Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2012 г. N 18АП-4460/12 (ключевые темы: рыночная стоимость - нежилые помещения - муниципальная собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства - протокол разногласий)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2012 г. N 18АП-4460/12

г. Челябинск

27 августа 2012 г.

Дело N А07-14321/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А76-14321/2011 по иску индивидуального предпринимателя Голодяева Алексея Анатольевича к Управлению имуществом Копейского городского округа Челябинской области об установлении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Голодяева Алексея Анатольевича - Банных С.А. (доверенность от 19.06.2012 N 6-3128);

Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области - Кусмауль Н.Н (доверенность от 13.01.2012 N 5-ДВ).

Индивидуальный предприниматель Голодяев Алексей Анатольевич (далее - ИП Голодяев А.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее - Управление, ответчик) об установлении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N 1 общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Копейск, ул. Кирова, 20, в размере 3 878 535 руб. (требования изложены с учетом уточнений, принятых судом с соблюдением положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 119-120, т. 2).

В качестве правовых оснований заявленных требований предприниматель сослался на Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), а также нормы статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении судом разногласий сторон, возникших при заключении договора, обязательного для одной из сторон.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.03.2012 (резолютивная часть объявлена 07.03.2012) заявленные предпринимателем требования удовлетворены. Судом установлена рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого помещения N 1 общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Кирова, 20, в размере 3 878 535 руб.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на необоснованность применения к правоотношениям сторон положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия обязанности по заключению договора купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства, предусмотренной Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указывает, что в нарушение пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не указаны нормы права, которыми он руководствовался при принятии решения.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции установил, что в настоящем деле имеются основания для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет соблюдение арбитражным судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 указанного Кодекса, являются основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае. Одним из таких оснований является принятие решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как видно из имеющихся в деле доказательств, настоящий спор обусловлен разногласиями сторон в части определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, отчуждаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом, положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. В рассматриваемом случае такая цена установлена в отчете N 16/11-03 от 11.04.2011, выполненной оценщиком Пахоменковой Верой Петровной (далее - Пахоменкова В.П.).

Статьей 13 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В рассматриваемом случае, до обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный предпринимателем с разногласиями. Исходя из названного, субъектного состава и правового обоснования требований, заявленный предпринимателем иск, следует квалифицировать в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" путем урегулирования преддоговорного спора.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разрешение вопроса о достоверности оценки, произведенной оценщиком - ИП Пахоменковой В.П. означает принятие судебного акта о правах и обязанностях указанного лица, что невозможно без привлечения его к участию в деле.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции затрагивает права и обязанности не привлеченного к участию в деле лица, - ИП Пахоменковой В.П.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2012 суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции. Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечен оценщик индивидуальный предприниматель Пахоменкова Вера Павловна (далее также - ИП Пахоменковой В.П.).

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, судом по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности отчета от 11.04.2011 N 16/11-03 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком Пахоменковой В.П. (определение суда от 21.06.2012). Проведение экспертизы поручено экспертам Окороковой Т.С. и Вдовиной Т.В.

В связи с предоставлением экспертного заключения, определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2012 производство по делу возобновлено. Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, перешел к рассмотрению дела по существу.

ИП Пахоменкова В.П. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами искового заявления не согласна. Указала на несогласие с выводами экспертов Окороковой Т.С. и Вдовиной Т.В.

Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена в составе суда: судья Суспицина Л.А. заменена на судью Богдановскую Г.Н. После замены в составе суда рассмотрение дела начато сначала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явился. В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося третьего лица.

В судебном заседании 22.08.2012 заявитель ходатайствовал об уточнении предмета исковых требований, изложив их в следующей редакции:

Установить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества нежилого помещения N 1 общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Копейск, ул. Кирова, 20, с учетом НДС в размере 3 878 535 руб. в целях заключения договора купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества между ИП Голодяевым А.А. и Комитетом по управлению имуществом администрации Копейского городского округа в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Нежилое помещение общей площадью 393,5 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Кирова, 20, помещение N 1, продано за 3 878 535 (три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч пятьсот тридцать пять) рублей в соответствии с судебным актом арбитражного суда".

Принять пункт 2.2 договора после слов "числа каждого месяца" в следующей редакции: "Сумма ежемесячного платежа по соглашению основного долга должна составлять не менее 64 642 (шестьдесят четыре тысячи шестьсот сорок два) рубля 25 копеек" и далее по тексту пункт 2.2 договора.

Принять пункт 2.4 договора в следующей редакции: "Авансовый платеж в размере 64 642 (шестьдесят четыре тысячи шестьсот сорок два) рубля 25 копеек вносится в день заключения настоящего договора на тот же счет "Продавца", что и основной платеж" и далее по тексту пункт 2.4 договора.

Заявленное истцом ходатайство удовлетворено судом на основании положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности заявленных требований.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договоров аренды нежилого помещения от 06.04.2005 N 20-05, от 01.05.2006 N 12/195-06 и от 01.10.2006 N 12/237-06 (л. д. 23-29, 32-35, т. 1), подписанных между Управлением имуществом Копейского городского округа Челябинской области (арендодатель) и ИП Голодяевым А.А. (арендатор), предприниматель арендует нежилое помещение N 1, общей площадью 393,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Копейск, ул. Кирова, 20.

Постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа от 29.10.2008 N 899 "Об утверждении программы приватизации муниципальных предприятий и муниципального имущества на 2009 год и период до 2011 года" утверждена Программа приватизации муниципальных предприятий и муниципального имущества на 2009 год и период до 2011 года и перечень предприятий и имущества, планируемого к реализации в 2009-2011 годах, согласно которому нежилое помещение N 1, общей площадью 393,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Копейск, ул. Кирова, 20, входило в вышеуказанный перечень и планировалось к реализации в 2009 году (пункт 3 Программы, пункт 14 Перечня) (л. д. 36-37, т. 1).

Распоряжением Администрации Копейского городского округа Челябинской области от 02.06.20011 N 1912-р утверждено решение об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Копейск, ул. Кирова, 20 (л. д. 118, т. 1).

Письмом от 09.06.2011 N 7305-пс Управление имуществом администрации Копейского городского округа Челябинской области сообщило ИП Голодяеву А.А. о том, что распоряжением администрации Копейского городского округа Челябинской области от 02.06.2011 N 1912-р утверждено решение об условиях приватизации нежилого помещения N 1 общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Копейск, ул. Кирова, 20, а также о том, что ИП Голодяев А.А. имеет преимущественное право на приобретение указанного нежилого помещения по цене 6 170 000 рублей (л. д. 38, т. 1).

Из содержания решения об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда (пункт 3), договора на оказание оценочных услуг от 12.07.2011 N 16/11 усматривается, что рыночная стоимость помещения определена согласно отчету от 11.04.2011 N 16/11-03, выполненному индивидуальным предпринимателем Пахоменковой В.П. в сумме 6 170 000 рублей (л. д. 120-150).

Такая же сумма указана в качестве цены объекта в проекте договора купли-продажи от 30.11.2009 (л. д. 18, т. 1).

Из имеющихся в деле доказательств усматривается, что по инициативе предпринимателя была произведена оценка рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения обществом "Стандарт оценки". В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.07.2011 N 1296-2011-07-р итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения N 1 общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Копейск, ул. Кирова, 20, с учетом округления, с учетом НДС составляет 2 006 000 рублей (л. д. 40-85, т. 1).

В адрес ответчика предпринимателем был направлен протокол разногласий от 28.07.2011 к договору купли-продажи спорного нежилого помещения, в котором он просил установить рыночную стоимость нежилого помещения N 1 общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Копейск, ул. Кирова, 20, в размере 2 006 000 рублей (л. д. 30-31, т. 1).

Указанный протокол разногласий был отклонен Управлением письмом от 30.09.2011, со ссылкой на определение размера рыночной стоимости на основании независимой оценки рыночной стоимости (л. д. 177, т. 1). До настоящего времени протокол разногласий ответчиком не подписан.

Не согласившись с рыночной стоимостью спорного нежилого помещения, указанной в проекте договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ)

Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; задолженность по арендной плате за аренду такого имущества отсутствует; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Наличие у предпринимателя Голодяева А.А. преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору, на стадии его заключения.

Рассмотрением дела установлено, что направленный в адрес истца проект договора купли-продажи со стороны ответчика подписан не был. Вместе с тем, суд полагает возможным произвести его оценку в качестве оферты, исходя из совокупности сведений, содержащихся в решении об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Копейск, ул. Кирова, 20, утвержденном Распоряжением Администрации Копейского городского округа Челябинской области от 02.06.20011 N 1912-р, а также направленности действий сторон спора.

Довод апеллянта об отсутствии обязательности заключения договора купли-продажи является необоснованным.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации, уполномоченные органы направляют арендаторам копию указанного решения с предложением о заключении договора купли-продажи. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 указанной нормы). Употребление в законе формулировки "должен", установление срока заключения договора уполномоченным органом, а также положения пункта 2 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют об обязательности заключения договора в случаях выражения арендатором согласия на приобретение имущества.

В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по правилам первой инстанции, сторонам было предложено рассмотреть вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы на предмет определения достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной отчетом оценщика - ИП Пахоменковой В.П.

По ходатайству ИП Голодяева А.А. определение Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2012 была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности отчета от 11.04.2011 N 16/11-03 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком Пахоменковой В.П.. Проведение экспертизы поручено экспертам Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Окороковой Т.С. и Вдовиной Т.В.

В представленном суду заключении эксперты пришли к выводу о том, что исследуемый отчет не соответствует Федеральному Закону "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки. При этом выявленные в отчете нарушения, за исключением технических ошибок, непосредственно повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки. Исправление ошибок, может повлечь изменение итоговой величины стоимости объекта оценки ( л.д.91- 110 т.3).

Принимая во внимание выводы, предупрежденных об уголовной ответственности экспертов Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Окороковой Т.С. и Вдовиной Т.В. о несоответствии отчета от 11.04.2011 N 16/11-03 требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебная коллегия полагает невозможным принять выполненный ИП Пахоменковой В.П. отчет с указанием рыночной стоимостью спорного помещения в размере 6 170 000 руб., в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта.

В соответствии с определением Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2011 (л. д. 32-35, т. 2) по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Южно-Уральской торгово-промышленной палаты. На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения N 1, общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Копейск Челябинской области, ул. Кирова, 20, по состоянию на март 2011 года. В соответствии с заключением эксперта от 25.01.2012 N 026-05-00131 рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения N 1, общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Копейск Челябинской области, ул. Кирова, 20, по состоянию на март 2011 года составляет 3 878 535 рублей (л. д. 42-103, т. 2).

Оценив информацию приведенную в заключении эксперта, в порядке статьи 71, пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, с учетом представленного экспертного заключения об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии данного заключения положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки N N 1, 2, 3, арбитражный апелляционный суд полагает правомерным установить условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого помещения в размере 3 878 535 руб.

Указанная стоимость определена экспертом с учетом налога на добавленную стоимость (НДС), вместе с тем, оснований для включения НДС в состав цены имущества, подлежащей уплате продавцу покупателем, не имеется, исходя из следующего:

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 1 апреля 2011 года объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Данные изменения предусмотрены Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ и распространяются на правоотношения, возникшие с 01 апреля 2011 года.

Следовательно, после этой даты реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретал имущество. Названное исключает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость покупателем в качестве налогового агента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения. С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым исключение суммы налога на добавленную стоимость из установленной с учетом такого налога рыночной стоимости нежилого помещения арифметическим путем.

Таким образом, цена продажи нежилого помещения составляет 3 286 894 руб.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования предпринимателя подлежат удовлетворению. Изложение резолютивной части судебного акта следует произвести исходя из существа требований, направленных на разрешение разногласий, связанных с определением рыночной цены объекта при заключении договора купли-продажи в порядке Закона N 159-ФЗ.

Поскольку при рассмотрении настоящего спора судом определена иная стоимость выкупаемого имущества, установленный в пунктах 2.2 и 2.4 проекта договора купли-продажи размер ежемесячного и авансового платежей ей не соответствует.

То обстоятельство, что разногласия по пунктам 2.2 и 2.4 договора не были заявлены истцом в протоколе разногласий, не исключают право истца передавать их на разрешение суда. Иной подход повлечет противоречивость условий договора, что будет свидетельствовать о несогласованности существенных условий договора и его незаключенности, что не отвечает целям разрешения спора об урегулировании преддоговорных разногласий по смыслу статей 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом описанных выше нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с отменой обжалуемого решения и удовлетворением исковых требований, государственная пошлина по иску в размере 4000 руб., а также судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в виде расходов истца по оплате стоимости проведенных по делу судебных экспертиз платежными поручениями от 08.12.2011 N 1028, от 20.06.2012 N83 подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.03.2012 по делу N А76-14321/2011 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Голодяева Алексей Анатольевич удовлетворить.

Принять пункты 2.1, 2.2, 2.4 договора купли-продажи нежилого помещения N 1 общей площадью 393,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Копейск, ул. Кирова, 20 оформленного между Управлением имуществом администрации Копейского городского округа Челябинской области и Голодяевым Алексеем Анатольевичем, в следующей редакции:

"Пункт 2.2 договора: Нежилое помещение общей площадью 393,5 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Кирова, 20, помещение N 1, продано за 3 286 894 рублей.

Пункт 2.2 договора после слов "числа каждого месяца": Сумма ежемесячного платежа по соглашению основного долга должна составлять не менее 54 781 рубль 56 копеек" и далее по тексту пункт 2.2 договора.

Пункт 2.4 договора: Авансовый платеж в размере 54 781 рубль 56 копеек вносится в день заключения настоящего договора на тот же счет "Продавца", что и основной платеж" и далее по тексту пункт 2.4 договора.

Взыскать с Управления имуществом Копейского городского округа Челябинской области в пользу индивидуального предпринимателя Голодяева Алексея Анатольевича в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 4000 руб., а также 47 200 руб. в возмещение судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в виде расходов по оплате проведенных по делу судебных экспертиз платежными поручениями от 08.12.2011 N 1028 и от 20.06.2012 N 83.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева