Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 г. N 10АП-6444/12

г. Москва

03 сентября 2012 г.

Дело N А41-12227/12

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мищенко Е.А.,

судей Бархатова В.Ю., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бутылиной Н.В.,

при участии в заседании:

от заявителей: от закрытого акционерного общества "Монолит" - Новоселов А.А., доверенность от 18.01.2012, Иванова М.Л., доверенность от 11.01.2012,

от администрации г.Лобня Московской области - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2012 по делу N А41-12227/12, принятое судьей Борсовой Ж.П., по заявлению закрытого акционерного общества "Монолит", Администрации г.Лобня Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об оспаривании отказа и обязании осуществить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Монолит" (далее - общество, заявитель, ЗАО "Монолит"), Администрация города Лобня Московской области (далее - администрация) обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление, Управление Росреестра по Московской области заинтересованное лицо):

- о признании незаконными отказов Государственного органа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиры N 10, 14, 72, 21, 25, 68, 29, 64, расположенные в доме N 18 по ул. Текстильная города Лобни Московской области, изложенные в сообщениях об отказе в государственной регистрации:

1. N 41/024/2011-256 от 21.11.2010;

2. N 41/024/2011-267 от 21.11.2010;

3. N 41/024/2011- 258 от 21.11.2010;

4. N 41 /024/2011-259 от 21.11.2010;

5. N 41/024/2011-260 от 21.11.2010;

6. N 41/024/2011- 261 от 21.11.2010;

7. N 41/024/2011- 262 от 21.11.2010;

8. N 41/024/2011- 262 от 21.11.2010

- об обязании Государственный орган зарегистрировать переход права собственностик Администрации города Лобни Московской области на квартиры N 10, N 14, N 72, N 21, N 25, N 68, N 29, N 64, расположенные в доме N 18 по ул. Текстильная города Лобни Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2012 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заинтересованное лицо указывает, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации. Кроме того, управление указало, что Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс и Градостроительный кодекс Российской Федерации не предусматривают возникновение права собственности на основании акта приема-передачи заключенного в рамках договора о развитии застроенной территории.

При этом представленный договор о развитии застроенной территории не содержит точных сведений об обязательствах передачи спорных восьми объектов недвижимого имущества и оснований возникновения права на данные квартиры. В договоре в нарушение пунктов 3, 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации не указаны обязательства передачи благоустроенных жилых помещений, не конкретизированы жилые помещения, то есть не определены существенные условия договора. Договор не позволяет индивидуализировать передаваемые жилые помещения в нарушении ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание не явились представители администрации и Управления Росреестра по Московской области, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного заседания. Информация о времени и месте судебного заседания имеется на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушаны представители общества, которые в своем выступлении возражали против доводов апелляционной жалобы, ссылались на отзыв на нее. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснили, что люди фактически проживают в квартирах и не могут оформить договор социального найма.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ранее между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией города Лобня Московской области, Главным управлением внутренних дел Московской области и ЗАО "Монолит" был заключен Инвестиционный договор N 11 от 18.08.2004 на строительство многоквартирного жилого дома N 18 по ул. Текстильной в городе Лобня Московской области.

21.01.2008 между ЗАО "Монолит" и Администрацией города Лобни Московской области был заключен Договор о развитии застроенной территории N Ю-Дог (далее Договор о развитии застроенной территории).

ЗАО "Монолит" в соответствии с пунктом 3.5.3. договора о развитии застроенной территории взяло на себя обязательство создать либо приобрести, а так же передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории.

В соответствии с пунктом 3.5.3 договора о развитии застроенной территории сторонами подписано дополнительное соглашение от 30.11.2009 N 2, в котором определен точный перечень квартир подлежащих передаче по договорору.

Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Как разъяснено Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 4 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и так далее.

Следуя разъяснениям, договор от 21.01.2008 N Ю-Дог надлежит оценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, в случаях, когда право собственности продавца на недвижимое имущество на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Таким образом государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества в будущем возможна при доказанности исполнения продавцом обязанности по передаче имущества покупателю.

ЗАО "Монолит" во исполнение принятых на себя обязательств:

- осуществило капитальное строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Текстильная, дом 18, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию;

- оформило в свою собственность 8 квартир (благоустроенных жилых помещений) N 10, N 14, N 72, N 21, N 25, N 68, N 29, N 64, расположенных в доме N 18 по ул. Текстильная города Лобни Московской области, подлежащих во исполнение п. 3.5.3. Договора о развитии застроенной территории передаче в муниципальную собственность, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права собственности: 50 НГN 709725 от 22.06.2009; 50 НГN 709732 от 22.06.2009; 50 НГN 709682 от 19.06.2009; 50 НГN 709684 от 19.06.2009; 50 НГN 711006 от 19.06.2009; 50 НГN 709652 от 18.06.2009; 50 НГN 709628 от 16.06.2009; 50 НГN 709627 от 16.06.2009.

- во исполнение условий пункта 3.5.3. договора о развитии застроенной территории заключило дополнительное соглашение от 30.11.2009 N 2 и передало администрации города Лобни Московской области вышеуказанные квартиры по актам приема-передачи.

Указанная передача подтверждается постановлением Главы города Лобни Московской области от 07.04.2010 N 433 "О приемке в собственность Муниципального образования "город Лобня Московской области" квартир от ЗАО "Монолит"; актами приема-передачи квартир от 07.04.2010 в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, города Лобня, ул. Текстильная, дом 18 по Договору о развитии застроенной территории.

В целях надлежащего оформления права муниципальной собственности на переданные квартиры в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) ЗАО "Монолит" и Администрация города Лобни Московской области обратились 22.10.2011 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области для государственной регистрации перехода прав собственности вышеуказанных квартир из собственности ЗАО "Монолит" в муниципальную собственность Администрации города Лобни Московской области.

Сообщениями от 21.11.2011 (с учетом технической ошибки) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области отказало в государственной регистрации перехода прав собственности на вышеуказанные квартиры.

Не согласившись с решением заинтересованного лица, ЗАО "Монолит" и администрация города Лобня Московской области обратились в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В пункте 2 статьи 16 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Отказывая в государственной регистрации, заинтересованное лицо сослалось на то, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации, при этом конкретно не указав в чем выразилось несоответствие и каким образом оно должно быть устранено.

Вместе с тем из материалов дела следует, что на государственную регистрацию заявителями представлены документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество и сделок с ним: договор о развитии застроенной территории от 21.01.2008 N 10-Дог, дополнительное соглашение к договору о развитии застроенной территории N 10-Дог от 21.01.2008 от 30.11.2009 N 2, постановление Главы г. Лобня "О приемке в собственность Муниципального образования "город Лобня" Московской области квартир от ЗАО "Монолит" от 07.04.2010 N 443, акты приема-передачи квартиры в отношении восьми квартир в многоквартирном жилом доме по договору о развитии застроенной территории N 10-Дог о 21.01.2008.

Ссылка управления на то, что право собственности на квартиры возникло на основании актов приема-передачи заключенного в рамках договора о развитии застроенной территории отклоняется в связи со следующим.

Право собственности у администрации возникло на основании заключенного договора о развитии застроенной территории, а также заключенного в целях конкретизации жилых помещений Дополнительного соглашения к нему от 30.11.2009 N 2. Акты приема-передачи, в свою очередь, подтверждают фактическое исполнение обязательств ЗАО "Монолит" перед Администрацией города Лобня Московской области по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, что не противоречит действующему законодательству и предусмотрено пунктом 1 статьи 556 ГК РФ.

Ссылка заинтересованного лица о том, что договор не позволяет индивидуализировать передаваемые жилые помещения в нарушение статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерна.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Заключенное дополнительное соглашение от 30.11.2009 N 2 между ЗАО "Монолит" и Администрацией города Лобни Московской области содержит полные сведения о передаваемых жилых помещениях необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что представленные на государственную регистрацию документы, заявленные в качестве правоустанавливающих документов для перехода к администрации права собственности на квартиры не противоречит требованиям действующего законодательства и являются достаточными основаниями для регистрации перехода права собственности к администрации города Лобни на указанные квартиры.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что на момент заключения договора о развитии застроенной территории количество объектов подлежащих сносу было пять. При этом в целях соблюдения норм предоставления жилых площадей на человека при переселении ЗАО "Монолит" предоставило администрации необходимое для соблюдения норм количество квартир. В связи с чем, было передано восемь квартир, а снесено пять.

Судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при государственной регистрации перехода права собственности на квартиры к администрации города Лобни Московской области, не было ни одного из указанных в приведенной статьей оснований для отказа в государственной регистрации.

Доводы, приведенные Управлением в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в виду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить или изменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Несогласие заинтересованного лица с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2012 по делу N А41-12227/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Мищенко

Судьи

В.Ю. Бархатов Е.Е. Шевченко