Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2012 г. N 12АП-6398/12

г. Саратов

29 августа 2012 г.

Дело N А06-975/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "23" августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "29" августа 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камериловой В.А.,

судей Антоновой О.И., Лыткиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Изаковой М.А.,

при участии генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Техническое предприятие "Эллинг", решение от 11.01.2012

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "техническое предприятие "Эллинг" (ОГРН 1023000837100 ИНН 3015049100, с. Солянка, Наримановский район, Астраханская область),

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 01 июня 2012 года по делу N А06-975/2012, судья (Т.Ю. Морозова),

по иску администрации муниципального образования "Наримановский район" (ОГРН 1023000837100 ИНН 3015049100, с. Солянка, Наримановский район, Астраханская область),

к обществу с ограниченной ответственностью "Техническое предприятие "Эллинг" (ОГРН 1023000837100 ИНН 3015049100, с. Солянка, Наримановский район, Астраханская область),

о взыскании основного долга в сумме 3 516 147 руб. 99 коп. по договору аренды земельного участка от 07.12.2009 N 364, расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2009 N 364

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Наримановский район" (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Техническое предприятие "Эллинг" (далее - ООО "Техническое предприятие "Эллинг", ответчик) о взыскании основного долга в сумме 3 506 760 руб. 88 коп. по договору аренды земельного участка от 07.12.2009 N 365, за период с 07.12.2009 по 31.12.2011, расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2009 N 365.

В процессе рассмотрения спора истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уменьшил исковые требования до 3 186 870 руб. 49 коп.

Впоследствии истец, в связи с ошибкой в расчёте, увеличил исковые требования до 3 520 470 руб. 49 коп., а затем уменьшил до 3 516 147руб. 99коп.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01 июня 2012 года по делу N А06-975/2012 суд взыскал с ООО "Технологическое предприятие "Эллинг" в бюджет муниципального образования "Наримановский район" 1 002 397 руб. 58 коп. - сумму основного долга, расторгнув договор аренды земельного участка от 07.12.2009 N 365, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Наримановский район" и обществом с ограниченной ответственностью "Технологическое предприятие "Эллинг". В остальной части иска отказано.

Кроме того, с ООО "Техническое предприятие "Эллинг" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 15 568 руб. 92 коп.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Техническое предприятие "Эллинг" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель полагает, что при заключении договора аренды должна была применяться методика определения размера арендной платы, установленная Постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "техническое предприятие "Эллинг" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Администрация муниципального образования "Наримановский район" явку представителей в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие данного лица.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления администрации муниципального образования "Наримановский район" Астраханской области от 17.12.2009 N 808, между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Наримановский район" (арендодатель), и ООО "Техническое предприятие "Эллинг" (арендатор), заключён договор аренды земельного участка от 07.12.2009 N 364.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 30:08:100102:330, находящийся по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с.Рассвет, ул. Советская, 16 для строительства производственной базы по производству малотоннажного флота в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) Участка, прилагаемом к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 90000 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды участка установлен с 07.12.2009 по 06.12.2014 - 5 лет.

Пунктом 3.1. договора установлен размер арендной платы за участок в год -

500 400 руб.

Расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3.)

В приложении N 2 к договору стороны произвели расчёт арендной платы - 500 400 руб. (5,56 х 90 000), исходя из площади земельного участка 90 000 кв.м. и ставки арендной платы за 1 кв.м. в год - 5, 56 руб., установленной Решением совета МО "Наримановский район" от 12.09.2007 N 39 (л.д.17).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в бюджет администрации муниципального образования "Наримановский район" ежеквартально, не позднее 25-го числа последнего месяца каждого квартала, в случае не уплаты платежей в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Указанный договор прошёл процедуру государственной регистрации.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 07.12.2009 по 31.12.2011 явилось основанием обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанная редакция закона введена в действие с 30 октября 2007 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Расчёт арендной платы за период с 07.12.2009 по 27.04.2010 произведён истцом по формуле предусмотренной договором аренды земельного участка от 07.12.2009, исходя из площади земельного участка 90 000 кв.м. и базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. в год -5, 56 руб., установленной Решением совета МО "Наримановский район" от 12.09.2007 N 39 (л.д. 91).

В обоснование расчёта арендной платы за последующий период, с 28.04.2010 по 31.12.2011 истец ссылается на изменение порядка расчёта арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П.

Согласно расчёту истца, с учетом изменения формулы расчета с 28.04.2010 года, задолженность ответчика по арендной плате за период с 07.12.2009 по 31.12.2011 составила 3 520 470 руб. 49 коп. (л.д. 91).

Для определения задолженности по аренде за период с 28.04.2010 по 31.12.2011 истец руководствовался методикой начисления годовой арендной платы, утверждённой постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П: Сб х КС=АП, где:

АП - размер годовой арендной платы за земельные участки из состава земель промышленности;

Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах от кадастровой стоимости;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Постановлением администрации муниципального образования "Наримановский район" от 26.04.2008 N 352 и Постановлением администрации Муниципального образования "Наримановский район" от 28.12.2010 N 1057 установлена базовая ставка арендной платы в размере 80 % за использование земельных участков из состава земель населенных пунктов предоставленные под производственные и административные здания.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок внесения изменений в договор в одностороннем порядке или путём подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Как следует из вышеустановленных обстоятельств, в связи с принятием постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П с 01 января 2008 года изменилась методика расчёта арендной платы за земельные участки в Астраханской области.

При заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определённой формуле, и данная методика после согласования её сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, дополнительное соглашение, изменяющее порядок расчёта арендной платы по договору между арендодателем и арендатором не заключалось. Доказательств, свидетельствующих о подписании соглашений об изменении условий договора аренды обеими сторонами и их последующей государственной регистрации, в материалы дела не представлено.

Пунктом 3.4. договора установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы только в зависимости от изменения экономической оценки земли, а также в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствования.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок публичным собственником арендуемого имущества в силу статьи 450, пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ не является изменением условий договора о размере арендных платежей, требующим письменного двустороннего соглашения сторон, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная позиция нашла отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07, от 26.01.2010 N 11487/09.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, которого добивается истец, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением порядка определения арендной платы.

Между тем толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые при расчёте арендных платежей, а не способ определения их размера.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчёта арендной платы, утверждённой в качестве его условия, принятие Постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчёта размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.

Таким образом, арендная плата подлежит расчёту в соответствии с методом, определённым договором аренды земельного участка от 07.12.2009 N 364 и базовой ставкой арендной платы, установленной Решением совета МО "Наримановский район" от 12.09.2007 N 39: (90 000 кв.м. х 5, 56 руб.). За период с 07.12.2009 по 31.12. 2011 арендная плата составила 1 033 702 руб. 80 коп.

Из материалов дела следует, что ответчиком внесена арендная плата: по платежному поручению от 13.04.2010 N 38- 27 000 руб., в соответствии с чеком-ордером от 26.07.2010 - 4 322 руб. 50 коп. (л.д.118, 131), всего в сумме 31 322 руб. 50 коп. В остальной части ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы, чем нарушил условия заключенного договора по своевременному внесению арендной платы. За период с 07.12.2009 по 31.12. 2011 согласно расчету по договору задолженность по арендной плате составила 1 002 397 руб. 58 коп.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, может быть, расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут досрочно, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что ответчик с 2009 года своевременно не вносил арендную плату, чем неоднократно нарушал договорные обязательства, предусматривающие оплату аренды ежеквартально, не позднее 25-го числа последнего месяца каждого квартала.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, в адрес ответчика - ООО "Техническое предприятие "Эллинг" направлена претензия от 08.12.2011 N 4503 с требованием об оплате задолженности, а также предложением расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.12.2009 N 364. Согласно почтовому уведомлению указанная претензия получена ответчиком 14.12.2011 (л.д.8-11).

Указанные требования ответчиком в добровольном порядке не исполнены.

Установив существенные нарушения условий договора в части невнесения арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, а также соблюдение истцом досудебного порядка, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2009 N 364.

Доводы апелляционной жалобы изучены судом апелляционной инстанции и не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, который принят на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 01 июня 2012 года по делу N А06-975/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный первой инстанции.

Председательствующий

В.А. Камерилова

Судьи

О.И. Антонова О.В. Лыткина