Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 г. N 11АП-9662/12 (ключевые темы: нежилые помещения - льготная очередь - муниципальная собственность - собственность субъекта РФ - субъекты малого и среднего предпринимательства)

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 г. N 11АП-9662/12

г. Самара

03 сентября 2012 г.

Дело N А72-727/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 сентября 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Филипповой Е.Г., Юдкина А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Желтышевым А.И,

с участием:

от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска - представитель не явился, извещен,

от индивидуального предпринимателя Авдаляна Алика Ашотовича - Авдаляна А.А.(паспорт N 7308 серия 647927 от 31 декабря 2008 года), представителя Коровашкина А.А.(доверенность от 29 марта 2011 года N 73 АА 0154381),

от Администрации города Ульяновска - представитель не явился, извещена,

от Ульяновского областного государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" - представитель не явился, извещено,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области - представитель не явился, извещено,

от Инспекции государственно-строительного надзора по Ульяновской области - представитель не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 июня 2012 года по делу N А72-727/2012 (судья Лубянова О.А.), по заявлению индивидуального предпринимателя Авдаляна Алика Ашотовича (ИНН 732700484905, ОГРН 304732725300208), Ульяновская область, г. Ульяновск,

к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска, Ульяновская область, г. Ульяновск,

третьи лица:

Администрация города Ульяновска, Ульяновская область, г. Ульяновск,

Ульяновское областное государственное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации", Ульяновская область, г. Ульяновск,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Ульяновская область, г. Ульяновск,

Инспекция государственно-строительного надзора по Ульяновской области, Ульяновская область, г. Ульяновск,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Авдалян Алик Ашотович (далее - ИП Авдалян А.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением, с учетом уточнения требований, о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (далее - Комитет, ответчик) от 07.12.2011 N 22214-04, об обязании Комитета заключить договор купли-продажи арендуемого помещения по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 35 В, общей площадью 32,3 кв.м., используемого под магазин.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.06.2012 заявленные требования удовлетворены. Отказ Комитета от 07.12.2011 N 22214-04 по заявлению предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 32,3 кв. м., находящегося по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 35-В, признан незаконным. На Комитет возложена обязанность по совершению действий, определенных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутого нежилого помещения, направить проект решения об условиях приватизации указанного нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить предпринимателю проект договора купли-продажи помещения, расположенного по адресу г. Ульяновск, ул. Рябикова, 35-В, площадью 32,3 кв.м. в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь, что предпринимателем была произведена реконструкция объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт ввода его в эксплуатацию не представлены, просит отменить решение суда от 20.06.2012, принять по делу новый судебный акт.

Предприниматель Авдалян А.А., его представитель в судебном заседании просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, которые были надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, согласно Свидетельству о государственной регистрации права, выданного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ульяновской области 11.11.2003, право собственности на приведенное в непригодное к эксплуатации состояние здание насосной, расположенное по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, ул.Рябикова, д.35 В зарегистрировано за городом Ульяновском Ульяновской области (т. 1 л.д. 60).

24.02.2005 между Комитетом по управлению имуществом г.Ульяновска (Арендодатель) и предпринимателем Авдаляном Аликом Ашотовичем (Арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 7723/4802 общей площадью 30 кв.м по адресу: г.Ульяновск, ул.Рябикова, д.35 В под складские цели.

25.02.2005 между Комитетом по управлению имуществом г.Ульяновска и предпринимателем Авдаляном А.А. подписан акт приема-передачи помещения по адресу г.Ульяновск, ул.Рябикова, д.35 В. В графе "Общая оценка состояния здания" указано "удовлетворительное".

26.12.2005 сторонами заключено дополнительное соглашение, которым изменено целевое назначение помещения по договору аренды муниципального нежилого помещения N 7723/4802 от 24.02.2005 "под торговые цели" (т.1 л.д.24).

28.11.2011 ИП Авдалян А.А. обратился в Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска с заявлением о преимущественном праве выкупа муниципального имущества, арендуемого им по договору аренды N 7723/4802 от 24.02.2005, общей площадью 30 кв.м, расположенного по адресу г.Ульяновск, ул.Рябикова, д.35 В.

07.12.2011 Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска отказал ИП Авдаляну А.А. в реализации преимущественного права приобретения в собственность помещения общей площадью 30 кв.м., расположенного по адресу г.Ульяновск, ул.Рябикова, д.35 В, поскольку на момент передачи указанное имущество являлось приведенным в непригодное к эксплуатации состояние зданием насосной, предпринимателем без согласования с Комитетом произведена реконструкция здания (здание реконструировано и используется под магазин) и, следовательно, изменен его статус. В письме индивидуальному предпринимателю рекомендовано обратиться с аналогичным заявлением после получения разрешения на реконструкцию здания по ул.Рябикова, 35 В и оформления акта ввода его в эксплуатацию. (т.1 л.д.39).

Предприниматель, не согласившись с отказом, указывая, что реконструкция здания не проводилась, индивидуальным предпринимателем произведен текущий ремонт существующего здания, в аренду передавалось пригодное для эксплуатации помещение, находящееся в удовлетворительном состоянии, оспорил отказ в судебном порядке.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу приведенной нормы для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

Заявитель с учетом положений статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" является субъектом малого предпринимательства, что ответчиком не оспаривается.

В пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Материалами дела подтверждается, что ИП Авдалян А.А. арендует помещение площадью 32,3 кв.м (согласно техническому паспорту помещения, составленному на 01.06.2012), расположенного по адресу г.Ульяновск, ул.Рябикова, д.35 В, с 24.02.2005.

Как пояснил в суде первой инстанции представитель КУГИЗ Администрации г.Ульяновска, при заключении договора аренды муниципального нежилого помещения N 7723/4802 точных измерений площади помещения не производилось. Площадь помещения измерялась скорее всего рулеткой, поэтому возможны расхождения с площадью, определенной БТИ, и указанной в договоре аренды.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно указано, что помещение расположенное по адресу г.Ульяновск, ул.Рябикова, 35 В, находилось в пользовании ИП Авдаляна А.А. на праве аренды с 24.02.2005, т.е. более двух лет подряд до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, площадь арендуемого помещения изначально составляла 32,3 кв.м., изменение площади произошло за счет более точного измерения.

Согласно договору аренды от 24.05.2005 и акта приема-передачи от 24.05.2005 спорное помещение изначально передано в удовлетворительном состоянии под складские цели. 26.12.2005 изменено целевое назначение - под торговые цели (т.1 л.д.24).

При заключении договора аренды предпринимателя не ставили в известность о том, что помещение, передаваемое в аренду, находится в здании не пригодном для эксплуатации. Наоборот, в акте приема-передачи Комитет указал, что помещение находится в удовлетворительном состоянии.

26.08.2005 Отдел Государственного пожарного надзора г.Ульяновска выдал Заключение N 141 о соблюдении на объектах соискателя свидетельства о регистрации требований пожарной безопасности" на магазин ИП Авдаляна А.А., расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул.Рябикова, д.35 В, общей площадью 30 кв.м. В заключении указано, что состояние объекта позволяет обеспечить ему соблюдение требований пожарной безопасности при осуществлении розничной торговли продовольственной группы товаров (т.1 л.д.105).

10.07.2009 Мэрия г.Ульяновска индивидуальному предпринимателю Авдаляну А.А. выдала Свидетельство о внесении в Реестр предприятий торговли, общественного питания и сферы услуг и стационарной мелкорозничной сети серии СВ N 000594 на магазин розничной реализации продовольственной группы товаров по адресу г.Ульяновск, ул.Рябикова, д.35 В (т.1 л.д.119).

Оценив представленные документы, суд пришел к правильному выводу о том, что арендатор использовал спорное помещение в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды.

Согласно заключению эксперта N э2211/12 от 30.05.2012 эксплуатация в существующем состоянии помещения 30 кв.м по адресу: г.Ульяновск, ул.Рябикова, 35 В возможна.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - изменение параметров объекта капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В данном случае экспертом было установлено, что крыша объекта не является мансардным этажом и в настоящем ее состоянии не может быть использована для размещения жилых, офисных и подсобных помещений. Пространство между перекрытием и покрытием здания насосной является холодным чердаком. Лестница или другой обустроенный доступ в помещение чердака отсутствует, ходовые доски или полы не смонтированы, отопление, электро и водоснабжение в помещение чердака не подведено, кровля не утеплена.

Доказательства обратного, Комитетом суду не представлены.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание установленные обстоятельства, выводы, сделанные в заключении эксперта от 30.05.2012 по результатам судебной строительно-технической экспертизы, суд правомерно указал, что в данном случае реконструкция объекта капитального строительства не проводилась.

В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно технического паспорта здания от 01.06.2012 арендуемое заявителем помещение является самостоятельным объектом.

Принимая во внимание вышеизложенное, отказ Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска в предоставлении ИП Авдаляну А.А. преимущественного права на выкуп помещения площадью 32,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул.Рябикова, 35 В, неправомерен. Заявленные предпринимателем требования обоснованно удовлетворены судом.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, были предметом судебного разбирательства, судом проверены и отклонены по мотиву несостоятельности.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом от 25.12.2008 N 281-ФЗ) государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 июня 2012 года по делу N А72-727/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г.Попова

Судьи

Е.Г.Филиппова А.А.Юдкин