Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2012 г. N 15АП-9361/12

город Ростов-на-Дону

27 августа 2012 г.

дело N А53-6494/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.

при участии:

от истца: руководитель Задорожный С.Н., паспорт, представитель Иванов А.И. по доверенности N 2 от 17.04.2012

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

некоммерческого партнерства "Зерноградское районное сообщество сельхозпроизводителей "Казачий Стан"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.06.2012

по делу N А53-6494/2012

по иску некоммерческого партнерства "Зерноградское районное сообщество сельхозпроизводителей "Казачий Стан" (ИНН 6111983734, ОГРН 1086100004077)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Осипяну Виталию Валентиновичу (ИНН 610901500548, ОГРНИП 304610925700153)

и по встречному иску

о признании недействительным договора и взыскании убытков

принятое в составе судьи Смольковой А.В.

УСТАНОВИЛ:

некоммерческое партнерство "Зерноградское районное сообщество сельхозпроизводителей "Казачий стан" (далее - партнерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Осипяну Виталию Валентиновичу (далее - предприниматель) о взыскании 200 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.02.2011, 51 600 руб. пени за период с 15.08.2011 по 02.05.2012, 3 000 морального вреда, 7113 руб. 53 коп. убытков, понесенных в связи с уплатой земельного налога (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

До принятия судом решения по делу, предприниматель предъявил встречный иск к партнерству о признании недействительным договора аренды от 15.02.2011 и взыскании 200 000 рублей убытков, 5 000 рублей на оплату услуг представителя.

Решением суда от 13.06.2012 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды от 15.02.2011 и отсутствии у партнерства права требовать платы за земельный участок. В связи с незаключенностью договора аренды от 15.02.2011 суд отказал в удовлетворении требования по встречному иску о признании договора недействительным. Кроме того, суд установил, что предприниматель фактически пользовался имуществом, предоставленным по незаключенному договору аренды, произвел сев на земельном участке и собрал урожай, в связи с чем в силу возмездно-эквивалентного характера гражданских правоотношений не имеется оснований для взыскания с партнерства заявленных убытков в виде уплаченной по договору арендной платы.

Не согласившись с принятым судебным актом, партнерство подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования по первоначальному иску удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что при принятии решения суд первой инстанции не учел, что договор от 15.02.2011 является договором субаренды, в связи с чем применение к данному договору норм, регулирующих правоотношения по договору аренды (в частности, в отношении срока договора аренды), неправомерно. Заявитель жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о прекращении у партнерства права аренды земельного участка площадью 406 га, кадастровый номер 61:12:60:07 01:0006. По мнению заявителя, само по себе уведомление Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района от 15.10.2010 г. N 1010 о прекращении договора аренды, на основании которого Зерноградским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области внесена запись о расторжении договора аренды единого землепользования N 16 от 05.04.2006, не свидетельствует о прекращении права аренды спорного земельного участка, поскольку доказательства передачи партнерством данного земельного участка либо отказа от землепользования в материалах дела отсутствуют. Кроме того, заявитель обращает внимание суда на то обстоятельство, что спорный земельный участок с кадастровым номером 61:12:60:0701:0006 в 1994 году был выделен из реабилитационного фонда Зерноградскому казачьему обществу Мечетинского юрта постановлением Администрации Зерноградского района от 20.09.1994 г N 355 в постоянное (бессрочное) пользование. Заявитель жалобы считает, что поскольку постановлением Администрации Зерноградского района от 20.09.1994 г N 355 до настоящего времени не отменено, спорный земельный участок никому кроме партнерства в аренду не передано, последнее на законном основании пользуется земельным участком, а также имеет преимущественное право заключения договора аренды на новый срок.

В судебное заседание предприниматель, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил, направил письменный отзыв на апелляционную жалобу. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководитель и представитель партнерства поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей партнерства, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между партнерством (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 15.02.2011, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 406 га с кадастровым номером 61:12:60:07 01:0006, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Зерноградский район, с.Новокузнецовка, в 1,4 км к северо-западу от западной его окраины, в границах, указанных в кадастровой карте участка.

В соответствии с условиями договор срок аренды установлен с 15.02.2011 по 15.08.2011, размер арендной платы - 400 000 руб. (пункты 2.1, 3.1 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.

Во исполнение обязательств по договору от 15.02.2011 предприниматель платежным поручением от 25.07.2011 N 31 перечислил на расчетный счет партнерства 200 000 руб. арендной платы.

Постановлением Зерноградского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области от 04.07.2011 предприниматель был привлечен к административной ответственности в связи с совершении административного правонарушения, выразившегося в использовании земельного участка категории земель с/х назначения площадью 406,34 га без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю в нарушение статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела об административном правонарушении Зерноградским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области установлено, что на основании решения Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области N 563 от 19.12.2005 между Международным Союзом общественных объединений "Всевеликое Войско Донское" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области (арендодатель) был заключен договор аренды единого землепользования N 16 от 05.04.2006, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду единое землепользование из земель реабилитационного фонда с кадастровым номером 61:12:60 07 01:0006, общей площадью 406,3 кв.м, из них 394 га пашни, 9,2 га лесополос, 3,1 га дорог, относящееся к категории земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенное по адресу: Зерноградский район, с. Новокузнецовка, в 1,4 км к северо-западу от западной его окраины.

Пунктом 2.1 договора N 16 от 05.04.2006 его срок установлен на 5 лет с 19.12.2005 по 19.12.2010.

11.07.2010 между Международным Союзом Общественных Объединений "Всевеликое Войско Донское" и Некоммерческим партнерством "Зерноградское районное сообщество сельхозпроизводителей "Казачий стан" было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 16 от 05.04.2006, по условиям которого союз передал свои права и обязанности партнерству, а партнерство в свою очередь приняло соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка N 16 от 05.04.2006. Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.10.2010 за номером регистрации 61-61-15/062/2010-108.

Уведомлением от 15.10.2010 N 1010 Комитет по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области сообщил партнерству о том, что договор аренды N 16 от 05.04.2006 на новый срок продеваться не будет.

Из письма Зерноградского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области от 21.05.2012 N 21.12-05/1931 следует, что договор аренды единого землепользования N 16 от 05.06.2006 расторгнут 18.01.2011 на основании заявления Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области, зарегистрированного в книге учета входящих документов (КУВД) N 61-15/047/2010-438 от 24.12.2010.

Полагая, что партнерство не имело права на передачу земельного участка площадью 406 га с кадастровым номером 61:12:60:07 01:0006 в аренду по договору от 15.02.2011, предприниматель отказался от оплаты оставшейся части арендных платежей в сумме 200 000 руб., в связи с чем партнерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и убытков, причиненных в результате неисполнения предпринимателем обязательства по внесению арендной платы.

В свою очередь, предприниматель, ссылаясь на недействительность договора аренды от 15.02.2011, поскольку на момент заключения данного договора партнерство не имело никаких прав на спорный земельный участок и не могло передавать его в субаренду, предъявил встречный иск о признании договора недействительным и взыскании в порядке реституции уплаченных в счет исполнения договора арендных платежей в сумме 200 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (пункт 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Областным законом Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" минимальный срок аренды установлен в 5 лет.

Поскольку договор от 15.02.2011 заключен на срок 6 месяцев, то условие данного договора о сроке не соответствует положениям Областного закона.

Как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключенный на срок, менее срока установленного в соответствии с законом субъекта Российской Федерации, определяющим минимальный срок аренды таких земельных участков, не соответствует закону в части условия о сроке аренды, что в силу статей 166-168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность (ничтожность) в указанной части. При этом недействительность (ничтожность) условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения о сроке не влечет недействительность всего договора (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым, такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации. В данном случае договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, отсутствие условия о сроке предоставления такого земельного участка устраняется законом субъекта Российской Федерации.

Вместе с тем законодательное закрепление сроков (максимальных и минимальных) аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) не отменяет общие правила норм гражданского и земельного законодательства о необходимости государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости (земельного участка), заключенного на срок более одного года.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).

Суд первой инстанции установил, что договор аренды от 15.02.2011 земельного участка сельскохозяйственного назначения (пашни) не прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах договор аренды от 15.02.2011 в силу закона (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 25, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации) считается незаключенным и соответственно не может породить правовых последствий.

Кроме того, в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как правильно установил суд первой инстанции, договор аренды единого землепользования N 16 от 05.04.2006, предоставлявший арендатору (партнерству) право сдавать в субаренду спорный земельный участок площадью 406 га с кадастровым номером 61:12:60:07 01:0006, был заключен сроком на 5 лет с 19.12.2005 по 19.12.2010.

Уведомлением от 15.10.2010 N 1010 Комитет по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области сообщил партнерству о том, что договор аренды N 16 от 05.04.2006 на новый срок продлеваться не будет.

В дальнейшем, договор аренды единого землепользования N 16 от 05.06.2006 был расторгнут 18.01.2011 на основании заявления Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области, что подтверждается письмом Зерноградского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области от 21.05.2012 N 21.12-05/1931.

Таким образом, на момент подписания договора от 15.02.2011 срок действия договора аренды единого землепользования N 16 от 05.06.2006 истек, администрация заявила арендатору об отсутствии намерения продления срока действия договора N 16 от 05.06.2006, уведомила регистрирующий орган о расторжении данного договора, в связи с чем партнерство не обладало полномочиями на сдачу в субаренду земельного участка площадью 406 га с кадастровым номером 61:12:60:07 01:0006.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 15.02.2011 является незаключенным, в связи с чем не порождает никаких правовых последствий для сторон и не влечет возникновение права требования платы за земельный участок, в том числе по правилам о неосновательном обогащении, так как он не наделен правомочиями по владению, пользованию и распоряжению спорным земельным участком, в связи с чем не вправе взимать плату за землю. В связи с этим правомерно признаны не подлежащими удовлетворению и требования партнерства о взыскании с предпринимателя пени, убытков и морального вреда, основанные на обстоятельствах неисполнения предпринимателем обязательств по договору от аренды от 15.02.2011.

Довод заявителя жалобы о том, том само по себе уведомление Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района от 15.10.2010 г. N 1010 о прекращении договора аренды, на основании которого Зерноградским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области внесена запись о расторжении договора аренды единого землепользования N 16 от 05.04.2006, не свидетельствует о прекращении права аренды спорного земельного участка, поскольку доказательства передачи партнерством данного земельного участка либо отказа от землепользования в материалах дела отсутствуют, судом апелляционной инстанции отклоняется как не соответствующий положениям действующего законодательства, которое в данном случае связывает отношения аренды с наличием заключенного между сторонами в установленной форме договора аренды. Сам по себе факт пользования партнерством земельным участком не свидетельствует о наличии арендных отношений, как и удержание партнерством земельного участка после получения уведомления Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района о прекращении действия договора.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что спорный земельный участок с кадастровым номером 61:12:60:0701:0006 в 1994 году был выделен из реабилитационного фонда Зерноградскому казачьему обществу Мечетинского юрта постановлением Администрации Зерноградского района от 20.09.1994 N 355 в постоянное (бессрочное) пользование, не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание ввиду того, что Зерноградское казачье общество Мечетинского юрта является самостоятельным юридическим лицом, о чем в апелляционной жалобе указано самим заявителем.

Кроме того, ссылка заявителя на то, что земельный акт постоянного (бессрочного) пользования земельным участком N РО-12-07 0000197, по которому из реабилитационного фонда был предоставлен спорный земельный участок для использования Зерноградским казачьим обществом Мечетинского юрта, не отменен, не имеет правового значения для рассмотрения дела, поскольку обжалуемым решением разрешен спор между предпринимателем и партнерством. Зерноградское казачье общество Мечетинского юрта стороной рассматриваемого спора не является и вопрос предоставления ему земельного участка не входит в предмет доказывания по делу.

При этом материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок площадью 406 га с кадастровым номером 61:12:60:07 01:0006 был предоставлен партнерству именно на основании договора аренды единого землепользования N 16 от 05.04.2006. Доказательства предоставления партнерству спорного земельного участка на ином основании в материалах дела отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора недействительным и взыскании уплаченной по договору арендной платы, суд первой инстанции исходил из выводов о незаключенности договора аренды от 15.02.2011, сделанных по первоначальному иску, что исключает признание его недействительным в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд установил, что предприниматель фактически пользовался имуществом, предоставленным по незаключенному договору аренды, произвел сев на земельном участке и собрал урожай, в связи с чем в силу возмездно-эквивалентного характера гражданских правоотношений не имеется оснований для взыскания с истца уплаченной по договору арендной платы.

Поскольку предприниматель с самостоятельной жалобой на решение суда не обращался, в отзыве на апелляционную жалобу о несогласии с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении встречного иска не заявлял, просил решение оставить без изменения в полном объеме, суд апелляционной инстанции при проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта не вправе выходить за пределы, определяемые апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в возражениях на жалобу (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

Госпошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.06.2012 по делу N А53-6494/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева