Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2012 г. N 18АП-8068/12

г. Челябинск

27 августа 2012 г.

Дело N А07-2543/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абубакировой Ирины Сафутдиновны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2012 по делу N А07-2543/2012 (судья Насыров М.М.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Абубакировой Ирины Сафутдиновны - Шалыгин В.Е. (доверенность от 02.04.2012).

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Абубакировой Ирине Сафутдиновне (далее - ИП Абубакирова И.С., предприниматель, ответчик) о взыскании 86 959 руб. 98 коп. суммы долга по арендной плате за период с 13.08.2010 по 31.12.2011, 10 750 руб. 02 коп. суммы пени за период с 09.11.2010 по 31.12.2011

Определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2012, 23.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены индивидуальный предприниматель Рахматуллин Рим Хайрисламович (далее - ИП Рахматуллин Р.Х.), индивидуальный предприниматель Гридин Сергей Николаевич (далее - Гридин Н.С.), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии" по Республике Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2012 (резолютивная часть объявлена 13.06.2012) исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ИП Абубакировой Ирины Сафутдиновны взыскано 86 959 руб. 98 коп. суммы задолженности по арендной плате, 10 750 руб. 02 коп. суммы пени за период с 09.11.2010 года по 31.12.2011 года.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Абубакирова И.С. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на невозможность использования спорного земельного участка по назначению, поскольку арендодателем не исполнена обязанность по передаче земельного участка в состоянии, не препятствующем использованию, что исключает исполнение встречного обязательства (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанное обстоятельство связывает с прохождением по земельному участку капитального забора, принадлежащего Рахматуллину Р.Х.

Управление по земельным ресурсам представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве истец ссылается на передачу земельного участка в состоянии пригодном для его использования, в соответствии с целевым назначением. При этом на момент заключения договора аренды ответчик знал о нахождении на спорном земельном участке объектов, принадлежащих третьим лицам.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о приобщении в качестве дополнительного доказательства: письма общества с ограниченной ответственностью "УралСтрой" от 15.06.2012 исх. N 26; копии свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства от 20.01.2011 N СРО-И-019-090-20012011-3, выданного обществу с ограниченной ответственностью "УралСтрой"; копии свидетельства о постановке на учет в налоговом органе юридического лица от 08.10.2002 серии 02 N 0941689 и копии свидетельства о государственной регистрации юридического лица от 07.10.2002 серии 02 N 003011957.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции. В отсутствие доказательств уважительности причин непредоставления указанного документа в суд первой инстанции, заявленное ходатайство удовлетворению не подлежит.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации г. Уфы от 13.08.2010 N 4757 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г.Уфа (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Абубакировой Ириной Сафутдиновной (Арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка от 08.10.2010 N 1690-10, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020534:120, общей площадью 1430 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Орджоникидзевский район городского округа город Уфа, ул. Маршала Жукова, для проектирования и строительства автосервисного комплекса (пункт 1.1 договора, л. д. 9-10, т. 1).

Срок аренды установлен с 13.08.2010 до 13.08.2013 (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, стороны установили, что условия данного договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами до его заключения, в порядке статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 120 281 руб. 02 коп. (пункт 4.1 договора). Расчеты арендной платы, начиная с 13.08.2010, указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью (пункт 4.6 договора).

Согласно пункту 4.7 договора, арендная плата вносится за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.

В пункте 7.1 договора сторонами предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Указанный земельный участок был передан арендатору и принят им без претензий по акту приема - передачи от 08.10.2010 (л. д. 12).

Согласно кадастровому паспорту, по состоянию на 15.09.2010, разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 02:55:020534:120 является проектирование и строительство автосервисного комплекса (л. д. 4, т. 1).

Также из материалов дела следует, что ИП Рахматуллину Р.М. на праве собственности принадлежит ограждение протяженностью 509,65 кв. м по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Новоженова, 92 (свидетельство о государственной регистрации права на л. д. 67, т. 1).

Из представленного письма ОАО "Башгипроагропром" от 12.10.2010 N 02-10/251/1, проведение инженерно-геологических изысканий до сноса существующих сооружений не представляется возможным, поскольку в пределах контура проектируемого здания находятся существующие здания (л. д. 40, т. 1).

24.10.2010, 30.12.2010 ответчик обратился к истцу с просьбой принять меры по освобождению земельного участка, поскольку в данный момент на спорном земельном участке ИП Рахматуллиным Р.Х. ведется строительство рынка (л. д. 33-35, т. 1).

12.11.2010 предприниматель Абубакирова И.С. вновь обратилась в Министерство с просьбой дать разъяснения на предмет предоставления земельного участка с кадастровым номером 02:55:020534:120 в собственность ИП Рахматуллину Р.Х. и необходимости освобождения данного участка для строительства автосервисного комплекса (л. д. 31, т. 1).

В ответ на указанное обращение, 07.12.2010 Министерство сообщило, что ИП Рахматуллину предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 02:55:020534:102 (л. д. 36, т. 1).

27.09.2011 ответчик вновь обратился в Управление по земельным ресурсам с просьбой принять меры по освобождению земельного участка, поскольку принадлежащий ему земельный участок частично занят бетонным забором, принадлежащим ИП Рахматуллину Р.Х. (л. д. 37, т. 1).

В письме от 21.10.2011 Управление по земельным ресурсам подтвердило, что по земельному участку с кадастровым номером 02:55:020534:120 проходит бетонный забор и в настоящее время проведена работка по подготовке искового заявления об освобождении земельного участка (л. д. 38-39, т. 1).

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 16.09.2011 N 3669/о, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020534:120 свободен от капитальных строений; часть участка перегорожена бетонным забором (л. д. 15-16, т. 1).

Указав, что ответчик с 13.08.2010 по 31.12.2011 несвоевременно осуществляет внесение платежей за использование земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском. Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период за период с 13.08.2010 года по 31.12.2011 составляет 86 959 руб. 98 коп., пени за период с 09.11.2010 по 31.12.2011- 10 750 руб. 02 коп. (л. д. 13, т. 1).

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены. В этой связи, суд посчитал требование истца о взыскании 86 959 руб. 98 коп. за период 13.08.2010 по 31.12.2011 обоснованным и подлежащим удовлетворению. Требование истца о взыскании суммы пени в размере 10 750 руб. 02 коп. за период с 09.11.2010 по 31.12.2011 признано обоснованным, ввиду нарушения условий договора.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 09.11.2010 регистрационный номер 02-04-01/349/2010-530 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними - л. д. 14, т. 1).

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что указанный земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи.

Доказательств возвращения земельного участка от арендатора к арендодателю в пределах спорного периода в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в период с 13.08.2010 по 31.12.2011 земельный участок находился в фактическом пользовании ответчика.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По своей правовой природе арендные отношении предполагают, что исполнение договорного обязательства истца по предоставлению ответчику права беспрепятственного пользования арендованным имуществом, корреспондирует обязанность ответчика оплачивать арендные платежи в установленные договором размере и сроки.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Факт неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 08.10.2010 N 1690-10 в части внесения арендной платы в период с 13.08.2010 по 31.12.2011 в размере 86 959 руб. 98 коп. по условиям раздела 4 договора, подтверждается материалами дела.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы, в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, допустим лишь в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Довод заявителя жалобы о невозможности использования земельного участка по назначению, поскольку арендодателем не исполнена обязанность по передаче земельного участка в состоянии, не препятствующем использованию, отклоняется арбитражным апелляционным судом.

Из условий договора следует, что земельный участок передается в аренду для проектирования и строительства автосервисного комплекса (пункт 1.1 договора).

Согласно разделу 2 рассматриваемого договора аренды, земельный участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению.

В пункте 5.2.1 договора стороны согласовали, что арендодатель обязан передать арендатору участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, в течение десяти дней с момента подписания сторонами договора.

В акте приема-передачи от 08.10.2010 (л. д. 12, т. 1) указано, что участок передан в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением; арендатор не имеет претензий к арендодателю в отношении состоянии участка на момент его передачи.

Таким образом, на момент передачи земельного участка в аренду арендатор соглашался с тем, что арендуемый участок соответствует целям, предусмотренным договором. Названное свидетельствует о соблюдении требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя жалобы на письмо ОАО "Башгипроагропром" от 12.10.2010 N 02-10/251/1 о невозможности проведения инженерно-геологических изысканий до сноса существующих сооружений, как доказательство невозможности использовать земельный участок по целевому назначению не принимается судебной коллегий. Указанное сообщение представлено на запрос ответчика от 02.10.2010, т. е. до заключения договора аренды от 08.10.2010 и предоставления спорного земельного участка в аренду. Из письма невозможно сделать вывод, о каком земельном участка идет речь, между тем переписка сторон исключает определенность по указанному вопросу. В письме содержится ссылка на наличие в пределах участка существующих зданий и шиномастерской, тогда как возражения ответчика по настоящему делу связаны лишь с наличием забора.

В материалах дела отсутствуют иные доказательства, подтверждающие невозможность использования земельного участка для ведения проектных работ, которые по общему правилу не связаны с непосредственным использованием всей площади земельного участка. Доказательств их завершения и невозможности ведения строительных работ, предполагающих использование всего земельного участка, суду не представлено.

Из кадастрового паспорта земельного участка, предоставленного ответчику (л. д. 4) усматривается, что формирование земельного участка произведено 22.12.2009, то есть до заключения договора аренды. В этой связи, проявив должную разумность и осмотрительность, предприниматель могла ознакомиться с расположением земельного участка. Имея информацию о расположении и описании границ земельного участка, ответчик путем осмотра мог узнать о прохождении через спорный земельный участок бетонного забора (при его наличии в пределах земельного участка), принадлежащего ИП Рахматуллину Р.Х. на основании договора купли-продажи от 27.03.2008 (свидетельство о государственной регистрации на л. д. 67).

Однако из материалов дела следует, что земельный участок принят арендатором по акту без каких-либо претензий. Имеющиеся в материалах дела доказательства, включая акт осмотра и установления фактического использования земельного участка от 16.09.2011 (л. д. 15) не позволяют сделать вывод о части земельного участка, занятого забором относительно границ земельного участка, способа определения указанного обстоятельства в отсутствие геодезических исследований, а также сохранении указанного объекта в течении всего заявленного истцом ко взысканию периода (до 30.12.2011).

Также следует учесть, что возражения, связанные с невозможностью использования земельного участка заявлены ответчиком лишь в ходе рассмотрения спора о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка. Правом на изменение условий договора, путем исключение невозможной для использования части земельного участка, отказ или расторжение договора аренды ответчик не воспользовался.

Таким образом, надлежащих доказательств, указывающих на невозможность использования по назначению арендуемого земельного участка ввиду его непригодности, арбитражному суду первой инстанции не было представлено.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о наличии у предпринимателя обязанности по уплате арендных платежей в заявленный истцом период и размере является правомерным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, неисполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке содержится в пункте 7.1 договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

Расчёт пени правомерно произведен в соответствии с установленным договором размером, размером задолженности ответчика в каждый из временных периодов и периодов просрочки.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части начисления пени на сумму задолженности по арендной плате в размере 10 750 руб. 02 коп. за период с 09.11.2010 по 31.12.2011.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2012 по делу N А07-2543/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абубакировой Ирины Сафутдиновны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева