Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2012 г. N 15АП-7769/12

город Ростов-на-Дону

27 августа 2012 г.

дело N А01-90/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

при участии:

от истца: Тлехусеж Адам Заурбиевич, представитель Литовченко Игорь Александрович (доверенность от 14.01.2010),

от третьих лиц: Смирнов Алексей Владимирович,

от администрации муниципального образования "Город Майкоп" - представитель Зехов Айдамир Нурбиевич (доверенность от 11.01.2012 N 11),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея (судья Кочура Ф.В.)

от 17 мая 2012 года по делу N А01-90/2012

по иску индивидуального предпринимателя Тлехусежа Адама Заурбиевича

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп",

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования "Город Майкоп", эксперта Маркова Валерия Константиновича, эксперта Торгово-промышленной Палаты Республики Адыгея Пшидаток И.А., эксперта Торгово-промышленной Палаты Республики Адыгея Шемаджукова А.И., оценщика Смирнова Алексея Владимировича,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Тлехусеж Адам Заурбиевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) просил обязать комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи муниципального имущества, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества - субъектами малого и среднего предпринимательства - преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, определив в пункте 3 договора стоимость реализуемого имущества - муниципального помещения: трехэтажного здания, площадь общая 2 211 кв. м, инвентарный номер 17160-2, литер Под А, А. этажность - 3, подземная этажность - 1, адрес (местоположение): Российская Федерация, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского/ул. Советская, дом 19/дом 201, в сумме 26 857 000 рублей (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования "Город Майкоп" (далее - администрация), эксперт Марков Валерий Константинович, эксперты Торгово-промышленной палаты Республики Адыгея Пшидаток И.А., Шемаджуков А.И.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.05.2012 исковое требование удовлетворено.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал, что обязанность комитета заключить договор купли-продажи муниципального помещения с арендатором этих помещений - предпринимателем - закреплена в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Принимая во внимание наличие двух отчетов о рыночной стоимости недвижимого имущества с различным результатом, в целях установления рыночной стоимости недвижимого имущества по ходатайству истца определением от 02.03.2012 суд назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил независимому оценщику Маркову Валерию Константиновичу.

В соответствии с заключением эксперта Маркова В.К. от 20.03.2012 действительная рыночная стоимость трехэтажного здания, общей площадью 2 211 кв. м, инвентарный номер: 17160-2, литер: А, под. "А", подземная этажность: 1, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Жуковского/19, ул. Советского, 201, по состоянию на 15.03.2012 составляет 26 857 000 рублей.

Суд первой инчтанции указал, что достоверность выводов и правильность методик, примененных экспертом Марковым В.К. при проведении им судебной оценочной экспертизы, ответчиком не опровергнуты. Результат оценки, проведенной экспертом Марковым В.К., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соотносим с результатом, отраженным в представленном в материалы дела отчете оценщика Смирнова А.В. N 814 от 11.07.2011, разница составляет 768 000 рублей, что при общей стоимости около 26 млн. рублей и с учетом разницы во времени проведения исследований соответствует нормальным значениям погрешности.

Поскольку отчеты об оценке, представленные в материалы дела, содержат разную величину рыночной стоимости муниципального имущества, суд с учетом пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, посчитал обоснованной оценку рыночной стоимости помещений в сумме 26 857 000 рублей, содержащуюся в заключении эксперта Маркова В.К. от 20.03.2012.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, отказать предпринимателя в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы апеллянт указал следующее.

Решением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 28.10.2011 N 379-рс, здание универмага было включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Майкоп" на 2011 года, для его продажи арендатору этого имущества в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 40 480 000 рублей.

16.11.2011 главой муниципального образования "Город Майкоп" принято распоряжение N 3766-р, согласно которому комитету поручено заключить с предпринимателем договор купли-продажи здания универмага за 40 480 000 рублей.

Указанные муниципальные акты не отменены и не признаны незаконными.

25.11.2012 предпринимателю был вручен договор купли-продажи здания универмага, который он не подписал. 23.12.2012 предпринимателю с учетом разногласий повторно направлен договор купли-продажи, который также не был им подписан и в комитет не возвращен.

В связи с указанными обстоятельствами 07.02.2012 в адрес предпринимателя было направлено уведомление N 333 об утрате им преимущественного права на приобретение здания универмага (по основаниям пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Законом предусмотрен пресекательный тридцатидневный срок для заключения договора с арендатором реализуемого объекта недвижимости.

Апеллянт также не согласился с проведенной Марковым В.К. оценкой здания, которая, по мнению комитета, носит заниженный характер и не соответствует реальной рыночной стоимости здания универмага.

Кроме того, по мнению комитета, решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика 4 000 рублей государственной пошлины по иску, не соответствует требованиям законодательства.

В отзыве предприниматель указал, что доводы апелляционной жалобы не основаны на законе и не соответствуют обстоятельствам дела, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Определением от 23.07.2012 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оценщика Смирнова Алексея Владимировича и отложил судебное разбирательство на 20 августа 2012 года.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 20 августа 2012 года истец и его представитель поддержали доводы отзыва, заявили ходатайство об отказе от иска в части требования о продаже муниципального имущества по цене 26 857 000 рублей и просили обязать комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи муниципального имущества по цене 26 089 000 рублей.

Представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы.

Смирнов Алексей Владимирович ходатайствовал о приобщении к материалам дела экспертного заключения саморегулируемой организации N 567/2012 на отчет N 814 от 11.07.2011 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: трехэтажное здание, общей площадью 2 211 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского, 19/ул. Советская, 201 литер "А, под А", а также доказательств вручения указанного заключения лицам, участвующим в деле, указал на правильность произведенной им оценки.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили. Комитет через представителя администрации направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. С учетом изложенного, в отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19 апреля 2011 года индивидуальный предприниматель Тлехусеж А.З. обратился в администрацию муниципального образования "Город Майкоп" с заявлением о продаже арендуемого муниципального помещения: трехэтажного здания, площадь общая 2 211 кв. м, инвентарный номер 17160-2, литер Под А, А, этажность - 3, подземная этажность - 1, адрес (местоположение): Российская Федерация, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Жуковского/ул. Советская, дом 19/дом 201, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В связи с рассмотрением заявления предпринимателя по заказу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" была проведена рыночная оценка здания оценщиком Смирновым А.В.

В соответствии с составленным Смирновым А.В. отчетом об оценке рыночная стоимость здания составила 26 000 000 рублей. По данным ФГУП "Ростехинвентаризация", действительная стоимость составляет 1 207 068 рублей.

В предоставлении индивидуальному предпринимателю Тлехусежу А.З. указанного отчета об оценке было отказано со ссылкой на то, что он не является стороной договора на проведение рыночной оценки.

В письме от 06.09.2011 исх. N 2289 комитет сообщил, что в полученном отчете о рыночной стоимости 1 кв. м площади не соответствует средней стоимости по городу и действия по отчуждению будут произведены после проведения мониторинга рыночной стоимости подобных объектов.

По заказу комитета была проведена повторная рыночная оценка здания. В соответствии с отчетом оценщиков Торгово-промышленной палаты Республики Адыгея N 1723 рыночная стоимость здания составила 40 480 000 рублей.

В соответствии с письмом Торгово-промышленной палаты Республики Адыгея от 21.10.2011 оценщики обратились к комитету с просьбой вернуть отчет N 1723 для доработки в связи с допущенными техническими ошибками при расчете рыночной стоимости объекта, однако комитет возвратить отчет для доработки отказался, сославшись на то, что, по его мнению, стоимость 1 кв. м здания, указанного в отчете N 1723, не превышает средней рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в центре г. Майкопа.

Решением "О внесении дополнений в Приложение N 2 к Решению Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 30.12.2010 N 311-рс "Об утверждении Прогнозного плана приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Майкоп" на 2011 год", опубликованным в газете "Майкопские новости" от 04.11.2011, здание внесено в Прогнозный план приватизации муниципального имущества с рыночной стоимостью 40 480 000 рублей.

Распоряжением главы администрации муниципального образования "Город Майкоп" N 3766-р от 16.11.2011 указанное здание решено продать индивидуальному предпринимателю Тлехусежу А.З. по цене 40 480 000 рублей.

Комитет не направил предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

25.11.2011 предприниматель самостоятельно прибыл в Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкой" для подписания указанного договора. Истцу был предоставлен для подписания проект договора купли-продажи муниципального имущества: трехэтажного здания, площадь общая 2 211 кв. м, инвентарный номер: 17160-2, литер: Под А, А, этажность: 3, подземная этажность: 1, адрес (местоположения): Российская Федерация, Республика Адыгея, г.Майкоп, ул. Жуковского/ул. Советская, дом 19/дом 201.

Ознакомившись с проектом договора, предприниматель выразил свое несогласие с пунктом 3 проекта договора в части стоимости имущества, определенной в размере 40 480 000 рублей, полагал, что стоимость продаваемого имущества существенно ниже указанной в проекте договора и должна определяться по первоначальной оценке рыночной стоимости, проведенной по заказу комитета. Кроме того, в проекте договора не содержались сведения о принятии в зачет суммы выкупа стоимости неотделимых улучшений вышеуказанного здания, произведенных за счет предпринимателя с разрешения арендодателя.

Индивидуальный предприниматель Тлехусеж А.З. проект договора не подписал и 23 декабря 2011 года направил в Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" протокол разногласий к проекту договора, просил в срок, установленный статьей 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, принять текст договора с изменениями, касающимися выкупной стоимости и зачета стоимости неотделимых улучшений либо сообщить об их отклонении.

Рассмотрев протокол разногласий от 23.12.2011, Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" направил в адрес индивидуального предпринимателя Тлехусежа А.З. проект договора, в соответствии с содержанием которого не была учтена стоимость неотделимых улучшений здания, произведенных предпринимателем на сумму 13 088 472 рублей. Однако изменения, касающиеся выкупной стоимости здания, в текст договора внесены не были, выкупная стоимость оставлена в размере 40 480 000 рублей.

Вместе с тем в сопроводительном письме от 29.12.2011 указано на то, что представленный проект договора должен быть подписан в срок до 30.12.2011, то есть индивидуальному предпринимателю Тлехусежу А.З. предоставлен для подписания договора срок в один день.

Не согласившись с пунктом 3 проекта договора в части стоимости имущества, предприниматель направил в комитет протокол разногласий, в котором просил принять в текст договора изменения, касающиеся выкупной стоимости, определить стоимость здания по первоначальной оценке рыночной стоимости, проведенной по заказу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп".

В соответствии с письмом Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" от 18.01.2012 предложение индивидуального предпринимателя Тлехусежа А.З. о внесении изменений в текст договора было отклонено, что послужило причиной обращения предпринимателя в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Апелляционный суд отмечает, что у Комитета по управлению имуществом не было законных оснований для обращения за оценкой в Торгово-промышленную палату Республики Адыгея.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснению, данному в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком.

Поскольку орган муниципального самоуправления в установленном порядке не обратился с иском об оспаривании отчета независимого оценщика, он не вправе был отказывать в заключении договора купли-продажи по цене. определенной независимым оценщиком Смирновым А.В.

Кроме того, согласно статье 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности" апелляционному суду представлена экспертиза отчета оценщика, произведенная саморегулируемой организацией, в которую он входит. Согласно экспертному заключению N 567/2012 экспертного совета общероссийской общественной организации "Российское сообщество оценщиков", отчет N 814 оценщика Смирнова А.В. соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки.

Кроме того, при рассмотрении дела суд первой инстанции назначил по делу судебно-оценочную экспертизу. Хотя указанная экспертиза процессуально назначена без достаточных оснований, поскольку отчет оценщика в установленном порядке не был признан недостоверным и опорочен, в заключении эксперта Маркова В.К. указана рыночная стоимость здания со значением близким к стоимости, определенной независимым оценщиком.

Истец отказался частично от своих требований в части определения цены и просил определит цену договора купли-продажи в размере, указанном в заключении оценщика Смирнова А.В. Поскольку такое определение размера цены полностью соответствует предписанию части 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, апелляционный суд принял такой частичный отказ от иска, в связи с чем решение суда подлежит в соответствующей части изменению.

Судебная коллегия обсудила довод апеллянта о том, что предприниматель утратил право на заключение договора, поскольку не подписал направленный ему проект договора.

Действительно согласно подпункту 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

При толковании указанного положения закона суд исходит из того положения, что указанная норма применяется только в том случае, если субъект предпринимательской деятельности, получив проект договора, в течение установленного времени не подписывает его, то есть, бездействует.

Однако, если субъект предпринимательства, не подписав договор, направил оференту протокол разногласий, он, тем самым, ясно и четко выразил свою волю на заключение договора, но на иных условиях, изложив ее в письменном виде в форме протокола разногласий, скрепленных его подписью. При таких обстоятельствах нет оснований полагать, что предприниматель утратил свое преимущественное право лишь потому, что не скрепил своей подписью договор, с условиями которого не согласен. Очевидно, что по вопросу заключения договора между сторонами возник преддоговорный спор, который и подлежит рассмотрению в порядке, установленном ст.ст.445,446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод апеллянта о неправильным взыскании 4 000 рублей государственной пошлины с Комитета по управлению имуществом отклоняется судебной коллегией. Как следует из решения суда, указанная сумма взыскана с Комитета как судебные расходы по уплате государственной пошлины, уплаченной истцом при обращении в арбитражный суд. Комитет как орган муниципального самоуправления действительно в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины как истец и ответчик, однако указанные 4 000 рублей взысканы как возмещение судебных расходов истца, от обязанности возмещать которые не освобождены и органы публичной власти ( соответствующие разъяснения даны в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 ( в редакции письма от 11.05.2010 N 139) "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").

Руководствуясь ст.ст.49,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять частичный отказ истца от иска, заменив в первом абзаце резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Адыгея от 17 мая 2012 года по делу А01-90/2012 сумму 26 857 000 рублей суммой 26 089 000 рублей.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17 мая 2012 года по делу А01-90/2012 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе Н.Н. Мисник