Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2012 г. N 18АП-8024/12

г. Челябинск

27 августа 2012 г.

Дело N А07-10402/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22.08.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.08.2012.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Матвеевой С.В.,

судей Забутыриной Л.В., Столяренко Г.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Балакиной И.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Регионжилстрой" Евстратова Бориса Владимировича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.07.2012 по делу N А07-10402/2011 (судья Кулаев Р.Ф.).

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Регионжилстрой" (далее - ООО "Регионжилстрой", должник) Евстратов Борис Владимирович (далее - конкурсный управляющий Евстратов Б.В.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - ООО "Альянс", ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи квартир N 2 от 21.12.2009, заключенного между ООО "Регионжилстрой" и ООО "Альянс" и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Альянс" передать ООО "Регионжилстрой" квартиры N 2, 3, 6, 7, 8, 11, 12, 14, 15, 16, 18, 26, 27, 28, 38, 39, 40, 42, 43, 44, 46, 47, 49, 50, 51, 53, находящиеся по адресу: г. Благовещенск, ул. Комарова, 25 и восстановления задолженности ООО "Регионжилстрой" перед ООО "Альянс" в размере, существовавшем до заключения договора купли-продажи квартир N 2 от 21.12.2009.

Кроме того, конкурсный управляющий ООО "Регионжилстрой" Евстратов Б.В. обратился к ООО "Альянс" с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи квартир N 1 от 17.09.2009, заключённого между ООО "Регионжилстрой" и ООО "Альянс" и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Альянс" передать ООО "Регионжилстрой" квартиры N 1, 4, 5, 9, 13, 37, 41, 45, 48, 52, 56, 60, 64, 68, 72, 76, 80, 84, 88, находящиеся по адресу: г. Благовещенск, ул. Комарова, 25 и восстановления задолженности ООО "Регионжилстрой" перед ООО "Альянс" в размере, существовавшем до заключения договора купли-продажи квартир N 1 от 17.09.2009.

18.06.2012 указанные заявления объединены судом в одно производство.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.07.2012 (резолютивная часть объявлена 25.06.2012) в удовлетворении заявлений отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, с апелляционной жалобой обратился конкурсный управляющий Евстратов Б.В., просит определение суда первой инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель ссылается на то, что договор N 1 от 17.09.2009 содержит условие об ориентировочной цене продаваемых объектов недвижимого имущества, в связи с чем указанный договор является незаключенными, так как не содержит существенного условия - цены. Однако суд не рассматривал договор на предмет его заключенности. По договору N 2 от 21.12.2009 заявитель указывает, что на сегодняшний день помещения в жилом доме не отвечают установленным санитарным нормам и техническим правилам, иным требованиям законодательства, следовательно, не могут считаться жилыми. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует. Несоответствие правового статуса проданных помещений назначению жилых помещений является основным обстоятельством в настоящем споре. Без акта приемки законченного строительством объекта продажа помещений, не законченных строительством, не влечет последствий в виде права собственности на квартиры. Суд пришел к необоснованному выводу о том, что обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Вывод о недоказанности нарушения прав должника необоснован, так как реализация указанных квартир привела общество к несостоятельности (банкротству). Ссылка суда на судебный акт, вынесенный Благовещенским районным судом, не обоснована, так как указанный судебный акт не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Лица, участвующие в деле, судом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в порядке ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.

От ООО "Альянс" поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с неполучением апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции указанное ходатайство отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В материалах дела имеются доказательства направления апелляционной жалобы в адрес ООО "Альянс" 17.07.2012 (т. 2, л.д. 94), требования ст. 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсным управляющим исполнены, в связи с чем оснований для отложения судебного заседания не имеется. Кроме того, ООО "Альянс" не было лишено возможности ознакомиться с материалами дела в соответствии со ст. 41 указанного Кодекса. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.08.2011 в отношении ООО "Регионжилстрой" введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.12.2011 ООО "Регионжилстрой" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Евстратов Б.В.

Между ООО "Регионжилстрой" и ООО "Альянс" были заключены договоры купли-продажи квартир N 1 от 17.09.2009 и N 2 от 21.12.2009, согласно условиям которых ООО "Регионжилстрой" обязалось передать в собственность ООО "Альянс" квартиры, находящихся по адресу: г. Благовещенск, ул. Комарова, 25.

Между СИП ЖСК "Наш Дом" и ООО "Регионжилстрой" был заключен инвестиционный договор N 777 от 15.03.2007 о строительстве жилого дома по адресу: г. Благовещенск, ул. Комарова, 25.

09.07.2008 администрацией муниципального района Благовещенский район, отменено разрешение N RU 03515000117 на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома.

11.01.2009 администрацией муниципального района Благовещенский район выдано разрешение N RU 03515000-1 на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Благовещенск, ул. Комарова, 25.

07.05.2009 Инспекцией государственного строительного надзора Республики Башкортостан проводилась проверка дома жилого дома, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Комарова, 25, в ходе которой было выявлено нарушение норм Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Инспекцией государственного строительного надзора Республики Башкортостан было вынесено предписание от 07.05.2009 "Об устранении нарушений при строительстве объекта капитального строительства "Жилой дом по ул. Комарова, д. 25 г. Благовещенск". Постановлением главы администрации муниципального района Благовещенский район N 945 от 19.05.2009 разрешение N RU 03515000-1 на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Благовещенск, ул. Комарова, д. 25 отменено.

Ссылаясь на то, что разрешение на ввод в эксплуатацию является единственным основанием для признания объекта завершенным строительством и его государственной регистрации, отмена разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о том, что объект не завершен строительством, находящиеся внутри него помещения не могут быть признаны жилыми, на дату подписания договора продаваемые помещения квартирами не являлись, договоры не соответствуют действующему законодательству, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на то, что обязательства по договорам от 17.09.2009 и от 21.12.2009 между сторонами выполнены, нарушение норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации совершены до заключения оспариваемых договоров, следовательно, ответчик не может нести ответственность за их совершение. Кроме того, суд указал, что заявитель не обосновал, каким образом, нарушение норм жилищного и градостроительного законодательства повлияло на его права и интересы, тем более что конкурсному управляющему не предоставлены полномочия по надзору за соблюдением действующего жилищного и градостроительного законодательства. Также суд сослался на то, что СИП ЖСК "Наш Дом" по аналогичным основаниям обжаловало государственную регистрацию перехода права собственности на оспариваемые квартиры от ООО "Регионжилстрой" к ООО "Альянс", но решением Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 23.12.2010 г. по делу N 2-1206/10 в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В соответствии со ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Правила настоящей главы могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Таможенного союза в рамках ЕврАзЭС и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном деле, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации. К действиям, совершенным во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти, применяются правила, предусмотренные настоящей главой.

В силу ст. 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов (ст. 61.9 Закона о банкротстве).

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 указанного Кодекса).

Из материалов дела следует, что договор N 1 от 17.09.2009 содержит идентифицирующие признаки имущества, подлежащего продаже.

Цена договора согласно п. 2.1 определена не менее 17 600 руб. за один квадратный метр от общей площади жилых помещений квартир, которая составляет 972,9 кв.м. общая стоимость квартир по договору составит ориентировочно 17 123 040 руб., включая НДС. Окончательная цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений квартир согласовывается сторонами в письменной форме.

Никаких дополнительных соглашений сторонами к указанному договору не заключалось, таким образом, предмет и цена договора являются согласованными, оснований полагать договор является незаключенным, у суда первой инстанции не имелось. Довод о незаключенности договора конкурсным управляющим в суде первой инстанции не заявлялся. Договор исполнен сторонами, имущество передано по акту приема передачи от 17.09.2009.

При таких обстоятельствах довод конкурсного управляющего о незаключенности указанного договора является необоснованным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что переданные по договору купли-продажи N 2 от 21.12.2009 помещения не отвечают установленным санитарным нормам, техническим правилам, не могут считаться жилыми, отсутствие акта приемки законченного строительством объекта не влечет наличие права собственности на квартиры, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 указанного Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Должник на момент реализации квартир обладал правом собственности на них.

Сама по себе отмена разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не влечет отмены регистрации права ООО "Альянс" на приобретенное имущество, а также недействительности сделки, совершенной между должником и ответчиком.

Кроме того, до приемки жилого дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, назначаемой в соответствии с нормативными актами в области строительства, и утверждения акта приемки в установленном порядке покупатель вправе полагать, что он внес деньги на участие в создании новой вещи.

В соответствии со ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартира - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом пригодно для постоянного проживания граждан.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (ч. 3, 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Конкурсный управляющий должника не указал, какие права должника в сфере жилищного законодательства нарушены в связи с реализацией спорного недвижимого имущества.

Доказательств неисполнения договоров со стороны ответчика конкурсным управляющим не представлено.

Довод о том, что реализация спорных квартир привела ООО "Регионжилстрой" к несостоятельности (банкротству), не подтвержден надлежащими доказательствами.

Ссылка должник на то, что решение Благовещенского районного суда от 23.12.2010 по делу N 2-1206/10 не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, является обоснованной, однако, суд первой инстанции на указанное обстоятельство в обжалуемом судебном акте не ссылался.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены определения суда и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебные расходы распределяются в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.07.2012 по делу N А07-10402/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Регионжилстрой" Евстратова Бориса Владимировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.В. Матвеева

Судьи

Л.В. Забутырина Г.М. Столяренко