Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2012 г. N 09АП-22297/12

г. Москва

29 августа 2012 г.

Дело N А40-26936/12-105-247

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Левиной Т.Ю., Сумароковой Т.Я.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "Домостроительный комбинат N 7"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2012,

принятое судьей Никоновой О.И., по делу N А40-26936/12-105-247

по иску закрытого акционерного общества "Домостроительный комбинат N 7" (ОГРН 1047796695540, ИНН 7713536076)

к обществу с ограниченной ответственностью "СТЕКЛОПРОМ" (ОГРН 1055014104881, ИНН 5050051560)

о взыскании 534 420 руб.

и по встречному иску о признании договора аренды недвижимого имущества незаключенным

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Тихонов К.В. по доверенности от 30.11.2011 б/н.

от ответчика: Подмарева Е.В. по доверенности от 06.04.2012 N 2

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Домостроительный комбинат N 7" (далее, ЗАО "ДСК N 7", истец) обратилось в суд с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "СТЕКЛОПРОМ" о взыскании 450.000 руб. долга по арендным платежам на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2010 N 1-А-10, а также 84.420 руб. неустойки за просрочку платежей по состоянию на 08.02.2012.

ООО "СТЕКЛОПРОМ" обратилось со встречным иском к ЗАО "ДСК N 7" о признании незаключенным договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2010 N 1-А-10, которое было принято судом первой инстанции.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об увеличении размера исковых требований в части долга до 870.000 руб., их которых 450.000 руб. - долг по арендной плате за период с марта по 31 октября 2011 года, 420.000 руб. - долг по арендной плате за фактическое пользование помещением после истечения срока действия договора в период с 01.11.2011 по 31.05.2012. Увеличение первоначального иска было принято судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2012 г. по делу N А40-26936/12-105-247 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Суд взыскал с ООО "СТЕКЛОПРОМ" в пользу ЗАО "ДСК N7" задолженность в размере 870.000 руб., пени в размере 84.420 руб., расходы по госпошлине в размере 13.688 руб. 40 коп.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с ООО "СТЕКЛОПРОМ" в пользу истца расходов по государственной пошлине. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что 13.688 руб. 40 коп. соответствует пошлине по первоначально заявленным исковым требованиям, без учета увеличения суммы основного долга с 450.000 руб. до 870.000 руб. Между тем, при увеличении суммы иска истец дополнительно уплатил пошлину в размере 11400 руб., которая не была учтена судом первой инстанции.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам, просил решение Арбитражного суда города Москвы отменить в части взыскания с ответчика расходов по уплате пошлины.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал, представил отзыв, в котором просил пересмотреть полностью принятый судебный акт и отменить решение суда первой инстанции, отказав в удовлетворении первоначального иска. Ответчик в отзыве ссылается на то, что спорное нежилое помещение, переданное ответчику в аренду, имело недостатки, препятствующие его использованию по назначению. Соответственно, арендатор в силу ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае имеет право на досрочное прекращение договора. Ответчик поясняет, что не использовал помещение с 01.08.2011 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 01.01.2010 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1-А-10 (далее - Договор), по условиям которого истец обязался предоставить ответчику во временное владение и пользование помещение производственно-складского назначения, общей площадью 218,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул. Вагоноремон6тная, д.10, а ответчик - принять помещение и выплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами в договоре.

Факт передачи ответчику указанного в договоре помещения без каких-либо замечаний подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2010.

Спорное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.06.2005.

На основании п.11.1 Договора он вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями обеих сторон и становится обязательным для арендатора и арендодателя, его заключивших. Срок действия договора установлен с 01.01.2010 по 30.11.2010.

В соответствии с п.6.3 Договора арендатор выплачивает арендную плату арендодателю ежемесячно до 15-го числа текущего месяца за предыдущий месяц путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, либо внесением денежных средств в кассу арендодателя.

Согласно п.6.1 Договора ежемесячная арендная плата за помещение составила 53.000 руб. Дополнительным соглашением от 16.11.2010 N 1 стороны установили размер арендной платы - 60.000 руб. ежемесячно. Срок действия договора с 01.12.2010 по 31.10.2011.

В соответствует с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Истец ссылается на то, что ответчик после истечения срока договора (31.10.2011.) спорные помещения не возвратил, никаких письменных возражений истцу не направил.

06.06.2012 г. истец направил ответчику уведомление об истечении срока договора аренды и потребовал возвратить истцу помещения по акту, а также погасить образовавшуюся задолженность, которая не была исполнена ответчиком.

Материалами дела подтверждается, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды в части внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с марта 2011 г. по 31.05.2012 г. в общей сумме 870.000 руб.

Так как ответчик не представил доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 870.000 руб., так как в силу ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются. Данное требование также соответствует положениям ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно п. 7.3 Договора в случае нарушения срока уплаты арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1% от просроченной к уплате суммы за каждый день просрочки, на основании письменно направленной претензии.

В материалах дела имеются доказательств соблюдения истцом претензионного порядка, указанного в п. 7.3 Договора (т. 2 л.д. 36-37).

Истец заявил о взыскании пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 16.04.2011 г. по 08.02.2012 г. в размере 84.420 руб. Расчет неустойки проверен судом и признан верным, выполненным на основании условий договора лизинга. Судом первой инстанции данное требование удовлетворено, что соответствует положениям ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям Договора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании незаключенным договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2010 N 1-А-10, Арбитражный суд города Москвы правомерно исходил из того, что согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных Законом о регистрации и статьей 131 указанного Кодекса, согласно которой (пункт 1) право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Исходя из смысла и содержания приведенных норм права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации при наличии в нем условия о сроке его действия не менее одного года.

Спорный Договор первоначально был заключен на срок менее чем на 12 месяцев и, следовательно, государственной регистрации не подлежал.

На основании п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора должно быть заключено в той же форме, что и основной договор, а поэтому дополнительное соглашение к договору аренды об изменении условий последнего, независимо от содержания дополнительного соглашения не требует государственной регистрации.

Срок Договора был установлен сторонами с 01.01.2010 по 30.11.2010, то есть на 11 месяцев. Дополнительным соглашением от 16.11.2010 стороны продлили этот договор еще на 11 месяцев. То есть фактически отношения сторон после заключения дополнительного соглашения регулируются новым договором аренды, заключенным на срок с 01.12.2010 по 31.10.2011, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичный подход к разрешению таких споров изложен в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отклоняя довод отзыва ответчика на апелляционную жалобу истца о наличии у ответчика оснований для расторжения спорного договора на основании ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что по смыслу названной статьи договор аренды по требованию арендатора может быть досрочно расторгнут судом. То есть положения названной статьи применяются лишь при наличии соответствующего иска арендатора. Между тем, встречный иск по настоящему делу таких требований арендатора не содержал.

Ссылка ответчика на то, что он освободил спорные помещения с 01.08.2011 г., также не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку ответчик в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил надлежащих доказательств освобождения спорного нежилого помещения. При этом Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что согласно п. 3.1.8. Договора арендатор обязан возвратить помещение по акту приема-передачи по прекращении использования помещений (по истечении срока аренды, при расторжении договора по соглашению сторон либо в случае отказа одной из сторон от исполнения Договора до истечения его срока в одностороннем порядке), в том состоянии и комплектности, в котором они были получены арендатором при подписании Договора и Акта приема-передачи помещений, за вычетом нормального износа.

Доказательств исполнения п. 3.1.8. Договора ответчик не представил, как не представил письменных доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик предпринимал действия по исполнению обязательств, изложенных в указанном пункте Договора.

Ссылка ответчика на наличие у него убытков не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку ответчиком таких требований во встречном иске не заявлено и в силу ч. 7 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эти требования не принимаются и не рассматриваются.

Довод ответчика о необходимости применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к заявленному размеру неустойки, подлежит отклонению, так как в соответствии с соответствии с разъяснениями абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Таких критериев несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств в данном деле не усматривается, поскольку размер неустойки значительно ниже размера долга.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы в части распределения судебных расходов, Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что первоначально истец просил взыскать с ответчика 534420 руб., оплатив государственную пошлину 13.688,40 руб. Позднее истец увеличил размер исковых требований в части долга на 420.000 руб. (до 870 000 рублей), оплатив при этом государственную пошлину в размере 11.400 рублей по платежному поручению от 18.06.2012 N 1204 (т. 2 л.д. 24).

Между тем, при вынесении решения суд первой инстанции не учел перечисленные истцом денежные средства в размере 11.400 рублей., взыскав с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 13.688,40 руб. и в доход федерального бюджета 8600 руб.

Решение Арбитражного суда города Москвы в указанной части подлежит отмене со взысканием с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 25088 рублей 40 коп. и расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 (две тысячи) рублей, что соответствует положениям ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2012 по делу N А40-26936/12-105-247 в части взыскания с ООО "СТЕКЛОПРОМ" в пользу ЗАО "Домостроительный комбинат N7" государственной пошлины - отменить.

Взыскать ООО "СТЕКЛОПРОМ" (ОГРН 1055014104881, ИНН 5050051560) в пользу ЗАО "Домостроительный комбинат N 7" (ОГРН 1047796695540, ИНН 7713536076) расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 25088 (двадцать пять тысяч восемьдесят восемь) рублей 40 коп. и расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 (две тысячи) рублей.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Т.Ю. Левина Т.Я. Сумарокова