Приложение 3. Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы

Приложение 3
к постановлению Правительства Москвы
от 22 января 2002 г. N 68-ПП

Методика
расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы

ГАРАНТ:

Согласно пункту 7 настоящего постановления поэтапный переход на Методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы осуществляется:

- с 1 июля 2002 г. по вновь заключаемым договорам аренды объектов нежилого фонда;

- с 1 января 2003 г. - по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда

Настоящая Методика разработана и направлена на реализацию Концепции управления собственностью города Москвы в целях повышения эффективности управления объектами нежилого фонда и использования рыночной оценки сдаваемых в аренду площадей.

Методика определяет цену предложения, по которой объект предлагается в аренду арендодателем.

Методика расчета направлена на мобилизацию в бюджет города Москвы необходимых средств в виде погашения затрат собственника на содержание и реновацию объектов нежилого фонда и дохода от использования имущества, находящегося в собственности города, одним из которых является арендная плата за объекты нежилого фонда.

2. Расчет арендной платы

Формула расчета арендной платы имеет вид:

     АПЛ = А     + А    = = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ * S * К  * К   ),

            затр    дох                                    д    кор

     где:

     АПЛ   - годовая величина арендной платы;

     А     - затратная составляющая арендной платы;

      затр

     А     - доходная составляющая арендной платы;

      дох

     ОТ    - отчисления   на   реновацию   нежилого   фонда,   включающие

             амортизацию  и  исчисляемые  в  размере  не  менее   2%   от

             инвентаризационной  стоимости  объекта   аренды   (в   ценах

             текущего года);

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства Москвы от 4 июня 2002 г. N 418-ПП на 2002-2003 годы размер отчислений на реновацию установлен в размере 2,5% от инвентаризационной стоимости объекта аренды

Величина ОТ определяется по формуле:

     ОТ = Синв * Кот,

     где:

     С    - инвентаризационная стоимость  арендуемой  площади  по  данным

      инв   Московского  городского бюро  технической  инвентаризации  (в

            ценах текущего года);

     К    - коэффициент    отчислений   на   реновацию,   устанавливаемый

      от    нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах  от

            0,02 до 0,05;

     НКЛР - величина накладных расходов,  состоящая из  стоимости  затрат

            собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду  (в

            ценах текущего года);

ГАРАНТ:

Согласно постановлению Правительства Москвы от 4 июня 2002 г. N 418-ПП величина накладных расходов на оформление объекта при сдаче его в аренду в 2002-2003 годах применяется в размере 50 руб. за 1 кв.метр площади

     СТР  - величина страхового взноса  за  арендуемый  объект  (в  ценах

            текущего года);

     ОЦ   - оценка рыночной стоимости 1 кв.м арендуемого объекта;

     S    - площадь арендуемого объекта;

     К    - коэффициент доходности 1 кв.м аренды объекта, устанавливаемый

      д     нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства Москвы от 4 июня 2002 г. N 418-ПП на 2002-2003 годы коэффициент доходности 1 кв.м аренды объекта установлен в размере 15% годовых

     К    - корректирующий   коэффициент,   отражающий    степень    прав

      кор   арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы расчета арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет города Москвы.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно - К_от, НКЛР, К_д, К_кор, обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г.Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определенных в результате открытого конкурса, имеющих лицензию на страхование нежилого фонда.

ГАРАНТ:

См. постановление Правительства Москвы от 16 июля 2002 г. N 555-ПП

Оценка (ОЦ) рыночной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, определенным в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда, при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 кв.м нежилой площади на соответствующий год.

ГАРАНТ:

О минимальной ставке годовой арендной платы и базовом размере стоимости строительства одного квадратного метра нежилой площади при расчете арендной платы в г. Москве см. справку

Величина Коэффициента доходности (К_д) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается правовым актом города Москвы.

Корректирующий коэффициент (К_кор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:

- категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативно-правовым актом города Москвы;

- категория арендаторов, льгота по арендной плате которым установлена правовым актом города Москвы;

- категория арендаторов, льготы по арендной плате которым не предусмотрены.

Коэффициент принимается равным нулю (Ккор=0) для категории арендаторов, которым нормативно-правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до 1 года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.

ГАРАНТ:

Согласно постановлению Правительства Москвы от 4 июня 2002 г. N 418-ПП оценка рыночной стоимости нежилых зданий, помещений и сооружений, сдаваемых в аренду категориям арендаторов, которым установлена минимальная арендная плата (при коэффициенте Ккор равном нулю) не производится

Коэффициент принимается равным не ниже 1/2 части планируемого дохода (не ниже К_кор=0,5) для категории арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена соответствующая льгота. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал) заключается сроком до 5 лет, при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

Коэффициент принимается равным 1,0 (К_кор=1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды на общих основаниях (конкурс/аукцион), договор аренды может заключаться сроком свыше 5 лет, на праве пользования и владения (в том числе с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал).

Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.

Индивидуальное предоставление льгот не допускается.

Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.