Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2012 г. N 20АП-3860/12

Тула

31 августа 2012 г.

Дело N А68-2513/12

Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.08.2012.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А., Каструбы М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Патрикеевой Е.В., в открытом судебном заседании рассмотрел апелляционную жалобу (регистрационный номер - 20АП-3860/2012) индивидуального предпринимателя Ахмада Фарида на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.06.2012 по делу N А68-2513/12 (судья Глазкова Е.Н..), принятое по исковому заявлению Администрации муниципального образования город Новомосковск (Тульская область, город Новомосковск, ИНН 7116129736, ОГРН 1067116004130) к индивидуальному предпринимателю Ахмаду Фариду (Тульская область, город Новомосковск, ИНН 711600502923, ОГРНИП 304711627400149) о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, при участии представителей от истца: Ахмада Фарида (паспорт), Пригоды О.Б. (доверенность от 27.08.2012), Шаталова А.А. (доверенность от 14.06.2012); от ответчика: Савицкой Т.В. (доверенность N 17/09-01-15 от 08.02.2012), Лажевского К.П. (доверенности N 86/19-01-15 от 26.12.2011), установил следующее.

Администрация муниципального образования город Новомосковск обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю Ахмаду Фариду о расторжении договора купли-продажи от 20.09.2010 N 069/16 и возврате недвижимого имущества - части встроенного нежилого помещения площадью 173,4 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, город Новомосковск, улица Московская, дом 34 (л.д. 3-4).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 27.06.2012 требования Администрации муниципального образования город Новомосковск о расторжении договора купли-продажи от 20.09.2010 N 069/16 удовлетворены, ИП Ахмад Фарид обязан в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить истцу недвижимое имущество - часть встроенного нежилого помещения площадью 173,4 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, город Новомосковск, улица Московская, дом 34. Также с ответчика взыскано в доход федерального бюджета 8 000 рублей государственной пошлины (л.д. 119-123).

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Ахмад Фарид обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тульской области от 27.06.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в удовлетворении заявленных требований (л.д. 127-133).

Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, полагает, что отношения между сторонами регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества"), а также условиями заключенного между истцом и ответчиком договора купли-продажи N 069/16 от 20.09.2010.

Заявитель отмечает, что в соответствии с разделом 9 (изменение и расторжение договора) договора N 069/16 от 20.09.2010, расторжение и прекращение договора возможно только при письменном соглашении сторон, по инициативе покупателя договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством.

Заявитель апелляционной жалобы, ссылаясь на пункты 3, 7 статьи 35 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункт 1 статьи 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2468/10, обращает внимание суда на то, что в случае нарушения покупателем сроков и порядка внесения платежей обращается взыскание на заложенное имущество в судебном порядке. Расторжения договора законом не предусмотрено.

Считает, что в действиях истца по расторжению договора N 069/16 от 20.09.2010 усматривается злоупотребление правом: расторжение договора, а не реализация залогового имущества, рыночная стоимость которого после передачи покупателю (ответчику) увеличилась почти в два раза.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что на момент обращения истца в суд с соответствующим иском и рассмотрения спора по существу срок окончательного платежа не наступил.

По мнению заявителя жалобы, поскольку в договоре не предусмотрено право продавца на расторжение договора в связи с просрочкой внесения покупателем ежемесячных платежей, такое нарушение договора не является существенным.

Заявитель отмечает, что нарушение им графика выплат платежей связано с кризисными явлениями, происходящими в экономике.

Истец направил в Двадцатый арбитражный апелляционный суд письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение Арбитражного суда Тульской области от 27.06.2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (л.д. 173-179).

Отмечает, что договор купли-продажи N 069/16 от 20.09.2012 заключен в соответствии с положениями Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Указывает, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки (в установленных пределах) принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, ИП Ахмад Фарид выбрал для себя максимальный срок рассрочки - 5 лет, а также согласовал с Администрацией муниципального образования город Новомосковск ежемесячную величину и срок оплаты за приобретаемое имущество, что отражено в графике платежей.

Истец считает, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору купли-продажи в части оплаты, на день вынесения решения образовалась задолженность в сумме 1 309 281 рубль 80 копеек, в результате чего Администрация муниципального образования город Новомосковск лишилась возможности получить то, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.

Представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение Арбитражного суда Тульской области от 27.06.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители истца возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили обжалуемое решение оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 27.06.2012 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва не нее, заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, Администрация муниципального образования город Новомосковск (продавец) и ИП Ахмадом Фаридом (покупатель) 20.09.2010 был заключен договор N 069/16 купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства (л.д. 7-9).

В соответствии с пунктом 1.1 продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество: нежилые помещения 1-го этажа N 1, 2, 3, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 - часть встроенного нежилого помещения общей площадью 173,4 кв.м, расположенные по адресу: Тульская область, город Новомосковск, улица Московская, дом 34.

Пунктом 2.1 договора установлена цена продажи объекта - 4 654 202 рубля без учета НДС, НДС составляет 837 756 рублей 36 копеек.

Оплата цены продажи осуществляется с рассрочкой платежа на 60 месяцев, но не позднее 14.10.2015.

Первый платеж производится в течение 30 календарных дней со дня заключения договора. Последующие - не позднее 14 числа каждого последующего месяца в соответствии с графиком (пункты 2.3.1, 2.3.2 договора).

В соответствии с графиком платежей, являющимся приложением к договору, ежемесячный платеж составляет 82 764 рубля 09 копеек без НДС (л.д. 9-10).

На основании указанного договора ответчик зарегистрировал переход права собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 27.01.2011 серии 71-АГ N 296881 (л.д. 63).

Нежилые помещения находятся в его фактическом пользовании.

На момент обращения истца в суд ответчик в соответствии с графиком платежей по договору купли-продажи должен был перечислить истцу 1 406 989 рублей 53 копеек.

Фактически ответчик перечислил 165 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями N 59 от 04.06.2011, N 94 от 12.07.2011, N 102 от 17.08.2011, N 112 от 28.08.2011, N 1 от 12.01.2012, N 24 от 22.02.2012 (л.д. 13-18).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору и образовавшуюся задолженность, истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском (л.д. 3-4).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их, исходя из следующего.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при следующих условиях: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом первой инстанции, при заключении договора купли-продажи N 069/16 от 20.09.2010 стороны согласовали стоимость объекта недвижимости и порядок оплаты (л.д. 7-11).

На момент обращения истца в суд ответчик в соответствии с графиком платежей по договору купли-продажи должен был перечислить истцу 1 406 989 рублей 53 копеек.

Фактически ответчик перечислил 346 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями N 59 от 04.06.2011, N 94 от 12.07.2011, N 102 от 17.08.2011, N 112 от 28.08.2011, N 1 от 12.01.2012, N 24 от 22.02.2012, N 41 от 28.03.2012, N 56 от 16.04.2012, N 72 от 21.05.2012, N 75 от 30.05.2012, N 77 от 09.06.2012 (л.д. 52-62).

На день вынесения решения ответчик должен был уплатить истцу 1 655 281 рубль 80 копеек, всего оплачено 346 000 рублей, то есть задолженность по договору составляет 1 309 281 рублей 80 копеек.

Претензией от 16.02.2012 N 673-оп/01-61 истец уведомил ответчика о расторжении

договора купли-продажи в связи с существенными нарушениями его условий (л.д. 21).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик в нарушение графика платежей, подписанного сторонами, допустил просрочку по оплате, в связи с чем истец не получил стоимости проданного здания, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи.

Довод апелляционной жалобы о том, что правоотношения между сторонами регулируются не нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" и договором купли-продажи N 069/16 от 20.09.2010, которыми не предусмотрено право продавца на расторжение договора в связи с просрочкой внесения покупателем ежемесячных платежей, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статьи 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец злоупотребил своими правами, потребовав расторжения договора купли-продажи, а не реализации залогового имущества, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку согласно действующему законодательству защита прав и интересов путем реализации залогового имущества, является правом, а не обязанностью истца.

Довод заявителя, изложенный в апелляционной жалобе о том, что срок окончательного платежа по договору не наступил, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как ежемесячное внесение платежей по договору купли-продажи утверждено в графике, подписанном сторонами, и нарушено ответчиком, задолженность на момент вынесения решения суда составляет 1 309 281 рубль 80 копеек.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением договора, в связи с чем, требования истца о расторжении договора купли-продажи N 069/16 от 20.09.2010 и возврате имущества подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на заявителя - ИП Ахмада Фарида.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 27.06.2012 по делу N А68-2513/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ахмада Фарида (Тульская область, город Новомосковск, ИНН 711600502923, ОГРН 304711627400149) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Ю.А. Волкова М.В. Каструба