Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2012 г. N 05АП-6941/12

г. Владивосток

24 августа 2012 г.

Дело N А51-5230/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 21 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипка

при ведении протокола секретарем судебного заседания: М.В. Ждановой

при участии:

от МКУ "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока: Сливаева И.А., по доверенности N 19 от 23.04.2012; Юртаева Т.Б. - главный специалист 1 разряда, по доверенности N 15 от 11.03.2012,

от ООО "Инвест Групп": Гаврилова Е.П. - адвокат, по доверенности от 13.08.2012; Новиков В.В. по доверенности от 23.04.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Инвест Групп"

апелляционное производство N 05АП-6941/2012

на решение от 20.07.2012

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-5230/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску МКУ "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа города Владивостока"

к ООО "Инвест Групп"

об изъятии объектов

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Групп" (далее - Общество) об изъятии путем выкупа в собственность Владивостокского городского округа принадлежащее ООО "Инвест Групп" объектов недвижимого имущества:

- земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит.1, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Фокина, д.2а, ориентир находится в границах участка;

- здание санузел (лит.1), кадастровый номер объекта 25:28:000000:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Фокина, д.2а.;

о прекращении права собственности ООО "Инвест Групп" на объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит.1, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Фокина, д.2а, ориентир находится в границах участка;

- здание санузел (лит.1), кадастровый номер объекта 25:28:000000:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Фокина, д.2а;

об обязании ФКУ "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока выплатить ООО "Инвест Групп" денежную компенсацию изымаемого имущества, в том числе:

- выкупную цену земельного участка, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит.1, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Фокина, д.2а, ориентир находится в границах участка

- выкупную цену здания санузла(лит.1), кадастровый номер объекта 25:28:000000:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Фокина, д.2а.;

Делу присвоен N А51-977/2012.

В судебном заседании 22.02.2012 суд первой инстанции в порядке ст. 132 АПК РФ принял к своему производству встречный иск ответчика об определении выкупной стоимости земельного участка, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит.1, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Фокина, д.2а, ориентир находится в границах участка, изымаемого у ООО "Инвест Групп" в соответствии с постановлением Администрации г. Владивостока от 15.08.2011 N 2259, в сумме 122 518 750 рублей; об определении выкупной цены здания санузла(лит.1), кадастровый номер объекта 25:28:000000:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, д.2а. изымаемого у ООО "Инвест Групп" в соответствии с постановлением Администрации г. Владивостока от 15.08.2011 N 2259, в сумме 18 750 рублей.

Первоначально заявленные требования в части изъятия объектов недвижимости и прекращении права собственности на них выделены в отдельное производство, делу присвоен номер N А51-977/2012.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2012 Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.03.2012 по делу N А51-977/2012 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края для совместного рассмотрения с требованиями об обязании муниципального казенного учреждения "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока выплатить ООО "Инвест Групп" денежную компенсацию изымаемого имущества, встречными исковыми требованиями ООО "Инвест Групп" об определении выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.05.2012 в порядке ст. 130 АПК РФ были объединены дела А51-977/2012 и А51-5230/2012 в одно производство для их совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен номер А51-5230/2012.

В судебном заседании 06.06.2012 истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил заявленные требования - просил изъять путем выкупа в собственность Владивостокского городского округа принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Групп" объекты недвижимого имущества: земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9 164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит. 1, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, д. 2а, ориентир находится в границах участка; здание санузел (лит. 1), кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:00 00 00:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 2а. Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью "Инвест Групп" на объекты недвижимого имущества: земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9 164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит. 1, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, д. 2а, ориентир находится в границах участка; здание санузел (лит. 1), кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:00 00 00:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 2а. Определить выкупную цену земельного участка, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9 164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит. 1, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, д. 2а, ориентир находится в границах участка, в размере 22 855 000,00 рублей; выкупную цену здания санузла(лит. 1), кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:00 00 00:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 2а, в размере 515 000,00 рублей.

В судебном заседании 06.06.2012 ООО "Инвест Групп" в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил встречные требования - просил определить выкупную цену земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, общей площадью 9164 кв.м., адрес объекта: ориентир: здание санузла, лит.1, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 2а, ориентир находится в границах участка, кадастровый (или условный) номер 25:28:02 00 18:0114), изымаемого у ООО "Инвест Групп" в соответствии с постановлением Администрации г.Владивостока от 15.08.2011 N 2259, в сумме 131 768 750 рублей; определить выкупную цену здания санузла (общей площадью 88,5 кв.м. (лит.1), этажность: 1, назначение: нежилое, адрес объекта: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 2а, условный номер:25:28:00 00 00:00:13571/1), изымаемого у ООО "Инвест Групп" в соответствии с постановлением Администрации г. Владивостока от 15.08.2011 N 2259, в сумме 18 750 рублей.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.07.2012 изъяты путем выкупа в собственность Владивостокского городского округа принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Групп" объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9 164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит. 1, адрес ориентира: Приморский край, город Владивосток, ул. Адмирала Фокина, д. 2а, ориентир находится в границах участка,

- здание санузел (лит. 1), кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:00 00 00:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, город Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 2а.

Прекращено право собственности общества с ограниченной ответственностью "Инвест Групп" на объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9 164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит. 1, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, д. 2а, ориентир находится в границах участка,

- здание санузел (лит. 1), кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:00 00 00:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 2а.

Определена выкупная цена земельного участка, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9 164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит. 1, адрес ориентира: Приморский край, город Владивосток, ул. Адмирала Фокина, д. 2а, ориентир находится в границах участка, в размере 48 643 000 (сорок восемь миллионов шестьсот сорок три тысячи) рублей; выкупная цена здания санузла(лит. 1), кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:00 00 00:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, город Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 2а, в размере 560 000 (пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

В остальной части исковых требований МКУ "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивосток и встречного искового заявления ООО "Инвест-групп" отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции изменить, определить выкупную цену земельного участка в размере 131 768 750 рублей, выкупную стоимость здания санузла - в размере 18 750 рублей, обязать Учреждение выплатить компенсацию в указанном размере, взыскать с Учреждения судебные расходы.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что ни Федеральным законом N 93, ни другими нормативными документами не подтверждено, что объект "Реконструкция объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная гавань" является объектом, размещение которого необходимо для проведения Саммита АТЭС. Считает, что реконструкция указанного объекта могла быть осуществлена без изъятия спорного земельного участка, в связи с чем заявленное истцом в этой части требование не подлежит удовлетворению. В отношении определенной судом первой инстанции выкупной цены земельного участка и здания санузла высказал несогласие с применением судом первой инстанции Отчета N 140, поскольку согласно экспертному заключению N120622-263 от 29.06.2012 указанный отчет признан недостоверным, не отвечающим требования Закона об оценочной деятельности. Считает, что судом первой инстанции не исследованы доводы ответчика о необходимости при определении размера убытков учесть расходы на уплату налога на прибыль. Кроме того, апеллянт считает, что судом неправомерно не принят во внимание довод о том, что изымаемый земельный участок имеет потенциал застройки, одним из возможных вариантов которой является возведение многофункционального спортивно-развлекательного центра. Суд первой инстанции также не исследовал положительное заключение N 260/2012И от 29.06.2012 на оценку, выполненную НП "Прайм Актив Групп", которая подлежит, по его мнению, применению для целей определения выкупной цены изымаемого имущества. Считает, что судом первой инстанции также не учтено, что предметом рассмотрения настоящего дела является не установление факта возможности застройки рассматриваемого земельного участка, а определение его выкупной цены, в связи с чем возможность строительства на земельном участке указанного объекта рассматривалась оценщиком гипотетически в целях определения потенциала развития земельного участка.

Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для отмены обжалуемого решения, если суд установит незаконность изъятия спорного имущества, либо изменения решения суда первой инстанции в части размера выкупной цены земельного участка.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель Учреждения на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на законность и обоснованность принятого по делу решения. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, которое судом рассмотрено и удовлетворено.

Представитель Общества заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии материалов учебной литературы по оценке недвижимости, дополнения к апелляционной жалобе с описанием содержания материалов дела. Суд, рассмотрев ходатайство, признал причины невозможности представления доказательств в суде первой инстанции уважительными, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств удовлетворить.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что Обществу принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации санузла, кадастровый (или условный) номер объекта: 25:28:020018:114, площадью 9164 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ориентир: здание санузла, Лит.1, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, д.2а, ориентир находится в границах участка;

- здание санузел (лит.1), кадастровый номер объекта 25:28:000000:00:13571/1, площадью 88,5 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Адмирала Фокина, д.2а.

В соответствии с распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 17.02.2010 N 401 Муниципальному казенному учреждению "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" города Владивостока поручена реализация мероприятий, предусмотренных долгосрочной целевой программой "Развитие города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе" на 2009-2012 годы", закрепленных за Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока согласно приложению. При этом п. 2 Приложения предусмотрена реализация комплекса мер по реконструкции морского фасада г. Владивостока и фасадов, выходящих на море и гостевую трассу.

Распоряжением Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 30.06.2011 N 1866 истцу предварительно согласовано на землях населенных пунктов на земельном участке с видом разрешенного использования: объекты отдыха, спорта, туризма и развлечений, общей площадью 69102 кв.м, расположенном по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Батарейная, 1, в границах согласно прилагаемой схемы расположения земельного участка место размещения объекта "Реконструкция объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная гавань" I и II очереди, утвержден акт выбора земельного участка, истцу рекомендовано провести юридически значимые действия по освобождению земельных участков от прав третьих лиц.

Распоряжением УГА администрации г. Владивостока от 17.06.2011 N 1455 с учетом изменений внесенных распоряжением УГА администрации г. Владивосток от 22.07.2011 N 1715 истцу выдан акт о выборе земельного участка, утверждена схема расположения земельного участка.

Постановлением администрации г. Владивостока от 15.08.2011 N 2259 предписано изъять в установленном порядке указанные в приложении земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества для муниципальных нужд в собственность Владивостокского городского округа для размещения необходимых для проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году объектов; истцу, кроме прочего, поручено уведомление лиц, у которых изымаются объекты недвижимости, подготовка и заключение соглашений о выкупе и возмещении убытков, обращение в судебные органы с исками об изъятии объектов в необходимых случаях.

Согласно пп. 20, 27 Приложения к указанному постановлению администрации г. Владивостока предусмотрено изъятие спорных объектов у ответчика.

По заданию истца ООО "Центр развития инвестиций" произвел оценку величины убытков, подлежащих возмещению ООО "Инвест Групп", оформлен отчет по каждому объекту.

Письмами от 19.08.2011 МУ "Дирекция по строительству объектов Владивостокского городского округа" г. Владивостока уведомила ответчика о том, что принадлежащие последнему спорные объекты недвижимости подлежат изъятию путем выкупа для муниципальных нужд.

В связи с тем, что на момент подачи данного иска в Арбитражный суд Приморского края между сторонами не подписано соглашение о выкупе спорных объектов недвижимости в связи с изъятием их для муниципальных нужд, истец обратился с данным иском в суд.

Признавая заявленное истцом требование законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с Федеральным законом от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях размещения объектов, предусмотренных подпрограммой "Развитие г. Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе" федеральной целевой программы "Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года", утвержденной постановлением Правительства РФ от 15.04.1996 N 480, допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

В силу ч. 5 ст. 6 названного 93-ФЗ изъятие в соответствии с настоящей статьей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в собственность Владивостокского городского округа - при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Владивостокского городского округа, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального и краевого значения.

В соответствии со ст. 16 ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, отчуждение расположенного на них недвижимого имущества в связи с организацией проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году в городе Владивостоке регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмами от 19.08.2011 истец уведомил ответчика о том, что принадлежащие последнему спорные объекты недвижимости подлежат изъятию путем выкупа для муниципальных нужд.

Учитывая изложенное, ООО "Инвест Групп" было надлежащим образом уведомлено об изъятии спорного имущества за три месяца до даты обращения истца с заявлением в Арбитражный суд Приморского края.

Согласно ч. 25 ст. 6 ФЗ от 08.05.2009 N 93-ФЗ в случае, если соглашение, указанное в ч. 20 настоящей статьи, не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участка и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные органы исполнительной власти Приморского края, орган местного самоуправления Владивостокского городского округа вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Суд первой инстанции верно признал необоснованными доводы ответчика о том, что реконструкция морского фасада г. Владивостока не является объектом саммита 2012 года, в связи с чем объекты ответчика не подлежат изъятию в соответствии с Федеральным законом от 08.05.2009 N 93-ФЗ по следующим причинам.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ, Федеральной целевой программой "Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года", утвержденной Постановлением Правительства РФ от 15.04.1996 N 480, а также долгосрочной целевой программой "Развитие города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе" на 2009-2012 годы", утвержденной постановлением главы г. Владивостока от 22.04.2009 N 381, предусмотрена реализация мероприятий по обеспечению проведения в г. Владивостоке саммита глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-Тихоокеанское сотрудничество" в 2012 году, в том числе и Реконструкция объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная Гавань".

Как следует из долгосрочной целевой программы "Развитие города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе" на 2009-2012 годы", утвержденной постановлением главы г. Владивостока от 22.04.2009 N 381, реконструкция морского фасада города Владивостока включает в себя реконструкцию как уже существующих зданий, сооружений, зон отдыха, парков, скверов, так и возведение (строительство) новых объектов, необходимых для визуального формирования панорамного вида и архитектурно-пространственной структуры морского фасада города Владивостока.

Распорядительными актами Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и администрации г. Владивостока истцу было согласовано место размещения объекта: "Реконструкция объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная гавань" I и III очереди".

Таким образом, суд первой инстанции верно установил, что "Реконструкция объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная гавань" является тем объектом саммита для размещения которого изымаются объекты недвижимости у ответчика.

Кроме того, акты органа местного самоуправления об изъятии спорных объектов недвижимости у ответчика никем не оспорены и являются действующими, ответчик нормативно не обосновал несоответствие данных актов требованиям действующего законодательства, из материалов дела не усматривается их несоответствие закону, в связи с чем суд первой инстанции правомерно оценил данные акты как действующие.

Апеллянт, указывая на то, что реконструкция объекта "Зона отдыха "Площадь Спортивная гавань" могла быть осуществлена и без изъятия земельного участка, не учитывает, что проведение реконструкционных мероприятий исключает возможность использования спорного земельного участка по назначению в полном объеме и будет нарушать право собственности Общества, в связи с чем на законодательном уровне предусмотрен компенсационных механизм возмещения неблагоприятных последствий, вызванных изъятием имущества у правообладателя.

Рассмотрев требование истца о прекращении права собственности на изымаемое имущество, суд первой инстанции правомерно признал его законным и подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Нормы действующего законодательства прямо не предусматривают такой способ защиты права, как прекращение права на недвижимое имущество. Однако, учитывая то обстоятельство, что суд установил в ходе судебного разбирательства правомерность возникновения права муниципальной собственности на спорное имущество, то осуществление государственной регистрации права собственности Владивостокского городского округа на спорное имущество на основании настоящего решения арбитражного суда не представляется возможной и, безусловно, повлечет создание ситуации одновременного существования зарегистрированных прав как Владивостокского городского округа, так и ООО "Инвест Групп", что приведет к тому, что право на спорные объекты недвижимости не будет достаточно и эффективно защищено путем удовлетворения только требования об изъятии спорных объектов для муниципальных нужд.

Кроме того, согласно общему смыслу положений статьи 6 Закона N 93 изъятие земельных участков подлежит осуществлению путем прекращения прав на него. В этой связи суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Учреждения о прекращении прав собственности Общества на объекты недвижимости.

При этом суд первой инстанции верно принял во внимание факт несовпадения формулировки предъявленного по настоящему делу иска в указанной части исковых требований со способом защиты права, указанным в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку иск в части исковых требований о прекращении права собственности ООО "Инвест Групп" на спорное имущество направлен на изменение данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведение их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение вещного права.

В отношении определения выкупной цены изымаемого имущества суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ (далее Закон N93), со дня вступления его в силу до 31 июля 2012 года на территории Приморского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

Как установлено в пункте 2 части 5 статьи 6 Закона N 93, изъятие в соответствии со статьей 6 Закона N 93 земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в собственность Приморского края - при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Приморского края, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального значения.

В соответствии с частью 20 статьи 6 Закона N 93 соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов, должно содержать: 1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества в случае нахождения их в собственности граждан или юридических лиц; 2) размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам или арендаторам земельных участков в связи с их изъятием; 3) рыночную стоимость предоставляемых взамен земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (если такое предоставление предусмотрено данным соглашением); 4) иные существенные условия.

В случае, если соглашение, указанное в части 20 статьи 6 Закона N 93, не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого в соответствии с частью 20 статьи 6 Закона N 93 изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, иное имущество, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные органы исполнительной власти Приморского края, орган местного самоуправления Владивостокского городского округа вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества (п. 25 ст. 6 Закона N 93).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что обоснованным является размер выкупной стоимости спорного имущества, установленный отчетом эксперта ООО Эксперно-правовая группа "Меньшов и партнеры" N 140 об оценке рыночной стоимости от 29.05.2012 по отношению к земельному участку в размере 48 643 000 рублей, по отношению к зданию санузла - 560 000 рублей.

Апелляционная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям. Так, в соответствии с пунктом 19 статьи 6 Закона N 93 оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения необходимых для проведения саммита объектов, и убытков, причиненных таким изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 1 Закона об оценочной деятельности последняя осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО N 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО N 1).

Рыночная стоимость спорного земельного участка согласно Отчету N 140 определена на основании использования сравнительного подхода и составила 48 523 000 рублей.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В рамках сравнительного подхода оценщиком были выбраны 8 объектов-аналогов, предлагаемых к продаже со ссылкой на источник получения информации. Экспертом при проведении оценки учтены характеристики таких ключевых факторов объектов-аналогов как местоположение земельного участка, вид права, наличие и состав коммуникаций, ограничения по использованию и транспортная доступность и проведено их сравнение по показателям с оцениваемым объектом. В результате проведенной оценки эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода составила 48 523 000 рублей. Рыночная стоимость здания санузла определена оценщиком в отчете N 140 на основе затратного подхода к оценке и составила 440 000 рублей.

Согласно пункту 23 ФСО N 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

В состав убытков в связи с изъятием земельного участка согласно отчету N 140 входят затраты, связанные с поиском другого земельного участка, в размере 75 000 рублей и убытки, связанные с оформлением права собственности на другой объект, в размере 45 000 рублей, всего 120 000 рублей. Аналогичные выводы о размере убытков сделаны экспертом в отношении здания санузла.

Рассматриваемый отчет N 140, как считает суд апелляционной инстанции, соответствует требования Закона об оценочной деятельности и ФСО N 1, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение, оснований сомневаться в его недостоверности у суда отсутствуют.

Судебная коллегия, исследовав экспертное заключение N 120622-263 от 29.06.2012 на отчет N 140, пришла к выводу, что оно не содержит конкретных выводов о том, какие именно требования Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки были нарушены при его составлении. Напротив, в заключении указано, что выбор оценщиком методов оценки и отказ от применения иных подходов обоснованы, расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете методам. Сведения о заказчике (Арбитражный суд Приморского края) отчета N 140 являются достаточными. Кроме того, возможное неполное указание сведений по существу не может повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка. Объект оценки также получил достаточное описание в экспертном заключении, основания полагать, что его объектом являлось какое-либо иное имущество, у суда апелляционной инстанции отсутствуют. Ответчик, оспаривая отчет N 140 со ссылкой на заключение N 120622-263, не указал на наличие иных факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость (пункт 8 ФСО N 3). Такие обстоятельства не были заявлены Обществом и в рамках подготовки отчета N 890 по его заказу. Наличие технических ошибок, способных ввести в заблуждение пользователей отчета N 140, в заключении N 120622-263 также не установлено. В этой связи выводы эксперта о несоответствии отчета N 140 установленным требованиям и возможности неоднозначного толкования его положений с учетом вышеизложенных обстоятельств являются необоснованными.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

На основании изложенного апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о достоверности и обоснованности отчета N 140 для целей определения выкупной цены имущества, изъятого для муниципальных нужд.

Истец в подтверждение обоснованности своих требований о размере выкупной цены земельного участка представил в материалы дела Отчет N 11-01.670/5 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 9 164 кв.м. с кадастровым номером 25:28:020018:114" от 27.09.2011 года, изготовленного ООО "Центр развития инвестиций". Поскольку отказ суда первой инстанции в принятии рассматриваемого отчета в качестве доказательства выкупной цены изымаемого имущества сторонами настоящего спора не оспаривается, суд апелляционной инстанции не производит оценки содержащихся в нем выводов.

По мнению апеллянта, для целей определения выкупной цены земельного участка необходимо руководствоваться представленным им Отчетом об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка N 890, составленным НП "Прайм Актив Групп", согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 106 000 000 рублей, здания санузла - 0 рублей.

Исследовав представленный Обществом отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка N 890 (т.4, л.д. 82-180, т.5 л.д. 1-47), входящий в состав Заключения N890 о выкупной цене спорного имущества, суд апелляционной инстанции установил, что размер рыночной стоимости земельного участка определен экспертом на основании использования доходного подхода к оценке. Эксперт пришел к выводу, что наиболее доходным использованием спорного земельного участка является его застройка согласно эскизному проекту "Многофункциональный спортивно-развлекательный центр по ул. Фокина, 2а в г. Владивостоке" 2010 года, в который будут входить тренажерные залы, помещения кафе, офисные и торговые помещения.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (пункт 21 ФСО N 1).

В этой связи будущие доходы определены экспертом в отчете N 890 с учетом планируемого ответчиком строительства многофункционального комплекса.

В рамках рассмотрения спора о взыскании убытков лицо, заявившее требование об их возмещении, также должно доказать, что оно принимало необходимые меры и сделало соответствующие приготовления для извлечения доходов.

Апелляционная коллегия считает, что наличие у того или иного объекта гражданского оборота потенциала для развития и улучшения однозначно не свидетельствует о том, что такая возможность получит действительную реализацию. В таком случае ответчик по настоящему делу должен доказать, что его намерение получило развитие в совершении необходимых действий для строительства многофункционального комплекса. Вместе с тем, с момента подготовки эскизного проекта по настоящий момент прошел значительный период времени, достаточный для предпринятия ответчиком действий и приготовлений к строительству имущества. В частности, строительство многофункционального центра предполагает подготовку, согласование, получение разрешительных документов, установленных Градостроительным кодексом РФ; заключение договоров с организациями, специализирующимися на строительстве; возможное разрешение вопросов, связанных с финансированием строительства, иные подготовительные действия.

Наличие указанных документов, как считает суд апелляционной инстанции, могло бы свидетельствовать о действительности, а не вероятности намерения ответчика на улучшение своего имуществ, однако соответствующие документы в материалах дела отсутствуют.

Также судом апелляционной инстанции учитываются итоги соотнесения данных о площади и конфигурации предполагаемой застройки многофункционального комплекса (т.6 л.д. 5), со сведениями о расположении объекта муниципальной собственности - сооружения Площадь Спортивная Гавань общей площадью 17111,1 кв.м. (т.7 л.д. 139, 150-155, т. 8, л.д. 44), в составе проезжая часть площадью 12752,90 кв.м., пешеходные дорожки площадью 3592,10 кв.м., борты площадью 453,10 кв.м., лестницы площадью 258,60 кв.м., подпорные стенки площадью 54.40 кв.м. (т.3, л.д. 101), в части установленного наложения данных объектов, существенно препятствующих получению разрешения на строительство спорного многофункционального комплекса.

На этом основании судебная коллегия пришла к выводу о том, что эскизный проект строительства многофункционального комплекса 2010 года не является достаточным доказательством наличии у ответчика действительного намерения и реальных возможностей относительно его строительство. Соответственно, суд критически относится к возможности применения указанного проекта для целей определения наиболее эффективного использования имущества в рамках доходного подхода к оценке. Приобщенные судом к делу материалы учебной литературы по оценке недвижимости с учетом конкретных обстоятельств настоящего спора не опровергают указанного вывода.

Кроме того, по существу общий размер рыночной стоимости получен экспертом с учетом ожидаемых доходов от эксплуатации многофункционального комплекса и инвестиций на снос существующих строений и строительство новых. Вместе с тем, предметом оценки является рыночная стоимость изъятого земельного участка и связанные с этим убытки, но не убытки ответчика, связанные с невозможностью получения прибыли от планируемого строительства нового объекта.

Заключение о размере убытков в связи с изъятием спорных объектов недвижимости N 890 (т. 5 л.д. 51-59), представленное в составе Заключения N 890 о выкупной цене спорного имущества, также нельзя признать достоверным в части определения размера убытков, являющихся составной частью выкупной цены изъятого для муниципальных нужд имущества. Так, из отчета N 890 следует, что убытками ответчика в связи с изъятием имущества является налог на прибыль, который собственник должен уплатить с денежной суммы, полученной в качестве выкупной цены.

Вместе с тем суммы, которые будут получены обществом в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, не являются доходом в смысле, придаваемом этому понятию главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации. Понятие "доход" в целях применения Кодекса раскрывается в статье 41 и представляет собой экономическую выгоду в денежной или натуральной форме. Так как в настоящем случае имеет место прекращение права владения и пользования земельным участком при его изъятии, средства, которые будут получены обществом в виде компенсации указанных убытков, не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль, и в этой связи не могут включаться в расчет выкупной цены земельного участка. Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.07.2007 N 5047/07, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.06.2009 N 2019/09.

Судебная коллегия отмечает, что расчет выкупной цены в отчете N 140 осуществлен без учета налога на прибыль. Кроме того, отчет N 140 в убытки ответчика включает расходы на оформление права на новое имущество взамен изымаемого и расходы на его поиск.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в принятии отчета N 890 в качестве доказательства размера выкупной цены земельного участка.

При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции установил, что доводы апеллянта не получили своего подтверждения, обжалуемое решение принято в соответствии с положениями действующего законодательства, соответствует праву ответчика на соразмерную компенсацию в связи с изъятием имущества для муниципальных нужд и вместе с тем не допускает неосновательного обогащения на его стороне.

Поскольку судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, и не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции счел, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.07.2012 по делу N А51-5230/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка