Кумертау Республики Башкортостан (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Заказчик", на балансе которого находится объект нежилого фонда (балансодержатель) и ИП Кохно О.Ю. (арендатор) заключен договор о передаче в аренду без права выкупа объектов государственного нежилого фонда, переданного в ведение Администрации г. Кумертау, от 29.10.2004 N 1765 (т.1 л.д.21-23), согласно которому арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает в пользование объект государственного нежилого фонда, переданного в ведение Администрации г. Кумертау, расположенный по адресу: г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, 9 (часть цокольного этажа 5-ти этажного жилого дома), общей площадью 45 кв.м., для использования в целях оказания парикмахерских услуг (пункт 1.1 договора).

Срок аренды установлен с 09.11.2004 по 08.11.2005 (пункт 1.2 договора).

Пунктом 1.4 договора от 29.10.2004 N 1765 предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемых объектов нежилого фонда производятся арендатором только при наличии письменного согласия арендодателя и балансодержателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя и балансодержателя, по окончании срока аренды, не возмещается.

В пункте 2.3.5 договора от 29.10.2004 N 1765 сторонами согласовано, что арендатор обязан не производить на объекте, без письменного разрешения балансодержателя, прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.

Пунктом 7.3 договора от 29.10.2004 N 1765 арендодатель обязал арендатора произвести реконструкцию (перепланировку) арендуемого помещения с устройством входа по согласованию с главным архитектором в срок, установленный постановлением главы администрации г. Кумертау.

В период действия договора аренды от 29.10.2004 N 1765 ИП Кохно О.Ю. был разработан проект реконструкции нежилого помещения.

Из имеющихся в деле доказательств - листа согласования, подписанного арендодателем и балансодержателем 18.11.2004; протокола градостроительного Совета при администрации города Кумертау, утвержденного 16.02.2005 первым заместителем главы администрации города Кумертау; постановления главы администрации города Кумертау от 20.12.2004 N 2267 усматривается, что реконструкция нежилого помещения была произведена с согласия арендодателя.

Постановлением главы администрации города Кумертау от 20.07.2005 N 1102 утвержден акт приемки и разрешен ввод в эксплуатацию парикмахерской после реконструкции нежилого помещения по адресу: ул. 60 лет БАССР д. 9, г. Кумертау.

Пунктом 2 постановления присвоен адрес парикмахерской: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9, помещение 2.

На основании распоряжения КУС г. Кумертау от 02.08.2005 N 135 были внесены изменения в договор от 29.10.2004 N 1765: в названии договора и далее по тексту договора слова "государственного нежилого фонда, переданного в ведение Администрации г. Кумертау" заменены словами "муниципального нежилого фонда", уточнена общая площадь помещения г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9 (часть цокольного этажа жилого дома) 37,2 кв.м. (т.1 л.д.66). Срок аренды установлен с 09.11.2005 по 07.11.2006 (т.1 л.д.24).

По соглашению сторон вышеуказанный договор аренды расторгнут сторонами с 18.12.2006. Истец произвел возврат арендованного помещения по акту.

29.12.2006 между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 193 помещения, расположенного по адресу: город Кумертау, ул. 50 лет БАССР, 9, общей площадью 37,2 кв.м., действие которого распространено на отношения сторон, возникшие с 18.12.2006. Срок действия договора определен до 16.12.2007.

В последующем стороны перезаключали договоры аренды на новые сроки, последний договор аренды N 07 датирован 24.02.2009. Таким образом, пользование арендатором нежилым помещением с 2004 года не прерывалось.

22.01.2010 была осуществлена государственная регистрация права собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на нежилое помещение, общей площадью 36,7 кв.м., цокольный этаж N 1, адрес объекта: Республика Башкортостан, город Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9, помещение 2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за номером 02-04-10/025/2009-460.

В целях реализации права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ИП Кохно О.Ю. обратился в Администрацию городского округа город Кумертау с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Администрация городского округа город Кумертау сопроводительным письмом от 25.03.2010 исх. N 37/735 направила ИП Кохно О.Ю. проект договора купли-продажи имущества от 31.03.2010 N 06/2010 (т.1 л.д.28-33).

Цена выкупаемого имущества в размере 705 000 руб. определена на основании отчета от 26.02.2010 N 13Н об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного ИП Дьяченко О.Н. (представлен ответчиком).

Полагая, что при определении цены выкупаемого помещения, в нее была включена стоимость неотделимых улучшений, произведенных ИП Кохно О.Ю. за счет собственных средств, письмом от 09.04.2010 (т.1 л.д.37-38) истец направил ответчику протокол разногласий к договору (т.1 л.д.36).

Письмом от 22.04.2010 N 37/1191 Администрация городского округа город Кумертау в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по г. Кумертау отклонила предложенный протокол разногласий к договору, указав на невозможность установления в договоре иной цены, кроме указанной в отчете от 26.02.2010 N 13Н со ссылкой на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Полагая, что отказом в зачете сумм затрат на неотделимые улучшения в счет стоимости приобретаемого имущества ответчик нарушил его права, ИП Кохно О.Ю. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что стоимость неотделимых улучшений подлежит зачету в оплату приобретаемого имущества, в связи с чем заявленные требования ИП Кохно О.Ю. удовлетворил (т.3 л.д.108-118).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приобретено в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при одновременном соблюдении всех четырех вышеуказанных условий.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен в пункте 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и состоит в направлении арендатору предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из изложенного следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о соответствии заявителя критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, наличии у ИП Кохно О.Ю. преимущественного права на выкуп спорного объекта недвижимого имущества. Также материалами дела подтверждено, что во время владения и пользования арендуемым помещением N 2 по адресу Республика Башкортостан, город Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9 ИП Кохно О.Ю. произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя, что в силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ влечет право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

В соответствии с положениями статей 3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заключение органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статье 3 названного нормативного правового акта критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия должны быть переданы на рассмотрение суда (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что сообщение от 22.04.2010 N 37/1191 Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, действующего от имени ответчика, является отказом в зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений ИП Кохно О.Ю.

Из существа заявленных ИП Кохно О.Ю. требований усматривается их направленность на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества с определением цены выкупа, уменьшенной на 347 004 руб. 06 коп.

При этом вопрос о составе и стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений ответчиком не рассматривался. Необоснованность размера заявленного возмещения основанием отказа не являлась.

Согласно представленному ответчиком отчету об оценке, выполненному независимым оценщиком Дьяченко О.Н. от 26.02.2010 N 13Н, рыночная стоимость подлежащего выкупу имущества определена без отдельного учета стоимости неотделимых улучшений и составила на дату оценки 705 000 руб. (с НДС).

Истцом к зачету выкупной цены имущества предъявляется стоимость неотделимых улучшений на сумму 347 004 руб. 06 коп. Указанная сумма документально подтверждена ИП Кохно О.Ю. (технический паспорт на выкупаемое помещение по состоянию на 13.08.2003; технический паспорт на выкупаемое помещение по состоянию на 07.12.2009; акты приемки выполненных работ за 2005 г. формы N КС-2; справка о стоимости выполненных работ N КС-3; акт приемки выполненных работ от 31.08.2005; акт приемки выполненных работ от 20.10.2005; акт приемки выполненных работ от 30.09.2005; договоры на проведение работ от 09.10.2004 N 107, от 17.10.2005 N 2610240; счета-фактуры, оплаченные по указанным актам и договорам; документы об оплате за представление и разработку документации и другие документы) (т.2 л.д. 67-156).

Кроме того, заключением независимого оценщика ООО "Башкомоценка" N 23 об определении стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения N 2 в части цокольного этажа 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу РБ, г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, 9, стоимость неотделимых улучшений помещения, подлежащего к выкупу по спорному договору на дату 05.08.2011, составила 522 876 руб. с НДС (т.1 л.д.79-155).

Указанное заключение ответчиком не оспорено, несоответствующим действующему законодательству и стандартам оценки не признано.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что во время владения и пользования арендуемым помещением N 2 по адресу Республика Башкортостан, город Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9 ИП Кохно О.Ю. с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, документально обосновал их рыночную стоимость, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции о необходимости зачета стоимости указанных улучшений в выкупную цену имущества с внесением соответствующих изменений в проект договора от 31.03.2010 N 06/2010 (часть 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика об увеличении рыночной стоимости недвижимости в городе Кумертау Республики Башкортостан, а также уменьшении рыночной стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений документально не подтверждены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем не могут быть приняты во внимание арбитражным судом апелляционной инстанции.

Арбитражный апелляционный суд также отклоняет доводы ответчика о необходимости проведения по делу экспертизы, привлечения оценщика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку спора относительно установленной отчетом оценки рыночной стоимости выкупаемого в порядке приватизации имущества между сторонами не было. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что разногласия спорящих сторон возникли в связи с отказом ответчика зачесть в цену выкупаемого помещения стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений. При этом состав и стоимость произведенных ИП Кохно О.Ю. неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества, а также представленное истцом заключение независимого оценщика ООО "Башкомоценка" N 23 Администрацией ГО г. Кумертау не оспаривались. Доказательств того, что рыночная стоимость выкупаемого истцом имущества определена без учета стоимости неотделимых улучшений, ответчик арбитражному суду не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отсутствие спора сторон относительно рыночной стоимости недвижимого имущества, апелляционный суд отклоняет изложенные в жалобе доводы ответчика о недостоверности сведений, указанных в отчете об оценке от 26.02.2010 N 13Н.

Довод подателя апелляционной жалобы о пропуске ИП Кохно О.Ю. установленного статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ тридцатидневного срока исковой давности для обращения в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, несостоятелен.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Материалами дела подтверждено, что 09.04.2010 ИП Кохно О.Ю. направил ответчику протокол разногласий по проекту договора от 31.03.2010. Следовательно, в установленный статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок заявил о своем согласии заключить договор на иных условиях, касающихся выкупной цены имущества. Таким образом, установленный законом тридцатидневный пресекательный срок на подписание договора купли-продажи арендуемого имущества, истцом пропущен не был; а положениями пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки для передачи в суд разногласий стороной, направившей протокол разногласий, не установлены.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13 июня 2012 года по делу N А07-1082/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

О.Б.Вяткин Л.Л.Логиновских