Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2012 г. N 05АП-6207/12

г. Владивосток

17 августа 2012 г.

Дело N А51-21437/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 14 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, Т.А. Аппаковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С. Лисовской

при участии

от истца: от Управления муниципальной собственности г.Владивостока Булдыгина Н.В. по доверенности N 28/1-7230 от 22.12.2011;

от ответчика, третьего лица: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г. Владивостока

апелляционное производство N 05АП-6207/2012

на решение от 18.06.2012

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-21437/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока

к ООО Транспортная компания "НИМВА"

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной

регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю

о признании отсутствующим зарегистрированного на основании договора аренды от 29.11.2001 N 2/200 обременения

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Транспортная компания "НИМВА" (далее - ООО "ТК "НИМВА") о признании отсутствующим зарегистрированного на основании договора аренды от 29.11.2001 N 2/200 обременения в виде права аренды ООО "ТК "НИМВА" на нежилое помещение площадью 60,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 10-а, для использования в целях "кафе".

Арбитражным судом Приморского края к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю).

Решением от 18.06.2012 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права, считает решение незаконным и необоснованным. Полагает, что ответчик был надлежащим образом уведомлен о намерении арендодателя расторгнуть спорный договор аренды; указал, что возможности защитить свои права иным, помимо избранного способа защиты, у истца не имеется.

Представители ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

29.11.2001 между Управлением и ООО "ТК "НИМВА" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 2/200, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование недвижимое имущество (помещение, строение) общей площадью 60,5 кв.м, расположенное по адресу: ул.Фадеева, д.10-а, для использования в целях "кафе".

Срок действия договора установлен с 01.01.2002 по 31.12.2003.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.02.2002, что подтверждается соответствующим штампом регистрирующего органа, проставленным на договоре, а также представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 07.03.2012 N 01/024/2012-270.

26.07.2011 Управлением в адрес ООО "ТК "НИМВА" было направлено предупреждение об отказе от договора аренды N 2/200. Согласно почтовому уведомлению, указанное предупреждение было получено 03.08.2011 представителем по доверенности Грищенко.

Актом от 03.11.2011 N 415 внеплановой проверки использования муниципального имущества, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Фадеева, д.10-а, было установлено, что на момент проверки помещение закрыто; комиссией, осматривающей объект, отмечено, что помещение длительное время не используется.

Полагая, что существующая в ЕГРП запись об аренде ООО "ТК "НИМВА" спорного объекта нарушает его права, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке ст.ст.266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Пункт 1 статьи 2 АПК РФ определяет, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Управление, являясь арендодателем по договору от 29.11.2001 N 2/200 и считая данный договор расторгнутым, считает надлежащим способом защиты своего права требование о признании отсутствующим зарегистрированного на основании названного договора аренды обременения права муниципальной собственности в виде права аренды ООО "ТК "НИМВА".

Согласно выписке из ЕГРП от 07.03.2012 N 01/0242012-270 право собственности муниципального образования город Владивосток на нежилое помещение общей площадью 60, 5 кв.м, расположенное по адресу: ул.Фадеева, д.10-а, обременено правом аренды ООО "ТК "НИМВА" на основании договора аренды сроком действия по 31.12.2003.

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Применительно к данному случаю законом не установлено безусловное прекращение договора аренды в связи с истечением срока аренды, однако такое правило может быть согласовано сторонами в договоре.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества от 29.11.2001 N 2-200 был заключен сроком на два года (п.1.3 договора) и вступил в силу по правилам статей 433, 609, 651 ГК РФ с момента его государственной регистрации. Из штампа государственной регистрации, имеющегося на спорном договоре аренды, установлено, что соответствующая запись была внесена регистрирующим органом в ЕГРП 14.02.2002 за N 25-1/00-12/2002-386.

В указанном договоре стороны установили порядок прекращения действия договора. Так, в силу п.5.1 стороны согласовали, что договор прекращает свое действие по окончании его срока (т.е. 31.12.2003).

В соответствии с п.2.2.10 договора по окончанию срока его действия арендатор обязан передать имущество арендодателю по акту приема-передачи.

Исходя из условий договора аренды от 29.11.2001 N 2-200, обстоятельств настоящего дела, апелляционная коллегия полагает, что данный договор прекратил свое действие по истечении согласованного сторонами срока аренды.

Коллегия считает неприменимыми в данном случае положения ст.621 ГК РФ о возобновлении действия договора аренды на неопределенный срок, поскольку из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено, что на основании соглашения о передаче прав по договору аренды от 04.04.2002, акта приема-передачи от 04.04.2002 спорные помещения были фактически переданы в пользование Матюхиной Л.И.

Поскольку указанное событие произошло до окончания срока действия договора аренды от 29.11.2001 N 2-200, ответчиком данное обстоятельство не опровергнуто, коллегия не находит оснований считать спорный договор аренды возобновленным на неопределенный срок.

Также коллегией установлено, что впоследствии нежилые помещения общей площадью 60,5 кв.м, расположенные по адресу: ул.Фадеева, д.10-а в г.Владивостоке, были переданы Управлением Матюхиной Л.И. по договору аренды от 10.11.2004 сроком действия с 01.01.2004 по 31.12.2004.

Управлением и Матюхиной Л.И. также подписан акт приема-передачи к договору аренды, датированный 01.01.2004.

Вышеназванные документы свидетельствуют о том, что на момент окончания действия договора аренды от 29.01.2001 N 2/200 (31.12.2003) арендатор (ООО "ТК "НИМВА") не пользовался арендованными помещениями, не занимал их. Волеизъявление арендодателя, в свою очередь, было направлено на передачу спорных помещений в аренду иному лицу.

При таких обстоятельствах условия, необходимые для возобновления договора аренды на неопределенный срок, предусмотренные ч.2 ст.621 ГК РФ, отсутствуют, договор аренды от 29.01.2001 N 2/200 прекратил свое действие по окончании срока аренды, установленного п.1.3 договора.

Суд первой инстанции в обжалуемом решении не дал оценку обстоятельствам фактического выбытия спорных помещений из владения ответчика до истечения срока действия договора аренды N 2/200, посчитав его возобновленным на неопределенный срок.

Кроме того, апелляционная коллегия не соглашается с данной судом первой инстанции оценкой представленных в материалы дела доказательств получения ответчиком предупреждения Управления от 26.07.2011 об отказе от договора аренды N 2/200.

Оценивая фактические обстоятельства спора, суд апелляционной инстанции установил, что предупреждение от 26.07.2011 было направлено Управлением по юридическому адресу ООО "ТК "НИМВА" в соответствии с данными Единого государственного реестра юридических лиц. Данное обстоятельство подтверждается соответствующей выпиской, составленной по состоянию на 10.11.2011.

При таких обстоятельствах доводы ответчика, а также вывод суда первой инстанции о неполучении предупреждения о расторжении спорного договора аренды коллегия считает несостоятельными. Отсутствие доверенности на Грищенко Е.А., на которое сослался суд первой инстанции, с учетом писем УФПС Приморского края филиала ФГУП "Почта России" от 20.04.2012 N 49.1.2-30/226-426 и от 15.05.2012 N 49.1.2-30/313-523, а также обязанности ответчика обеспечивать получение корреспонденции по своему юридическому адресу, не является достаточным основанием полагать, что ООО "ТК "НИМВА" не было получено соответствующее предупреждение.

Разделом 3 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, регламентирована процедура доставки (вручения) почтовых отправлений, которым установлено, что порядок доставки почтовых отправлений в адрес юридического лица определяется договором между ним и оператором почтовой связи; вручение регистрируемых почтовых отправлений осуществляется адресату (законному представителю).

В соответствии с пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи вручение простых почтовых отправлений, адресованных до востребования, регистрируемых почтовых отправлений адресатам (законным представителям) осуществляются при предъявлении документов, удостоверяющих личность. При этом согласно закрепленного в пункте 2 Правил оказания услуг почтовой связи под понятием законного представителя адресата понимаются лица, имеющие доверенность, оформленную в установленном законом порядке.

Согласно отметки на почтовом уведомлении, предупреждение Управления от 26.07.2011 об отказе от договора аренды N 2/200 вручено 03.08.2011 Грищенко, действовавшей в качестве представителя ООО "ТК "НИМВА" по доверенности. Паспортные данные и полномочия указанного лица были проверены сотрудником ФГУП "Почта России", о чем свидетельствует письмо УФПС Приморского края филиала ФГУП "Почта России" от 20.04.2012 N 49.1.2-30/226-426. Факт невозможности предоставить копию данной доверенности в настоящее время сам по себе не означает ее отсутствие на 03.08.2011. Доказательств того, что ООО "ТК "НИМВА" не выдавало доверенность Е.А. Грищенко, материалы дела не содержат.

Давая оценку имеющимся в деле доказательствам в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности, апелляционный суд пришел к выводу о том, что предупреждение от 26.07.2011, направленное Управлением, ООО "ТК "НИМВА" получило, что подтверждается почтовым уведомлением от 03.08.2011.

Принимая во внимание вышеизложенное, вывод суда первой инстанции о том, что Управлением не были представлены документы, подтверждающие расторжение договора аренды, является неправомерным.

Таким образом, даже если считать договор аренды от 29.11.2001 N 2-200 возобновленным в порядке ст.621 ГК РФ на неопределенный срок, исходя из имеющегося в материалах дела предупреждения от 26.07.2011, содержащего определенное волеизъявление арендодателя на прекращение отношений по аренде спорного объекта недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предупреждение арендатора об отказе от договора аренды за три месяца арендодателем выполнено, в связи с чем договор аренды на момент рассмотрения дела в суде в любом случае прекратил свое действие.

Однако неверная оценка Арбитражным судом Приморского края фактических обстоятельств дела не привела к принятию по существу неправильного решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регулируется Правилами ведения ЕГРП (утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219) и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135.

В соответствии с пунктом 22 названной Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Согласно пункту 23 Инструкции внесение в ЕГРП указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационной записи в отношении договора аренды, срок действия которого истек, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Апелляционной коллегией установлено, что 27.11.2009 Управление обращалось в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, однако ему было отказано по причине не предоставления документов, подтверждающих фактический возврат спорных помещений арендодателю и соблюдения порядка расторжения договора, возобновленного на неопределенный срок, предусмотренного ст.610 ГК РФ.

Данный отказ Управления Росреестра по Приморскому краю истцом не был обжалован.

С заявлением о погашении регистрационной записи об аренде после направления в адрес ответчика предупреждения об отказе от договора от 26.07.2011 Управление не обращалось.

Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Однако такой способ защиты права является исключительным способом, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/2011.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об избрании истцами ненадлежащего способа защиты своих прав.

Кроме того, из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения были проданы Алиеву А.А.о. на основании договора купли-продажи от 29.12.2011 N 853-КП (согласно штампу регистрационной надписи на этом договоре переход права зарегистрирован Управлением Росреестра по Приморскому краю 01.03.2012). Вместе с тем из выписки из ЕГРП от 07.03.2012 N 01/024/2012-270 следует, что на указанную дату в отношении названного объекта недвижимого имущества зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владивосток.

При изложенных обстоятельствах достаточные и достоверные доказательства, бесспорно свидетельствующие о том, что спорный объект недвижимого имущества является муниципальной собственностью, и как следствие, Управление является надлежащим истцом по делу, в материалы дела не представлены. Нарушение прав Управления в таком случае является недоказанным.

В соответствии с ч.2 п.35 Постановления ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Учитывая, что выводы суда первой инстанции не повлекли принятия неправильного решения, апелляционный суд на основании ст.269 АПК РФ РФ считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения с учетом мотивировочной части, изложенной в настоящем постановлении.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.06.2012 по делу N А51-21437/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич Т.А. Аппакова