Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2012 г. N 17АП-8011/12

г. Пермь

23 августа 2012 г.

Дело N А60-611/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Келлер О.В.,

при участии:

от истца Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск - не явились;

от ответчика ООО "Уральская Землеустроительная Компания" - Смирнов Я.В., паспорт, решение от 27.02.2010 N 6;

от третьих лиц ПМБК "Кадастровая палата", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "Уральская Землеустроительная Компания"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 мая 2012 года

по делу N А60-611/2012,

принятое судьей Беляевой Н.Г.,

по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск (ОГРН 1036601476922, ИНН 6625004730)

к ООО "Уральская Землеустроительная Компания" (ОГРН 1036601476922, ИНН 6625004730)

третьи лица: 1) ПМБК "Кадастровая палата", 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

о взыскании 165 168 руб. 61 коп., расторжении договора аренды, обязании освободить муниципальные нежилые помещения

установил:

Комитет по управлению имуществом городского округа Первоуральск (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Уральская Землеустроительная Компания" (далее - ответчик) о взыскании 165 168 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате по договору N 4-Д от 29.10.2007, за период с мая 2011 года по октябрь 2011 года, а также о расторжении договора аренды N 4-Д от 29.10.2007, и обязании ответчика освободить используемые муниципальные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Первоуральск, ул. Ватутина, 36, и передать их по акту приема - передачи (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2012 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Судом неверно истолкованы нормы процессуального и материального права:

По мнению ответчика, истец не обладает правами юридического лица, а, следовательно, не обладает правоспособностью и правосубъектностью. Суд первой инстанции ошибочно принял исковое заявление к производству.

Ответчик считает, что судом неверно дана правовая оценка доказательствам, представленным истцом, и полностью проигнорированы доказательства представленные ответчиком. Так судом не дана правовая оценка тому обстоятельству, что истец в одностороннем порядке изменил условия договора аренды нежилых помещений, арендуемых ответчиком у Администрации городского округа Первоуральск. Комитет по управлению имуществом Администрация ГО Первоуральск в одностороннем порядке изменил существенные условия договора - изменена характеристика объекта. При заключении договора аренды от 29.10.2007 N 4-д в приложении к нему указано, что помещения имеют совмещённый вход (коэффициент К5 -1,0), а в уведомлении N 1899 от 01.07.2011 указано, что объект имеет уже отдельных вход и применён коэффициент К5 -1,6.

Таким образом, ответчик получил имущество, при заключении договора аренды имеющее совмещённый с другими организациями вход, а должен будет возвращать имущество с отдельным входом. Кроме того, в результате неправомерного изменения существенных условий договора (характеристик арендуемых помещений) значительно увеличивается арендная плата:

Ответчик считает, что применение истцом повышающего коэффициента 1,6 является не законным.

По мнению ответчика, суд в нарушении положений статьи 63 АПК РФ, надлежащим образом не проверил полномочия представителя истца -Куминовой Ю.М., поскольку истец не является самостоятельным юридическим лицом, доверенность выданная представителю Куминовой Ю.М., является не действительной.

Ответчик, просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2012 отменить, производство по делу прекратить.

Истец в отзыве возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

По ходатайству представителя ответчика, апелляционным судом приобщено к материалам дела заключение Областного государственного Центра технической инвентаризации и регистрации недвижимости Свердловской области "Западное БТИ" N 01-20/231 от 17.06.2012.

От истца, третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения площадью 126,7 кв.м. в цокольном этаже жилого дома, расположенные по адресу: город Первоуральск, улица Ватутина, 36, принадлежат Городскому округу Первоуральск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АД N 046993 от 18.02.2010.

29.10.2007 между Городским округом Первоуральск, от имени которого действует истец (арендодатель) и ООО "Уралагрострой-99" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального казенного имущества Городского округа Первоуральск N 4-д (далее - Договор).

Во исполнение условий Договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения N N 1.1.-10.1. в цокольном этаже жилого дома, расположенные по адресу: город Первоуральск, улица Ватутина, 36, общей площадью 126, 7 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи.

Дополнительным соглашением N 1 от 30.10.2009, подписанным между Городским округом Первоуральск, от имени которого действует истец, ООО "Уралагрострой 99" и ответчиком стороны с 02.11.2009 произвели замену арендатора в Договоре с ООО "Уралагрострой-99" на ответчика.

Указанное дополнительное соглашение N 1 от 30.10.2009, зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

В соответствии с п. 5.4.2 Договора, арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленный договором.

Согласно п. 6.1 Договора, арендная плата уплачивается ежемесячно в размере, установленном нормативно-правовыми актами городского округа Первоуральск. Арендная плата уплачивается денежными средствами в бюджет городского округа Первоуральск. Проведение взаимозачетов по уплате арендной платы не допускается. Размер арендной платы подлежащий уплате арендатором доводится до его сведения в виде расчета размера арендной платы, который составляется Комитетом по управлению имуществом на основании нормативно-правовых актов городского округа Первоуральск. Арендная плата включает налог на добавленную стоимость (НДС). Ежемесячная арендная плата за переданный по договору объект на момент заключения договора устанавливается в размере 8 201 руб. 51 коп., в том числе НДС 1 251 руб. 08 коп.

В соответствии с Положением "О порядке управления и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город Первоуральск" утвержденного Решением Первоуральского городского Совета от 04.04.2005 N 77, в ред. Решений Первоуральской городской Думы от 25.02.2010 N 176, от 26.01.2012 N 462, размер ежемесячной арендной платы недвижимого имущества, находящегося в составе казны, определяется расчетным путем. Основанием расчета размера ежемесячной арендной платы является утверждаемые Первоуральским городским Советом базовая ставка арендной платы за 1 квадратный метр площади нежилого помещения и корректировочных коэффициентов к ней.

Размер арендной платы за один календарный месяц вычисляется путем перемножения базовой ставки, площади арендуемого объекта и соответствующих корректировочных коэффициентов в соответствии с методикой расчета величины арендной платы (приложение).

В материалы дела представлена методика расчета величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями сооружениями. Как следует из материалов дела, по договору N 4-Д от 29.10.2007 года с 01 марта 2008 года применен расчетный метод (исходя из базовой ставки 18 руб. 23 коп.) и уведомлением N 284 от 11.02.2008 арендодатель уведомил арендатора (уведомление о вручении) об увеличении размера ежемесячной арендной платы с 01.03.2008 до 9 212 руб. 17 коп. с НДС.

На основании Решения Первоуральской городской Думы от 25 декабря 2008 года N 42 "Об установлении базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. площади объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в собственности городского округа Первоуральск", с 01 марта 2009 года базовая ставка арендной платы установлена в размере 44 руб. 95 коп.

01.07.2011 истец уведомил ответчика об увеличении размера ежемесячной арендной платы с 01.08.2011 до суммы 49 263 руб. 18 коп. с НДС.

В соответствии с п. 5.4.2 Договора, при получении уведомления о корректировке арендной платы арендатор обязан производить оплату за арендованный объект в размере и в сроки, указанные в уведомлении.

Согласно п. 6.3 Договора, арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно авансом до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

Ответчик в период с мая 2011 года по октябрь 2011 года ненадлежащим образом исполнил обязательство по внесению арендной платы.

По расчету истца на стороне ответчика за указанный период возникла задолженность в сумме 165 168 руб. 61 коп.

Направленные в адрес ответчика уведомления о необходимости погашения задолженности и возможном расторжении Договора, были оставлены без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Удовлетворяя заявленные требования о взыскании долга и расторжении Договора, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьями 309, 310 и 408 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Факт предоставления в аренду нежилых помещений ответчику подтвержден материалами дела.

Ответчик, в свою очередь, доказательств оплаты арендной платы с мая 2011 года по октябрь 2011 года в сумме 165 168 руб. 61 коп. не представил (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, требование истца о взыскании задолженности в указанной сумме обоснованно и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что истцом в адрес ответчика направлена претензия N 4802 от 30.11.2011, с требованием в срок до 30.12.2011 погасить задолженность по арендной плате в размере 165 168 руб. 61 коп., расторгнуть договор аренды и обязании освободить помещение в срок до 30.12.2011.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что факт невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд подтвержден материалами дела, данное нарушение условий договора является существенным (п. 8.3 договора), суд правомерно удовлетворил требование общества истца о расторжении договора и обязании ответчика освободить спорные помещения.

Довод ответчика о том, что Комитет по управлению имуществом не обладает правами юридического лица, является несостоятельным.

Переданное ответчику в аренду имущество, является муниципальным имуществом.

В соответствии с п. 4. ст. 33 Устава городского округа Первоуральск, управление имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа Первоуральск, отнесено к полномочиям Комитета по управлению имуществом городского округа Первоуральск. Комитет по управлению имуществом городского округа Первоуральск является функциональным органом местного самоуправления, проводящим политику в области приватизации, управления и распоряжения муниципальной собственностью, земельными ресурсами, муниципального жилищного фонда (п.1.1. Положения "О Комитете по управлению имуществом городского округа Первоуральск"). Комитет по управлению имуществом городскою округа Первоуральск в гражданско-правовых отношениях действует от имени городского округа Первоуральск как публично-правового образования в пределах своей компетенции (п. 1.2. Положения). Комитет от имени и в интересах городского округа Первоуральск распоряжается муниципальной собственностью в пределах своей компетенции.

Исходя из изложенного, отклоняется довод ответчика об отсутствии полномочий у представителя истца - Куминовой Ю.М.

Довод ответчика о применении завышенного коэффициента (К5) является несостоятельными.

При заключении договора спорные помещения действительно имели совмещенный вход.

С 2011 года муниципальное учреждение "Кадастровая палата" имеет отдельный вход, разрешение на организацию входной группы принято на заседании муниципальной межведомственной комиссии по выбору земельных участков от 03.12.2010, в связи с чем, с августа 2011 года при расчете арендной платы ответчику обоснованно применен коэффициент учета удобств пользования К5 равный 1.6.

Кроме этого, согласно технической документации па спорный объект тамбур (на плане помещение N 1.1) входит в общую площадь переданных по договору аренды нежилых помещений. Письмо филиала "Западного БТИ", представленное в судебное заседание суда апелляционной инстанции, не опровергает упомянутого вывода суда первой инстанции, надлежащим доказательством приводимых заявителем доводов не является.

Определение размера арендной платы произведено в соответствии с п. 1.6. договора, которым предусмотрено применение Положения "О порядке управления и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город Первоуральск", утвержденного Решением Первоуральского городского Совета от 04.04.2005 N 77. В таком случае изменение арендной платы на основании согласованного в договоре условия односторонним изменением договора не является.

Исходя из п. 6.1 договора, коэффициент учета удобств пользования К5 равный 1.6 при расчете арендной платы применен истцом правильно, расчет арендной платы по Договору произведен верно.

Иного из материалов дела не следует и заявителем в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату ответчику на основании ст. 104 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2012 года по делу N А60-611/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО "Уральская Землеустроительная Компания" (ОГРН 1036601476922, ИНН 6625004730) из федерального бюджета 4 977 (четыре тысячи девятьсот семьдесят семь) руб. 53 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 50 от 21.06.2012.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

И.В.Борзенкова Г.Н.Гулякова