Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2012 г. N 18АП-6643/12

г. Челябинск

20 августа 2012 г.

Дело N А76-21027/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кокшарова Александра Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2012 по делу N А76-21027/20111 (судья Лукьянова М.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Кокшарова Александра Александровича - Савюк О.В. (доверенность от 05.10.2011);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Красина Н.А. (доверенность от 26.10.2011 N 20819).

Индивидуальный предприниматель Кокшаров Александр Александрович (далее - ИП Кокшаров А.А., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет, ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: город Челябинск, улица Горького, 14, суммарной площадью 134,9 кв. м незаключенным и о взыскании с комитета уплаченных по незаключенной сделке денежных средств в сумме 855 000 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 7-9).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.05.2012 (резолютивная часть объявлена 14.05.2012) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Кокшаров А.А. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение арбитражным судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Как указывает податель жалобы, включение спорного помещения в реестр муниципальной собственности не может являться доказательством возникновения у муниципального образования права собственности на него. Кроме того, в настоящее время все квартиры жилого дома N 14 по улице Горького, города Челябинска приватизированы и находятся в собственности граждан. Ссылаясь на пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, податель жалобы указывает, что подвальное помещение дома N 14 по улице Горького, города Челябинска принадлежит гражданам, являющимся собственниками жилых квартир в данном доме. Судом не учтено то обстоятельство, что ответчик в одностороннем порядке без согласования с истцом повышал размер арендной платы, что свидетельствует о новом договоре аренды, который содержит иные существенные условия, не согласованные сторонами, а потому договор на новых существенных условиях является незаключенным.

От комитета поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на то, что основанием возникновения права собственности муниципального образования на нежилое помещение общей площадью 134,9 кв. м, расположенное по адресу: город Челябинск, улица Горького, 14, является постановление главы администрации города Челябинска от 22.03.1994 N 299 и включение спорного помещения в реестр муниципальной собственности приказом комитета от 25.07.1995 в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основание возникновение права муниципальной собственности истцом не оспаривалось. Комитет также не согласен с доводом апелляционной жалобы относительно того, что договор аренды является незаключенным, так как пунктами 5.1, 5.2 договора аренды предусмотрено, что перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке. Комитетом спорные арендные платежи взимались на основании договора аренды, следовательно, основания для квалификации уплаченной истцом суммы в качестве неосновательного обогащения отсутствуют.

В судебном заседании представитель подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель комитета против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между комитетом (арендодатель) и ИП Кокшаровым А.А. (арендатор) 25.03.2008 заключен договор аренды N 12-2736 (т. 2, л. д. 19, 20), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: город Челябинск, улица Горького, 14, суммарной площадью 134,9 кв. м, этаж - подвал, назначение помещения - магазин. Срок договора аренды сторонами был определен с 01.01.2008 по 30.12.2008 (раздел 2 договора).

Обязанности арендатора определены в пункте 4.2 договора и включают в себя, в том числе: использовать помещение исключительно по назначению, указанному в пункте 1.1. договора (пункт 4.2.1); своевременно и полностью выплачивать арендную плату и плату по обязательным договорам (пункт 4.2.2.), а также расходы, связанные с перечислением платежей (пункт 4.2.3); письменно сообщить комитету (не позднее, чем за 30 календарных дней) о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении (пункт 4.2.11); в случае прекращения (расторжения) договора сдать комитету помещения по акту приема - передачи с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием, письменно уведомив комитет о дате и времени (пункт 4.2.12).

Порядок внесения платежей и расчетов по договору согласован сторонами в разделе 5 договора.

Так, в соответствии с пунктом 5.1 договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета города Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (приложение N 1), на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором арендный платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.

Согласно пункту 5.2 договора перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города.

Аналогичные договоры заключались сторонами и ранее - с 2005 года.

В период с ноября 2009 по май 2011 года истцом в счет арендной платы перечислены денежные средства в размере 855 000 руб., что подтверждается представленными истцом квитанциями (т. 1, л. д. 18-32).

По мнению истца, право муниципальной собственности на помещение, переданное в аренду, отсутствует, в связи с чем истец обратился к комитету с письмом от 03.10.2011 с просьбой возвратить уплаченную арендную плату.

Полагая, что договоры аренды являются незаключенными, поскольку муниципальное образование собственником помещения не является, перечисленные во исполнение их условий арендные платежи - неосновательным обогащением на стороне ответчика, истец обратился в арбитражный суд с указанным выше исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком арендные платежи взимались на основании договорных арендных отношений с истцом, в связи с чем у суда отсутствуют правовые основания для квалификации уплаченной во исполнение договора арендной платы в качестве неосновательного обогащения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в данном судебном разбирательстве подлежат установлению следующие обстоятельства: получение ответчиком денежных средств за счет истца, получение таких средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, доказанность размера неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В договоре аренды от 25.03.2008 сторонами согласованы существенные условия, факт использования помещения истец не отрицает, также истцом оплачивались арендные платежи. Срок договора аренды менее одного года, следовательно, государственной регистрации договор не подлежал.

Соответственно, основания для вывода о незаключенности договора аренды отсутствуют.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Приказом комитета от 25.07.1995 N 858 в реестр муниципальной собственности включен жилой дом по адресу: город Челябинск, улица Горького, 14 (т. 1, л. д. 130). Основанием для издания приказа послужило постановление главы администрации города Челябинска от 22.03.1994 N 299 "О передаче в муниципальную собственность жилого фонда, социальной сферы и производственной базы ЖКУ АО "Уралтрак" (т. 1, л. д. 126).

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности от 13.02.2012 N ОМС/78 нежилое помещение общей площадью 134,9 кв. м, расположенное по адресу: город Челябинск, улица Горького, 14, включено в реестр муниципальной собственности 25.07.1995 (т. 1, л. д. 111).

Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что у комитета отсутствует правовое основание для передачи помещения, расположенного по адресу: город Челябинск, улица Горького, 14, в аренду, как недоказанный надлежащими доказательствами.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, факт того, что спорное помещение расположено в подвале жилого дома, сам по себе не свидетельствует о том, что данное помещение является исключительно общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме.

Истец не представил доказательства отнесения помещения к указанному имуществу.

По окончании срока договора аренды от 25.03.2008 N 12-2736 в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что предусмотрено пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец факт использования помещения в заявленный им период не отрицает.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендные платежи уплачивались истцом во исполнение обязательств по договору аренды, заключенному с ответчиком.

В силу того, что договор аренды от 25.03.2008 N 12-2736 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы относительно того, что комитетом неправомерно в одностороннем порядке был изменен размер арендной платы, так как на арендатора распространяются условия пункта 5.2 договора аренды, согласно которому перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы; новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города.

Доказательства необоснованного начисления ответчиком арендной платы, которую истец уплачивал в добровольном порядке, последний не представил.

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для квалификации уплаченной истцом во исполнение договора арендной платы в качестве неосновательного обогащения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2012 по делу N А76-21027/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кокшарова Александра Александровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова