Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2012 г. N 15АП-9967/12

город Ростов-на-Дону

30 августа 2012 г.

дело N А32-40949/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чесноковой Н.С.

при участии:

от истца: представителя не направил, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие;

от ответчика: Соброк Руслан Ибрагимович (доверенность от 14.06.2012), Дударев Мурат Владимирович (доверенность от 07.08.2012);

от третьих лиц: Пчелка Михаил Вячеславович (паспорт), от Воронежского городского отделения ВООИ "Чернобылец" - ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, от Ворвулева Т.И. - представителя не направил, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, от Пчелки Л.В. - представителя не направила, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012

по делу N А32-40949/2011 (судья Карпенко Т.Ю.)

по иску Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец"

к ответчикам:

обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтрой-Монтаж"

при участии третьих лиц:

Ворвулева Тимофея Ивановича, Пчелки Ларисы Васильевны,

Пчелки Михаила Вячеславовича, Воронежского городского отделения Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец"

о расторжении договора купли-продажи, о признании недействительным свидетельства о праве собственности,

установил:

Всероссийская общественная организация инвалидов "Чернобылец" (далее - истец, общественная организация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "СпецСтрой-Монтаж" (до переименования общество с ограниченной ответственностью "АГРООПТОРГ", далее - общество), в котором просила:

- расторгнуть договор купли-продажи объектов незавершенного строительства N 4 от 18.03.2008, находящихся по адресу: Краснодарский край, Северский район, поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон, состоящих из объекта незавершенного строительства лит. "А", площадь застройки 587, 6 кв. м, свидетельство о государственной регистрации серия 23-АА N 840728 от 27.02.2003 и объекта незавершенного строительства, лит. "Б", площадь застройки 568,0 кв. м, свидетельство о государственной регистрации серия 23-АА N 840729 от 27.02.2003, заключенных между общественной организацией и обществом, и согласно пункта 6.2.4 договора вернуть стороны в первоначальное положение,

- признать недействительными свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Северский район, поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон, состоящие из объекта незавершенного строительства лит."А", площадь застройки 587, 6 кв. м, свидетельство о государственной регистрации серия 23-АА N 840728 от 27.02.2003 и объекта незавершенного строительства, лит. "Б", площадь застройки 568,0 кв. м, свидетельство о государственной регистрации серия 23-АА N 840729 от 27.02.2003, зарегистрированные в настоящее время на общество,

- обязать органы, осуществляющие государственную регистрацию объектов недвижимости, зарегистрировать объекты незавершенного строительства, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Северский район, поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон, состоящие из объекта незавершенного строительства лит. "А", площадь застройки 587, 6 кв. м, свидетельство о государственной регистрации серия 23-АА N 840728 от 27.02.2003 и объекта незавершенного строительства, лит. "Б", площадь застройки 568,0 кв. м, свидетельство о государственной регистрации серия 23-АА N 840729 от 27.02.2003 вновь за общественной организацией,

- применить последствия недействительности сделки в соответствии со статьями 166 - 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ворвулев Тимофей Иванович, Пчелка Лариса Васильевна, Пчелка Михаил Вячеславович, Воронежское городское отделение Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец" (далее также Воронежское отделение общественной организации).

Исковые требования мотивированы следующими доводами. 18.03.2008 истец (продавец) и ответчик (покупатель) подписали договор N 4 купли-продажи объектов незавершенного строительства, находящихся по адресу: Краснодарский край, Северский район, поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон, состоящих из двух объектов. Цена договора купли-продажи определена в 6 000 000 руб. Ответчик обязался производить расчеты с истцом передачей в собственность жилых помещений (квартир) из расчета финансирования цены за один кв. м равной 16 800 руб. Общая площадь, передаваемая продавцу в счет расчетов, составляет 357 кв. м, что соответствует квартирам на втором этаже NN8, 10, 11, 12, 13, 15 (п.2.2, 2.3 договора). Объекты незавершенного строительства были переданы ответчику по передаточному акту от 19.03.2008, право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. На протяжении более чем трех лет работа по строительству дома практически не ведется. Интерес к сохранению указанного договора был утрачен, 22.07.2011 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора в досудебном порядке. В ответе от 23.08.2011 ответчик отказался от расторжения договора.

В отзыве на иск ответчик просил в удовлетворении иска отказать. Ответчик указал на то, что заключил договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома со всеми указанными истцом лицами, объект практически завершен, ответчиком вложено в строительство более 20 млн. рублей. Также пояснил, что к строительству объекта ответчик приступил только после предоставления ему земельного участка и получения разрешения на строительство от 17.09.2009.

Решением арбитражного суда от 20.06.2012 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал на недоказанность истцом факта нарушения существенных условий договора ответчиком. Суд установил, что ответчик от исполнения условий договора не отказывается. Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, суд счел, что допущенное ответчиком нарушение срока оплаты не имеет существенного характера и не является основанием для расторжения договора купли-продажи имущества от 18.03.2008 в судебном порядке. Суд также указал на отсутствие в действующем законодательстве такого способа защиты предполагаемого нарушенного права, как признание свидетельства о государственной регистрации права недействительным.

Не согласившись с принятым судебным актом, общественная организация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Полагает, судом не принято предусмотренных законом мер к полному выяснению имеющих значение для дела обстоятельств, суд необоснованно посчитал установленными не подтвержденные материалами дела обстоятельства. Указывает на то, что обязательства ответчиком не выполнены, строительство объекта не завершено, указанные в договоре в качестве встречного предоставления квартиры истцу не переданы, чем существенно нарушены условия договора. Ссылается на пункт 6.2.4 договора. Полагает, что указанное ответчиком дополнительное соглашение к договору N 4 от 18.03.2008, а также договор уступки права требования не имеют юридической силы, поскольку не зарегистрированы в установленном порядке. Полагает, что доводы ответчика о том, что строительство фактически завершено, не соответствуют обстоятельствам дела. Также указывает на то, что ответчик заключил договоры на квартиры под номерами 8 и 15 с третьими лицами.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил в удовлетворении жалобы отказать. Представил копию технических условий подключения объекта капитального строительства к газораспределительной сети от 24.07.2012.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, представил суду квитанции о направлении отзыва участвующим в деле лицам. Также представил копии договоров, заключенных в июне и июле 2012 года, направленных на выполнение работ по устройству стяжки пола на объекте, штукатурной отделке, строительно-отделочных работ.

Пчелка Михаил Вячеславович пояснил, что основания для расторжения договора имеются, поскольку дом ответчиком в эксплуатацию не сдается. Представил суду уведомление ответчика о расторжении договора с Пчелкой Л.В. по причине неисполнения обязанности по финансированию строительства.

Представитель ответчика по данному уведомлению пояснил, что оно направлено по иному договору, который вовсе не имеет отношения к рассматриваемому делу.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения ответчика и третьего лица, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.03.2008 истец (продавец) и ответчик (покупатель) подписали договор N 4 купли-продажи объектов незавершенного строительства, находящихся по адресу: Краснодарский край, Северский район, поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон.

Под объектами незавершенного строительства стороны подразумевали два объекта:

- объект незавершенного строительства литер "А", площадь застройки 587,6 кв. м литера "А";

- объекта незавершенного строительства, литера "Б" площадь застройки 568,0 кв. м.

Встречное предоставление ответчика согласовано в п.2.2 и п.2.3 договора следующим образом. Ответчик обязался передать истцу в собственность жилые помещения (квартиры) из расчета финансирования цены за один кв. м равной 16 800 руб. Общая площадь, передаваемая продавцу в счет расчетов, составляет 357 кв. м, что соответствует квартирам на втором этаже N N 8, 10, 11, 12, 13, 15 (п.2.2, 2.3 договора).

В соответствии с п. 6.2.3 договора, покупатель обязан согласно п. 2.2 договора предоставить жилые помещения (квартиры) в собственность продавца в счет расчета после завершения строительства первой очереди жилого дома литера А и сдачи объекта в эксплуатацию.

В п.4.5 стороны указали, что сроки окончания строительства первой очереди литер А определены сторонами как январь 2009 года.

Согласно п.6.2.4 договора в случае нарушения условий договора пункта 2.2 и пункта 2.3 покупателем, покупатель обязан передать в собственность продавцу объекты недвижимости, обозначенные в п. 1.1 договора, в обратном порядке.

Истцом в материалы дела также представлено дополнительное соглашение к указанному договору, согласно которому стороны установили, что подлежащие передаче общественной организации согласно п. 2.3 договора купли продажи от 18.03.2008 квартиры общество обязуется передать в собственность согласно договорам переуступки прав требования, заключенных общественной организацией с третьими лицами - л.д. 15 том1.

Объекты незавершенного строительства были переданы ответчику по передаточному акту от 19.03.2008, право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав - л.д.21 том1.

Истцом направлена ответчику претензия от 22.07.2011 исх. N 30, в которой истец предлагает ответчику расторгнуть договор от 18.03.2008 N 4 в добровольном порядке в связи с тем, что ответчик существенно нарушил условия договора - л.д.19 том1. Данная претензия ответчиком получена, ответчик в ответе на претензию указал на то, что взаимоотношения сторон по договору остались в части квартиры N 11, в отношении которой подписано дополнительное соглашение о продлении сроков строительства, в ответе также указано на отсутствие подтверждения полномочий Ворвулева Т.И. представлять интересы общественной организации - л.д.20 том1. То есть, претензионный порядок истцом соблюден.

Исследование материалов дела подтверждает вывод суда первой инстанции об отсутствии основания для расторжения договора N 4 от 18.03.2008 по инициативе истца.

Согласно дополнительному соглашению к договору N 4 от 18.03.2008 стороны установили, что подлежащие передаче общественной организации согласно п.2.3 договора купли продажи от 18.03.2008 квартиры общество обязуется передать в собственность согласно договорам переуступки прав требования, заключенных общественной организацией с третьими лицами - л.д. 15 том1.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии регистрации данного договора не может быть принят, поскольку регистрация подобных сделок не требуется.

Истцом подписано соглашение N 5 от 18.10.2008 об уступке права требования по договору N 4 купли-продажи от 18.03.2008 - л.д.56 том1. Данное соглашение представлено в материалы дела, в регистрации оно не нуждается, так как представляет собой договор уступки части права по договору, направленному на отчуждение объекта незавершенного строительства и приобретение будущей вещи. То обстоятельство, что будущая вещь представляет собой жилое помещение, не является основанием для регистрации такого договора. Согласно п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Заявления о фальсификации соглашения N 5 от 18.10.2008 истцом не сделано. Согласно данному соглашению права и обязанности в отношении квартир N 12 и N 13 переданы Воронежскому городскому отделению Всероссийской общественной организации инвалидов "Чернобылец", в лице Председателя Ворвулева Тимофея Ивановича - л.д.55, 56 том1.

Уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству (п.5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Впоследствии ответчиком (застройщиком) и Воронежским отделением общественной организации подписаны договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома пгт. Афипский Северского района Краснодарского края:

- договор N ЛА-08/12 от 22.11.2009 в отношении квартиры N 12 в многоквартирном доме литер А, расположенном поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон;

- договор N ЛА-08/13 от 22.11.2009 в отношении квартиры N 13 в многоквартирном доме литер А, расположенном поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон.

Договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном порядке - л.д.51-54, л.д.58-61 том1.

Воронежское отделение общественной организации согласовало срок передачи квартир N 12 и N 13 с 30.06.2011 - л.д.50,57 том1.

Истцом подписано соглашение N 6 от 18.10.2008 об уступке права требования по договору N 4 купли-продажи от 18.03.2008. Данное соглашение представлено в материалы дела, в регистрации оно также не нуждается по указанным выше причинам - л.д. 75 том 1.

Истцом направлено ответчику уведомление от 18.10.2008, согласно которому права и обязанности из договора купли-продажи объектов незавершенного строительства N 4 от 18.03.2008 в отношении квартиры N 10 уступлены новому кредитору Ворвулеву Т.И. по соглашению N 6 от 18.10.2008 и передаточный акт - л.д.73, 74 том1.

Впоследствии ответчиком (застройщиком) и Ворвулевым Т.И. заключен договор N ЛА-08/10 участия в долевом строительстве многоквартирного дома пгт. Афипский Северского района Краснодарского края от 22.11.2009.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном порядке - л.д.69-72 том1.

Истцом направлено ответчику уведомление от 18.09.2008, согласно которому права и обязанности из договора купли-продажи объектов незавершенного строительства N 4 от 18.03.2008 в отношении квартиры N 15 уступлены новому кредитору Пчелке М.В. по договору N 1 от 23.06.2004 и передаточный акт - л.д.87, 88 том1.

Ответчиком (застройщиком) и Пчелкой М.В. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома пгт. Афипский Северского района Краснодарского края от 20.09.2009.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном порядке - л.д.83-86 том1.

Согласно материалам дела истцом также направлено ответчику уведомление от 18.09.2008, согласно которому права и обязанности из договора купли-продажи объектов незавершенного строительства N 4 от 18.03.2008 в отношении квартиры N 8 уступлены новому кредитору Игнатенкову В.М. по договору N 2 от 05.08.2008 - л.д.108 том1. Игнатенков В.М. в последствии уступил свои права и обязанности Пчелке Л.В. по договору от 10.09.2009 - л.д.81 том1.

В материалы дела представлен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома пгт. Афипский Северского района Краснодарского края от 20.09.2010, подписанный Пчелкой Л.В. и ответчиком в отношении квартиры N 8 в многоквартирном доме литер А, расположенном поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон. Договор зарегистрирован в установленном порядке - л.д.77-80.

Также в материалы дела представлен договор N ЛА-08/11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома пгт. Афипский Северского района Краснодарского края от 22.11.2009, подписанный истцом и ответчиком в отношении квартиры N 11 в многоквартирном доме литер А, расположенном поселок Афипский, ул. Пушкина, Северный микрорайон; договор зарегистрирован в установленном порядке - л.д.64-67 том1.

Таким образом, согласно материалам дела права и обязанности истца по договору N 4 от 18.03.2008 в отношении пяти из шести подлежащих передачи в качестве встречного предоставления квартир переданы иным лицам.

Что касается квартиры N 11, в отношении обязательств применительно к данной квартире стороны связали себя обязательствами участия в долевом строительстве.

В отношении обязанностей ответчика перед истцом срок передачи указанной квартиры был перенесен до 30.09.2011 года, т.е. на момент направления претензии еще не наступил. Перенос срока согласован в дополнительном соглашении N 2 к договору долевого участия в строительстве (л.д.62 том1), но поскольку воля стороны (истца) на перенос срока выражена ясно, до этого срока не может быть констатировано и нарушение условий договора купли-продажи N 4 от 18.03.2008.

Тот факт, что дом не сдан в январе 2009 года, применительно к рассматриваемой ситуации не может быть оценен как существенное нарушение покупателем условий договора, влекущее его расторжение по инициативе истца.

Материалами дела подтверждаются доводы ответчика о необходимости получения разрешения на строительство и заключения договора аренды земельного участка с уполномоченным органом.

Кроме того, возврат объектов через расторжение договора, на которое указывает истец, в данном случае невозможен в принципе, поскольку объект утратил тождество.

По договору N 4 от 18.03.2008 были отчуждены объекты, в отношении которых не велись строительные работы. В договоре лит. А описан как объект незавершенного строительства в 2 этажа, лит.Б как свайное поле - л.д. 20 том1. Согласно свидетельствам о праве собственности от 18.03.2010 объекты описаны как незавершенные строительством этажность 1 - л.д.15, 16 том2.

Между тем ответчиком доказана деятельность по строительству.

В материалы дела представлен акт проверки управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 08.07.2011, согласно которому ответчик на момент проверки вывел три этажа, выполнил работы по монтажу электропроводки, прокладке труб канализации и холодного водоснабжения, установки окон, монтаж кровли на стадии завершения. Готовность объекта строительства составляет 80%, строительство объекта на момент проверки продолжается - л.д. 122 том2. Также отмечено привлечение денежных средств инвесторов для целей строительства.

Суд верно указал на то, что оспаривание свидетельств о регистрации права собственности не может быть квалифицировано как надлежащий способ защиты.

Основания для применения реституции также отсутствуют.

Исходя из изложенного, основания для отмены судебного акта отсутствуют.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 по делу N А32-40949/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина