Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2012 г. N 15АП-9968/12 (ключевые темы: арендная плата - рыночная стоимость - оценка - договор аренды земельного участка - муниципальная собственность)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2012 г. N 15АП-9968/12

Правоотношение: по договору аренды в отношении земельного участка

город Ростов-на-Дону

24 августа 2012 г.

дело N А53-17267/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца - представитель Недвигина М.П. по доверенности от 12.01.2012;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Экология города" на определение Арбитражного суда Ростовской области от 02.07.2012 о прекращении производства по делу N А53-17267/2012

по иску ООО "Экология города"

к ответчикам - Комитету по управлению имуществом администрации г. Новочеркасска, ООО Центр оценки и консалтинга "Леар"

об оспаривании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Экология города" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации города Новочеркасска, обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга "Леар" об оспаривании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки.

Определением от 02.07.2012 производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

Определение мотивировано тем, что величина рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, определенная оценщиком, не обязательна для сторон спорной сделки. В данном случае возможность оспаривания оценки путем предъявления самостоятельного иска, вне рамок рассмотрения конкретного спора по сделке, отсутствует, в связи с чем настоящее дело неподведомственно арбитражному суду.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в ходе рассмотрения дела истцом заявлено об изменении предмета требований на обязание Комитета по управлению имуществом администрации г. Новочеркасска заключить договоры аренды земельного участка на условиях протоколов разногласий. По мнению заявителя, в удовлетворении ходатайства об изменении предмета требований отказано неправомерно, поскольку основание требований - несогласие с рыночной оценкой стоимости годовой арендной платы земельных участков не изменилось.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель КУИ администрации г. Новочеркасска в заседание не явился, отзыв не представил.

Представитель ООО "Центр оценки и консалтинга "Леар" в судебное заседание не явился, отзыв не представил.

В судебном заседании апелляционной инстанции 23.08.2012 был объявлен перерыв до 24.08.2012 до 11 час. 30 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

ООО "Центр оценки и консалтинга "Леар" об объявленном перерыве извещено телефонограммой.

После перерыва заседание продолжено с участием представителя истца.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое определение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 26.05.2011 между ООО "Экология города" (концессионер) и Комитетом по управлению имуществом администрации г. Новочеркасска, выступающего от имени муниципального образования г. Новочеркасск (концедент) заключено концессионное соглашение N 1 в отношении владения и пользования мусороперегрузочной станции, расположенной по адресу г.Новочеркасск ул.Крайняя, 61, и нового полигона ТБО г. Новочеркасска, согласно которому ООО "Экология города" обязалось за свой счет осуществить реконструкцию МПС и строительство нового полигона ТБО, право собственности, на которое принадлежит концеденту, и осуществлять деятельность по регулируемым тарифам в соответствии с целевым назначением объекта, а концедент обязался предоставить концессионеру на срок, установленный настоящим соглашением, права владения и пользования объектом для осуществления указанной деятельности (т. 1 л.д. 26-37).

В соответствии с пунктом 4.1 концедент обязался заключить с концессионером договор (договоры) аренды земельного участка (участков) на котором располагается объект соглашения и которые необходимы для осуществления концессионеру деятельности, предусмотренной соглашением, в течение 90 рабочих дней с момента оформления прав муниципальной собственности на соответствующие земельные участки. Арендная плата за предоставленные по договору аренды земельные участки устанавливается на основании договора аренды в размере, установленном в соответствующем отчете об оценке независимого оценщика (пункт 4.2).

Для определения рыночной стоимости годовой арендной платы привлечено ООО "Центр оценки и консалтинга "Леар".

Согласно отчету N 1887 годовая арендная плата земельного участка площадью 17956 кв.м, кадастровый номер 61:55:0010216:3 составляет 563000 рублей (т. 1 л.д. 79-165).

По отчету N 1886 рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка площадью 9813 кв.м, кадастровый номер 61:55:0010218:16, составляет 399000 рублей (т. 2 л.д. 1-86).

В проектах договоров, направленных КУИ администрации г. Новочеркасска для подписания ООО "Экология города", годовая стоимость аренды земельных участков определена с учетом названных отчетов (т. 1 л.д. 13-15, 20-22).

Договоры аренды земельных участков подписаны ООО "Экология города" с протоколом разногласий, в которых размер годовой арендной платы по договору N 11/123 от 27.09.2011 в отношении земельного участка площадью 17956 кв.м, кадастровый номер 61:55:0010216:3 - 94913 руб. 46 коп., по договору N 11/124 от 27.09.2011 в отношении земельного участка площадью 9813 кв.м, кадастровый номер 61:55:0010218:16 - 53657 руб. 60 коп. (т. 1 л.д. 17, 23).

Протоколы разногласий КУИ администрации г. Новочеркасска не подписаны.

Полагая, что оценка, проведенная ООО "Центр оценки и консалтинга "Леар" является необоснованной, ООО "Экология города" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Первоначально истцом заявлены требования о признании недостоверной оценки рыночной стоимости годовой арендной платы: земельного участка, площадью 9813 кв.м, кадастровый номер 61:55:0010218:16 из состава земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для размещения мусороперегрузочной станции по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Крайняя, 61, согласно отчета N 1886 от 17.10.2011 ООО "Центр оценки и консалтинга "Леар"; земельного участка, площадью 17956 кв.м, кадастровый номер 61:55:0010216:3 из состава земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для эксплуатации полигона для захоронения твердых бытовых отходов по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Крайняя, 2ю, согласно отчета N 1887 от 17.10.2011 ООО "Центр оценки и консалтинга".

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Суд первой инстанции пришел к выводу о неподведомственности настоящего спора арбитражному суду со ссылкой на информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

В пункте 1 названного информационного письма указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что в данном случае законом не предусмотрена обязательность величины оценки стоимости арендной платы при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, следовательно, величина стоимости объекта оценки не может быть оспорена путем предъявления самостоятельного иска.

Вместе с тем, судом первой инстанции неучтено, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, величина рыночной стоимости, определенная в отчете, является рекомендуемой, если иное не установлено законодательством, то есть действующими нормативными правовыми актами.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, предъявления самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Следовательно, в случае наличия нормативного правого акта, в котором установлена обязательность величины стоимости объекта оценки для сторон сделки, предъявление самостоятельного иска об оспаривании достоверности отчета оценки, возможно.

В пункте 3 постановления администрации г. Новочеркасска от 25.12.2009 N 3374 "Об установлении ставок арендной платы по видам использования земель городского округа "Город Новочеркасск" установлено, что размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новочеркасска, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется лицам, освобожденным от уплаты земельного налога, кроме случаев, когда право на заключение договора аренды такого земельного участка приобретено указанными лицами на торгах (конкурсах, аукционах) либо земельный участок используется ими для предпринимательской деятельности, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, при этом размер арендной платы на год за использование таких земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки.

В дополнительных соглашениях к проектам спорных договоров указано, что арендная плата за 2011 год устанавливается в соответствии с постановлением администрации г. Новочеркасска от 25.12.2009 N 3374.

В письмах Комитета по управлению имуществом администрации г. Новочеркасска о невозможности повторной оценки величины годовой арендной платы, адресованных ООО "Экология города", также содержится ссылка на указанное постановление (т. 1 л.д. 38-42).

Названное постановление является местным нормативным правовым актом, в установленном порядке не признано недействующим либо отмененным. КУИ администрации г. Новочеркасска как сторона предполагаемой к заключении сделки связана номами данного нормативного акта и не может заключить договоры по цене, отличной от установленной оценщиком рыночной стоимости размера годовой арендной платы.

Договоры аренды в отношении спорных земельных участков сторонами - КУИ администрации г. Новочеркасска и ООО "Экология города" заключаются впервые. Договоры заключаются во исполнения концессионного соглашения N 1 от 26.05.2011, без проведения конкурса. В настоящее время сделки не заключены, поскольку между сторонами существуют разногласия в отношении условий договора о годовом размере арендной платы за земельные участки.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что предъявление самостоятельного иска об оспаривании достоверности отчетов оценки ввиду отсутствия закона, предусматривающего обязательность оценки величины размера арендной платы за земельные участки необоснован. Обязательность величины оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предусмотрена местным нормативным правовым актом - постановлением администрации г. Новочеркасска от 25.12.2009 N 3374 "Об установлении ставок арендной платы по видам использования земель городского округа "Город Новочеркасск".

Ссылка заявителя жалобы на необоснованное отклонение ходатайства об изменении требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.

В ходе рассмотрения дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования:

1) обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска заключить с ООО "Экология города" договор аренды земельного участка N 11/124 от 27.09.2011 по ул.Крайняя, 61, г.Новочеркасска площадью 9813 кв.м кадастровый номер 61:55:00102184 6 с учетом протокола разногласий истца, а именно:

пункт 11. 3.1 договора изложить в редакции " Размер арендной платы за период с 26.05.2011 по 31.12.2011 за участок составляет 53657,6 рублей";

дополнительное соглашение к договору аренды N 1 1/124 от 27.09.2011 в части установления размера арендной платы за участок: "Годовая арендная плата за 2011 год - 61204,56 рублей";

пункт 1 дополнительного соглашения к договору аренды N 11/124 от 27.09.2011 изложить в редакции "Пункт 3.1 вышеуказанного договора аренды читать в следующей редакции " Размер арендной платы за период с 26.05.2011 по 31.12.201 1 за участок составляет 61204,56: 365 х 320 = 53657,6 рублей";

2) обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска заключить с ООО "Экология города" договор аренды земельного участка N 11/123 от 27.09.2011 по ул. Крайняя, 2ю, г. Новочеркасска, площадью 17956 кв.м, кадастровый номер 61:55:0010216:3 с учетом протокола разногласий истца, а именно:

пункт 3.1 договора изложить в редакции "Размер арендной платы за период с 26.05.2011 по 31.12.2011 за участок составляет 94 913,46 рублей;

дополнительное соглашение к договору аренды N 1 1/123 от 27.09.2011 в части установления размера арендной платы за участок: "Годовая арендная плата за 2011 год - 108260,67 рублей";

пункт 1 дополнительного соглашения к договору аренды N 11/123 от 27.09.2011 изложить в редакции "Пункт 3.1 вышеуказанного договора аренды читать в следующей редакции "Размер арендной платы за период с 26.05.2011 по 31.12.2011 за участок составляет 108260,67: 365 х 360 -94913,46 рублей".

В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 истец вправе до принятия решения судом первой инстанции изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Увеличение исковых требований при этом не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении.

Одновременное изменение предмета и основания иска не допускается, поскольку это фактически является новым самостоятельным требованием, рассмотрение которого арбитражным судом возможно в порядке отдельного производства путем предъявления самостоятельного иска в общем порядке.

Заявляя требование о признании недостоверной величины оценки рыночной стоимости арендной платы, в основании иска истец указывал на необоснованность проведения оценки оценщиком, полагая ее завышенной, что повлекло подписание договоров аренды земельных участков с разногласиями. Целью предъявления данных исковых требований являлось признание отчетов оценки недостоверными.

Суд первой инстанции, отказывая в принятии заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно указал на то, что, заменив требования о признании недостоверной величины оценки, обращенные к ООО "Центр оценки и консалтинга "Леар" на требования об обязании заключить договоры аренды земельных участков на условиях, предложенных истцом, в основании иска указывается на возникновение преддоговорного спора.

В силу пункта 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе:

1) оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения;

2) отменить определение арбитражного суда первой инстанции и направить вопрос на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции;

3) отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

Поскольку судом первой инстанции неправомерно прекращено производство по делу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого определения и направлении дела на рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Судебные расходы по апелляционной инстанции подлежат распределению по результатам рассмотрения настоящего дела по существу.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 02.07.2012 по делу N А53-17267/2012 отменить.

Направить дело на рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Кузнецов С.А.