Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2012 г. N 12АП-6310/12

г. Саратов

20 августа 2012 г.

Дело N А06-770/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камериловой В.А.,

судей Антоновой О.И., Лыткиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Изаковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Астраханьнефтегаз" (ОГРН 1053001670534, ИНН 3006007350, Астраханская область, Красноярский район, пос. Аксарайский) на решение Арбитражного суда Астраханской области от "31" мая 2012 года по делу N А06-770/2012 (судья Соколова М.А.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Астраханьнефтегаз" (ОГРН 1053001670534, ИНН 3006007350, Астраханская область, Красноярский район, пос. Аксарайский)

к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани (ОГРН 1103015001561, ИНН 3015090933, г. Астрахань),

Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации города Астрахани (ОГРН 1063015048821, ИНН 3015074956, г. Астрахань),

муниципальному казенному предприятию города Астрахани "Дирекция по капитальному строительству" (ОГРН 1023000843799, ИНН 3018011584, г. Астрахань)

о признании права собственности на самовольный объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Жилая, д.8, корп.3,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Астраханьнефтегаз" (далее - ООО "Астраханьнефтегаз", истец), в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани, Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, муниципальному казенному предприятию г. Астрахани "Дирекция по капитальному строительству" о признании права собственности на самовольный объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Жилая, д. 8, корп. 3.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 31 мая 2012 года в иске отказано.

Истец не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 02 апреля 2007 года между администрацией г. Астрахани, муниципальным казенным предприятием г. Астрахани "Дирекция по капитальному строительству" (заказчик) и ООО "Производственная Компания "Стройиндустрия 2000" (инвестор) заключён договор о долевом строительстве жилых домов в редакции дополнительных соглашений (том 1, л.д. 12-21).

В силу пункта 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2009 N 4, предметом настоящего договора являются действия сторон по строительству следующих объектов жилого назначения на территории г. Астрахани:

- 155 квартирного жилого дома по ул. Бабаевского в Ленинском районе (позиция по генплану 41 "А") общей площадью 7645 кв. м с пристроенным магазином площадью застройки - 170,98 кв. м;

- 155 квартирного жилого дома по ул. Бабаевского в Ленинском районе (позиция по генплану 41 "Г") общей площадью 7645 кв. м с пристроенным магазином площадью застройки - 170,98 кв. м,

- 155 квартирного жилого дома по ул. Бабаевского в Ленинском районе (позиция по генплану 41 "Д") общей площадью 7645 кв. м с пристроенным магазином площадью застройки - 170,98 кв. м.

Из материалов дела видно, что 15.08.2008 года между комитетом имущественных отношений города Астрахани, именуемым в дальнейшем "арендодатель", и муниципальным казенным предприятием г. Астрахани "Дирекция по капитальному строительству", именуемым в дальнейшем "Арендатор", заключён договор аренды земельного участка, расположенного на территории города Астрахани (том 1, л.д. 30-32).

В силу пункта 1.1. договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 30:12:02 0120:0010, находящийся по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Бабаевского для использования в целях строительства девятиэтажного 99-квартирного жилого дома (позиция по генплану N 41А), в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 4790 кв. м.

Срок действия договора определён с 19.05.2008 по 30.12.2010 (пункт 2.1 договора).

25 января 2010 года между ООО Производственная компания "Стройиндустрия 2000" (инвестор) и ООО "Астраханьнефтегаз" (новый инвестор) заключён договор уступки прав по договору о долевом строительстве жилых домов от 02 апреля 2007 года (том 1, л.д. 22-25).

В силу пункта 1.1 вышеназванного договора, инвестор уступает, а новый инвестор принимает права (требования) и обязательства, принадлежащие инвестору по договору о долевом строительстве жилых домов от 02.04.2007.

17 марта 2010 года между администрацией г. Астрахани, муниципальным казённым предприятием г. Астрахани "Дирекция по капитальному строительству" (заказчик), ООО Производственная компания "Стройиндустрия 2000" (инвестор) и ООО "Астраханьнефтегаз" (новый инвестор) заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве к вышеуказанному договору б/н от 02 апреля 2007 года (том 1, л.д. 26-28).

В силу пункта 1 соглашения, инвестор уступает, а новый инвестор принимает все права (требования) и обязательства, принадлежащие инвестору по договору о долевом строительстве жилых домов от 02.04.2007, а администрация и заказчик не возражают против уступки указанных прав и обязательств по данному договору новому инвестору.

Вышеуказанными договорами было предусмотрено строительство с последующим вводом в эксплуатацию группы жилых домов, в том числе жилого дома с встроенным магазином по ул. Бабаевского (позиция по генплану N 41 А), в последующем адрес объекта уточнен на ул. Жилая, дом 8, корпус 3.

В соответствии с Разрешением на ввод в эксплуатацию от 10 июля 2009 года законченного строительством объекта, жилой дом 8 корпус 3 был принят в эксплуатацию, однако строительство встроенного магазина к данному жилому дому было завершено позднее.

Как указывает истец в своем заявлении, он лишен возможности ввести в эксплуатацию в установленном порядке объект недвижимого имущества - магазин литер А 1 общей площадью 420,8 кв. м, в связи с истечением срока аренды предоставленного МКП "Дирекция по капительному строительству" земельного участка для строительства вышеуказанных объектов.

Письмом от 05.12.2011 N 05/018/2011-850 Управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани было отказано МКП "Дирекция по капительному строительству" в продлении срока аренды земельного участка.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Принимая во внимание незавершенность строительства спорного объекта, правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что право собственности у инвестора (истца) на объект недвижимости не возникло (строительство спорного объекта не завершено, он не введен в эксплуатацию).

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По действующему законодательству на долю в праве собственности на недвижимое имущество распространяется правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.

До придания объекту незавершенного строительства статуса недвижимого имущества он является совокупностью стоимости строительных материалов и вложенного труда, которая имеет конкретное денежное выражение.

Соответственно до завершения строительства и приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества в указанном объекте можно определить только долю указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.То есть договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном случае нежилое помещение.

При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект.

Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.

В абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счёт недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение, исходя из пункта 11 указанного Постановления, применимо при рассмотрение споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.

В пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение), на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признаётся их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В пункте 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Истец, считая в соответствии со статьями 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации себя собственником спорного объекта, должен обратиться в Федеральную регистрационную службу за регистрацией права собственности, представив документы, предусмотренные статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако истец пытается подменить установленный действующим законодательством административный порядок возникновения права собственности посредством государственной регистрации.

Кроме того, отсутствие за застройщиком зарегистрированного права собственности на объект, в отношении которого заявлены требования ООО "Астраханьнефтегаз", в силу абзаца 6 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", влечёт иные права покупателя, нежели признание за ним права собственности.

В ходе рассмотрения настоящего дела по существу истцом изменено правовое основание заявленных требований на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Возможность приобретения права собственности на самовольную постройку предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (в редакции Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ).

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счёт.

В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданских прав.

Так, в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для субъектов права собственности, права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком законом установлено исключение из общего правила пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возможности приобретения права собственности на объект недвижимости, созданный без получения на это необходимых разрешений.

В силу положений статей 263, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, но только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Однако при этом указанные нормы не разрешают вопрос о возникновении права собственности арендатора земельного участка на возводимые им объекты.

Статья же 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставляет арендатору земельного участка возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, расположенную на соответствующем земельном участке.

Из материалов дела следует, что земельный участок с площадью 4790 кв. м кадастровый номер 30:12:02 0120:0010 под вышеуказанное строительство был предоставлен МКП "Дирекция по капительному строительству" постановлением администрации города Астрахани 2008 года N 2652 от 24 июля по договору аренды от 15 августа 2008 года N 563 на срок до 30 декабря 2010 года.

Согласно статье 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство любого объекта должно производиться при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю осуществляют органы местного самоуправления.

В этом случае в силу пункта 25 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться при наличии иных обстоятельств лишь правообладатель на вещном праве земельного участка.

Однако апелляционная коллегия отмечает, что, руководствуясь позицией, изложенной Президиумом ВАС РФ в пункте 31 Информационного письма от 24.01.00 N 51 "Обзор практики рассмотрения споров по договору строительного подряда", согласно которой объект незавершенного строительства не является недвижимым имуществом, когда он является объектом действующего договора строительного подряда, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что спорные объекты не могут быть отнесены к объектам недвижимости и не могут быть признаны самовольной постройкой, к ним не применима статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции указывает на наличие законного инвестиционного контракта, разрешения на строительство объектов и на отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности получения разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Просроченное разрешения на строительство, не является основанием для оценки объектов как самовольно возведённых, поскольку не является достаточным основанием для удовлетворения иска с учетом обстоятельств данного дела - наличия разрешения на строительство объектов, действующего инвестиционного контракта, отсутствия объекта недвижимого имущества в понимании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы выражают своё несогласие с выводами суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта. Вынесенное судом первой инстанции определение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от "31" мая 2012 года по делу N А06-770/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный первой инстанции.

Председательствующий

В.А. Камерилова

Судьи

О.И. Антонова О.В. Лыткина