Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2012 г. N 05АП-6894/12

г. Владивосток

23 августа 2012 г.

Дело N А51-7235/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 16 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич

судей С.М. Синицыной, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания: М.В. Ждановой

при участии:

от Администрации г. Владивостока: главный специалист 1 разряда Юртаева Т.Б. по доверенности N 1-3/4637 от 19.12.2011,

от Управления градостроительства и архитектуры Администрации г.Владивостока: главный специалист 1 разряда Юртаева Т.Б. по доверенности N 27/1-1-3235 от 26.12.2011,

от Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан": адвокат Гаврикова Е.П. по доверенности от 13.08.2012, Новиков В.В. по доверенности от 19.04.2012,

от Муниципального казенного учреждения "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока: Сливаева И.А. по доверенности N 19 от 23.04.2012; главный специалист 1 разряда Юртаева Т.Б. по доверенности N 15 от 11.03.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан"

апелляционное производство N 05АП-6894/2012

на решение от 20.07.2012

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-7235/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску Муниципального казенного учреждения "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока

к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан"

третьи лица: Администрация г. Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока

об обязании Муниципального казенного учреждения "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока выплатить Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан" денежную компенсацию изымаемого имущества

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан"

к Муниципальному казенному учреждению "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока

об определении выкупной стоимости земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока (далее по тексту - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан" (далее по тексту - Общество) о разделе земельного участка общей площадью 12490 кв.м. с кадастровым номером 25:28:000000:166 на земельные участки с кадастровым номером 25:28:000000:654 и с кадастровым номером 25:28:020018:166; об изъятии путем выкупа в собственность Владивостокского городского округа образованного земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:654; прекращении права собственности Общества на указанный земельный участок; об обязании Учреждения выплатить Обществу денежную компенсацию изымаемого имущества, в том числе выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:654 в размере 17674000 руб.

Исковое заявление принято к производству определением Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2012 по делу N А51-1040/2012.

В судебном заседании 05.03.2012 по делу N А51-1040/2012 судом в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят встречный иск ответчика, в котором ООО "Производственно-коммерческая фирма "Тихий Океан" просило определить выкупную цену образованного земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:654, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир строение, участок находится примерно в 1 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: г.Владивосток, ул. Батарейная, д. 3, разрешенное использование: для реконструкции объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная гавань", площадью 3593 кв.м., изымаемого у ООО "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан" в соответствии с постановлением Администрации города Владивостока от 15.08.2011 N 2259, в сумме 48765750 руб.

Определением арбитражного суда Приморского края от 17.04.2012 по делу N А51-1040/2012 требования истца об обязании МКУ "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока выплатить ООО "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан" денежную компенсацию изымаемого имущества, а также встречные исковые требования ООО "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан" об определении выкупной стоимости земельного участка выделены в отдельное производство. Выделенному производству присвоен N А51-7235/2012.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.07.2012 установлена выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:654, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир строение, участок находится примерно в 1 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: край Приморский, г. Владивосток, ул. Батарейная, дом 3, разрешенное использование для реконструкции объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная гавань", площадью 3593 кв.м., изымаемого у ООО "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан" в соответствии с постановлением Администрации города Владивостока от 15.08.2011 N 2259, в сумме 26743000 руб. Суд обязал МКУ "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока выплатить ООО "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан" денежную компенсацию изымаемого имущества, в том числе выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:654 в указанном выше размере. В удовлетворении остальной части первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом в части определения судом первой инстанции выкупной ценой спорного земельного участка, Общество обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции изменить, определить выкупную цену земельного участка в размере 48768750 руб., обязать Учреждение выплатить компенсацию в указанном размере, взыскать с Учреждения судебные расходы.

В апелляционной жалобе Общество указало на незаконность принятого по делу решения. Считает, что судом правомерно и обоснованно не принят представленный истцом отчет N 11-01.670/6 "Об оценке рыночной стоимости части земельного участка площадью 3593 кв.м., входящего в состав земельного участка общей площадью 12490 кв.м., кадастровый номер 25:28:000000:166, изымаемого для размещения объектов, необходимых для проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году и убытков, причиненных таким изъятием" от 01.09.2011 (далее по тексту - Отчет N 11-01.670/6). Вместе с тем апеллянт не согласен с принятием судом Отчета об оценке рыночной стоимости от 16.05.2012 (далее по тексту - Отчет N 126). Считает ошибочным отклонение судом отрицательного Экспертного заключения N 120622-264 от 29.06.2012 на Отчет N 126. На этом основании считает, что Отчет N 126 не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности" и не может являться основанием для установления выкупной цены изымаемого земельного участка. В этой связи полагает, что судом первой инстанции нарушены положения ст. ст. 71, 168 и 170 АПК РФ, что привело, по его мнению, к принятию неправильного по существу решения. Считает, что судом первой инстанции также неправильно применены нормы материального права, что выразилось в неприменении положения Закона об оценочной деятельности.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не исследованы его доводы о необходимости при определении размера убытков, причиненных изъятием, учитывать убытки в виде расходов на уплату налога на прибыль, который собственник должен уплатить с денежной суммы, полученной в качестве выкупной цены за изымаемый земельный участок. Поскольку Отчет N 126 не принимает во внимание необходимость уплаты налога на прибыль, он, по мнению апеллянта, является недостоверным и по указанному основанию.

Как полагает Общество, суд первой инстанции не привел нормативно-правового обоснования отказа в принятии эскизного проекта реконструкции здания яхт-клуба, разработанного ОАО "Приморгражданпроект". Пояснил, что указанный проект представлен им исключительно в качестве доказательства того, что изымаемый земельный участок имеет потенциал для развития, одним из возможных вариантов которого является реконструкция существующего здания яхт-клуба. Считает не основанным на нормах права требование суда о наличии проектной документации. Пояснил, что развитие земельного участка путем реконструкции здания яхт-клуба является физически возможным и юридически допустимым, при этом назначение предполагаемого к реконструкции здания соответствует видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом.

В отношении отклонения судом первой инстанции представленного им Отчета N 888 и считает, что судом не учтено, что требования статьи 87 АПК РФ касаются проведения дополнительной и повторной судебной экспертизы, что не имеет отношения к представленному им доказательству. При этом на указанное экспертное заключение представлено положительное заключение N 259/2012 от 29.06.2012.

Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для изменения обжалуемого решения суда первой инстанции.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, настаивал на изменении обжалуемого решения.

Представитель истца и третьих лиц на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на законность и обоснованность принятого по делу решения.

Представитель истца и третьих лиц заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных отзывов на апелляционную жалобу, которое судом в порядке ст. ст. 159, 184, 185, 262 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено, документы приобщены к делу.

Суд определил объявить технический перерыв для ознакомления представителей ответчика с письменными отзывами, представленными истцом, третьими лицами. После перерыва судебное заседание продолжено в 16 часов 23 минут того же дня в том же составе суда при участии тех же представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что Постановлением N 2259 от 15.08.2011 "Об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для нужд Владивостокского городского округа для размещения необходимых для проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году объектов" Администрацией г. Владивостока принято решение об изъятии для муниципальных нужд принадлежащего Обществу образуемого спорного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 24.04.2012 по делу N А51-1040/2012 по иску Учреждения к Обществу земельный участок общей площадью 12490 кв.м., с кадастровым номером: 25:28:000000:166, местоположение объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир строение, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Батарейная, дом. 3, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации сооружения "Северный мол" Спортивной гавани и здания яхт-клуба, разделен на следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:654, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир строение, участок находится примерно в 1 м. от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Батарейная, дом. 3, разрешенное использование: для реконструкции объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная гавань", площадью 3593 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:166, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир строение, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Батарейная, дом. 3, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации сооружения "Северный мол" Спортивной гавани и здания яхт-клуба, площадью 8897 кв.м.

Образованный земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:654 местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир строение, участок находится примерно в 1 м. от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Батарейная, дом. 3, разрешенное использование: для реконструкции объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная гавань", площадью 3593 кв.м. (далее - спорный земельный участок), принадлежащий Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан", изъят путем выкупа в собственность Владивостокского городского округа.

Право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан" на образованный земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:654, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир строение, участок находится примерно в 1 м. от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Батарейная, дом. 3, разрешенное использование: для реконструкции объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная гавань", площадью 3593 кв.м. прекращено.

Изъятие спорного земельного участка и недостижение сторонами настоящего спора соглашения относительно выкупной цены земельного участка послужили основанием для обращения сторон в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемыми первоначальным и встречным исками.

В силу п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" со дня вступления его в силу до 31 июля 2012 года на территории Приморского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

Согласно п. 2 ч. 5 ст. 6 названного Федерального закона изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в собственность Приморского края - при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Приморского края, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального значения.

Частью 20 ст. 6 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ предусмотрено, что соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов, должно содержать выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества в случае нахождения их в собственности граждан или юридических лиц; размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам или арендаторам земельных участков в связи с их изъятием; рыночную стоимость предоставляемых взамен земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (если такое предоставление предусмотрено данным соглашением); иные существенные условия.

При этом согласно ч. 25 ст. 6 указанного Федерального закона в случае, если соглашение, указанное в части 20 названной статьи, не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, иное имущество, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные органы исполнительной власти Приморского края, орган местного самоуправления Владивостокского городского округа вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества.

Поскольку соглашение о выкупной стоимости спорного земельного участка в связи с его изъятием в собственность Приморского края сторонами не достигнуто, Учреждение, действующее на основании Распоряжения Администрации г. Владивостока от 17.02.2010 N 401, правомерно обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Учреждения выплатить Обществу денежную компенсацию изымаемого имущества, а истец по встречному иску - с требованием об определении выкупной стоимости спорного земельного участка.

В связи с тем, что ответчик (истец по встречному иску) в порядке ч. 3 ст. 49 АПК РФ признал иск в части обязания истца выплатить денежную компенсацию изымаемого имущества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.

Рассматривая требования в части определения выкупной цены спорного земельного участка, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с п. 4 ст. 57 Земельного кодекса Российской Федерации при расчетах размеров возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

В силу ч. 19 ст. 6 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения необходимых для проведения саммита объектов, и убытков, причиненных таким изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По заданию истца ООО "Центр развития инвестиций" произвело оценку рыночной стоимости части земельного участка площадью 593 кв.м, входящего в состав земельного участка общей площадью 12490 кв.м кадастровый номер 25:28:000000:166, изымаемого для размещения объектов, необходимых для проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году и убытков, причиненных таким изъятием и подлежащих возмещению ООО "Производственно-коммерческая фирма "Тихий океан". Результаты данной оценки оформлены отчетом по спорному объекту от 05.09.2011 N 11-01.670/6.

Согласно данному отчету выкупная цена изымаемого земельного участка определена в размере 17675000 руб., в том числе 17520000 руб. - рыночная стоимость объекта оценки и 155000 руб. - размер убытков ответчика, причиненных изъятием спорного земельного участка.

Не согласившись с результатами указанного отчета, ответчик в материалы дела представил Заключение N 888 о выкупной цене земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:654 площадью 3593 кв.м., образуемого из земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:166 площадью 12490 кв.м., изымаемого для муниципальных нужд, от 29.02.2012 (далее по тексту - Заключение N 888), согласно которому выкупная цена спорного земельного участка составляет 48768750 руб., в том числе рыночная стоимость земельного участка - 39000000 руб., величина убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка - 9768750 руб.

Учитывая наличие противоречий в выводах экспертов, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 2 ст. 87 АПК РФ, назначил судебную экспертизу определением от 25.04.2012.

В рамках проведения судебной экспертизы ООО Экспертно-правовая группа "Меньшов и партнеры" подготовлен Отчет N 126 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 16.05.2012 (далее по тексту - Отчет N 126), в соответствии с которым выкупная стоимость спорного земельного участка определена в сумме 26743000 руб., в том числе рыночная стоимость земельного участка - 26623000 руб., величина убытков, причиненных изъятием земельного участка - 120000 руб.

Согласно положениям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу п. 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее по тексту - ФСО N 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно п. 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО N 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке.

Пунктом 20 ФСО N 1 предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (п. 24 ФСО N 1).

Расчет рыночной стоимости земельного участка, изъятого для муниципальных нужд, произведенный в отчете N 11-01.670/6, представленном истцом, основан на использовании только одного подхода к оценке - сравнительного.

С учетом положений п. 24 ФСО N 1, требующих согласования результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, принимая во внимание наличие здания яхт-клуба на земельном участке площадью 12490 кв.м., из которого выделяется спорный земельный участок, а также наличие отрицательного заключения специалиста N 11-01.670/6 о результатах рецензирования Отчета N 11-01.670/6, суд апелляционной инстанции считает недостаточно обоснованным отказ оценщика от использования доходного подхода при определении рыночной стоимости спорного земельного участка для целей определения итоговой выкупной цены земельного участка при составлении отчета N 11-01.670/6.

Стороны настоящего спора соответственно в апелляционной жалобе и в отзыве на нее не оспаривают отказ суда первой инстанции в принятии рассматриваемого отчета для установления размера компенсации в связи с изъятием имущества.

По мнению апеллянта, для целей определения выкупной цены спорного земельного участка необходимо руководствоваться представленным им Заключением N 888, в отношении которого ответчиком также представлено Экспертное заключение N 259/2012И от 29.06.2012, скорректированное по итогам рассмотрения апелляции.

Судом не принимается в качестве надлежащего доказательства выкупной цены спорного земельного участка Заключение N 888, подготовленное НП "Прайм Актив Групп", согласно которому выкупная цена спорного земельного участка должна составить 48768750 руб., по следующим основаниям.

Исследовав Заключение N 888, суд апелляционной инстанции установил, что размер рыночной стоимости спорного земельного участка определен экспертом с использованием только доходного подхода к оценке.

Эксперт пришел к выводу, что наиболее доходным использованием спорного земельного участка является строительство нового здания яхт-клуба с эллингами, офисными помещениями, конференц-залами, кафе, тогда как оцениваемый участок используется для размещения парковочных мест для автотранспорта посетителей яхт-клуба. Эксперт установил, что земельный участок площадью 12490 кв.м., в состав которого входит спорный земельный участок, по своим характеристикам подходит под строительство на нем многофункционального центра в соответствии с эскизным проектом "Реконструкция здания яхт-клуба в г. Владивостоке", поэтому для определения рыночной стоимости спорного земельного участка оценщики применили расчетную модель, основанную на указанном эскизном проекте.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (п. 21 ФСО N 1).

В этой связи будущие доходы определены экспертом с учетом планируемой ответчиком реконструкции здания яхт-клуба, расположенного на земельном участке, составной частью которого является спорный земельный участок, изъятый для муниципальных нужд.

Вместе с тем при определении планируемых доходов необходимо учитывать, чтобы возможность получения таких доходов существовала реально, кроме того должны быть учтены также предпринятые для извлечения таких доходов меры и сделанные с этой целью приготовления.

Апелляционная коллегия считает, что наличие у того или иного объекта гражданского оборота потенциала для развития и имеющихся улучшений однозначно не свидетельствует о том, что такая возможность получит действительную реализацию.

С момента подготовки эскизного проекта (2010 год) до момента издания постановления N 2259 от 15.08.2011 об изъятии спорного земельного участка и по настоящий момент прошел значительный период времени. В то же время в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчиком предпринимались какие-либо меры для реализации такого эскизного проекта, предпринимались меры для получения соответствующего разрешения на строительство либо подготовки проектной документации, решения вопросов, связанных с финансированием реконструкции.

Более того, учитывая размещение спорного земельного участка в центральной части города в исторически сложившемся для прогулок горожан месте, выводы Общества о соответствии предполагаемого использования земельного участка видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом, не свидетельствуют о том, что земельный участок может быть предоставлен для размещения яхт-клуба с характеристиками, указанными в представленном ответчиком эскизном проекте.

При таких обстоятельствах суд критически относится к возможности применения указанного эскизного проекта для целей определения наиболее эффективного использования имущества в рамках доходного подхода к оценке.

Заключение N 888 также нельзя признать достоверным в части определения размера убытков, являющихся составной частью выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд земельного участка.

Так, из отчета N 888 следует, что убытки ответчика складываются из 15000 руб. расходов на оформление права собственности на другой земельный участок и 9753750 руб. налога на прибыль, который собственник должен уплатить с денежной суммы, полученной в качестве выкупной цены.

Вместе с тем суммы, которые будут получены Обществом в связи с изъятием спорного земельного участка для муниципальных нужд, не являются доходом в смысле, придаваемом этому понятию главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации.

Взимание с собственника земельного участка, изъятого для муниципальных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Так как в настоящем случае имеет место прекращение права владения и пользования земельным участком при его изъятии, средства, которые будут получены Обществом в виде компенсации указанных убытков, не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль, и в этой связи не могут включаться в расчет выкупной цены земельного участка.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.06.2009 N 2019/09.

В силу изложенного Заключение N 888 не может быть признано достоверным для целей определения выкупной цены спорного земельного участка.

В соответствии с представленным в материалы дела отчетом N 126 от 16.05.2012, подготовленным ООО "Экспертно-правовая группа "Меньшов и партнеры" в рамках судебной экспертизы по настоящему делу на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2012, выкупная стоимость земельного участка составляет 26743000 руб.

При этом рыночная стоимость спорного земельного участка согласно Отчету N 126 определена на основании согласования результатов оценки, полученных при применении доходного и сравнительного подходов, и составила 26623034 руб.

В соответствии с п. 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В рамках сравнительного подхода оценщиком были выбраны 8 объектов-аналогов, предлагаемых к продаже со ссылкой на источник получения информации. Экспертом при проведении оценки учтены характеристики таких ключевых факторов объектов-аналогов как местоположение земельного участка, вид права, наличие и состав коммуникаций, ограничения по использованию и транспортная доступность и проведено их сравнение по показателям с оцениваемым объектом. В результате проведенной оценки эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода составила 26279094,21 руб.

Согласно п. 21 ФСО N 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Указанный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

В рамках доходного подхода с использованием метода остатка рыночная стоимость спорного земельного участка составила 26966974,06 руб. При этом экспертом рассчитаны стоимость воспроизводства или замещения улучшения, чистый операционный доход, величина земельной ренты и иные составляющие, на основании которых осуществлен расчет стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по соответствующей формуле (т. 2 л.д. 134-135).

Результаты оценки с применением доходного и сравнительного подходов имеют незначительные расхождения по суммам. Расчет выкупной цены в отчете N 126 осуществлен без учета налога на прибыль.

Кроме того, отчет N 126 в отличие от заключения N 888 в убытки ответчика включает не только расходы на оформление права на новый земельный участок, но и убытки, связанные с поиском другого земельного участка, что представляется обоснованным.

Судебная коллегия, исследовав экспертное заключение N 120622-264 от 29.06.2012 на отчет N 126, пришла к выводу, что оно не содержит конкретных выводов о том, какие именно требования Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки были нарушены при его составлении.

Напротив, в заключении указано, что выбор оценщиком методов оценки и отказ от применения затратного подхода обоснованы, расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете методам. Сведения о заказчике (Арбитражный суд Приморского края) отчета N 126 являются достаточными.

Результат расчетов, полученный при применении затратного подхода, не мог быть отражен в отчете N 126, поскольку указанный подход экспертом не применялся. Объект оценки также получил достаточное описание в экспертном заключении, оснований полагать, что его объектом являлось какое-либо иное имущество, у суда апелляционной инстанции отсутствуют. Ответчик, оспаривая отчет N 126 со ссылкой на заключение N 120622-264, не указал на наличие иных факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость (пункт 8 ФСО N 3).

Наличие технических ошибок, способных ввести в заблуждение пользователей отчета N 126, в заключении N 120622-264 также не установлено.

Кроме того, из заключения не следует, что возможное неполное указание сведений по существу каким-либо образом повлияло на размер определенной оценщиком в отчете N 126 рыночной стоимости спорного земельного участка и величины убытков, связанных с его изъятием.

В этой связи являются необоснованными выводы эксперта о несоответствии отчета N 126 установленным требованиям и возможности неоднозначного толкования его положений с учетом вышеизложенных обстоятельств.

При таких обстоятельствах рассматриваемый отчет N 126 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 1, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение, оснований сомневаться в его недостоверности у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что обоснованным является размер выкупной стоимости спорного земельного участка, установленный отчетом эксперта ООО Эксперно-правовая группа "Меньшов и партнеры" N 126 об оценке рыночной стоимости от 16.05.2012 в сумме 26743000 руб., на основании которого и определена выкупная стоимость спорного земельного участка судом первой инстанции.

На основании вышеизложенного при рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции установил, что доводы апеллянта не получили своего подтверждения, обжалуемое решение принято в соответствии с положениями действующего законодательства, соответствует праву ответчика на соразмерную компенсацию в связи с изъятием имущества для муниципальных нужд и вместе с тем не допускает неосновательного обогащения на его стороне.

Поскольку судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, и не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.07.2012 по делу N А51-7235/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.М. Синицына С.Б. Култышев