Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2012 г. N 05АП-5495/12

г. Владивосток

04 сентября 2012 г.

Дело N А24-860/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 28 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 сентября 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой

при участии

от истца: Юсубова Л.А. по доверенности от 16.08.2012

от ответчика: Шевель Т.Е. по доверенности от 27.06.2012

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива"

апелляционное производство N 05АП-5495/2012

на решение от 14.05.2012

судьи О.Н. Бляхер

по делу N А24-860/2012 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291)

к обществу с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (ИНН 4101087090, ОГРН 1024101014937)

о взыскании задолженности по договору N 753 от 01.01.2008 в сумме 6715701,50 руб., его расторжении и выселении из занимаемого помещения

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (далее - Общество) 1396454,40 руб. долга по договору N 753 от 01.01.2008, а также о расторжении договора N 753 от 01.01.2008 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения в здании "Дом купца Подпругина" по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Красинцева, д. 4.

Определением от 23.04.2012 судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым истец просил взыскать с ответчика 4185541,60 руб. долга по договору N 753 от 01.01.2008 за период с 01.10.2008 по 31.01.2012, 2530159,90 руб. пени, а также просил расторгнуть договор N 753 от 01.01.2008 и выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения в здании "Дом купца Подпругина" по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Красинцева, д. 4.

Решением Арбитражный суд Камчатского края от 14.05.2012 исковые требования удовлетворил в полном объеме, расторг договор N 753 от 01.01.2008 (с учетом изменений, внесенных соглашением от 02.02.2009), заключенный между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и ООО "Альтернатива", обязал ООО "Альтернатива" в течение двух недель со дня вступления решения в законную силу освободить занимаемые согласно схеме (приложению N 3 к договору) нежилые помещения 1-го и 2-го этажа, общей площадью 247,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский ул. Красинцев, дом 4, передав их Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа по акту приема-передачи, взыскал с ООО "Альтернатива" в пользу Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа долг в сумме 4185541,60 руб. и пени в сумме 2530159,90 руб., всего 6715701,50 руб., взыскал с ООО "Альтернатива" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 64578,50 руб.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Альтернатива" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей апелляционной жалобы указывает на то, что Общество не участвовало в судебных заседаниях, так как не получало определений о назначении судебных заседаний, о принятом решении стало известно из сайта Арбитражного суда Камчатского края.

Ссылается на то, что в тексте оспариваемого решения допущены несоответствия с оригиналом оспариваемого договора, согласно которому ООО "Альтернатива" было передано в аренду 88 кв.м. (2 этажа) и арендная плата в месяц составляла 34911,36 руб. Какие-либо изменения в вышеуказанный договор аренды не вносились. На сегодняшний день ответчик не имеет задолженности по договору и понес затраты на реставрационные работы, превышающие задолженность по арендной плате.

Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласился. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Указывает на то, что предметом спора судебного заседания является договор от 01.01.2008 N 753, согласно которому ответчику было передано недвижимое имущество общей площадью 247,5 кв.м., который и был исследован судом первой инстанции в качестве доказательства, а не договор, содержащий сведения о передаваемом нежилом помещении общей площадью 88 кв.м., на который ссылается ответчик в обоснование доводов своей апелляционной жалобы.

Ссылается на то, что ответчик нарушил свои обязательства по договору от 01.01.2008 N 753 по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем, образовалась задолженность по договору, а также не выполнял условия договора в части выполнения ремонтно-реставрационных работ, связанных с реконструкцией здания "Дом купца Подпругина".

В судебном заседании 28.08.2012 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии договора N 753 от 01.01.2008, письма N 10 от 13.10.2011, письма от 19.12.2011 N 06-01-00-08-10919/7, письма от 18.01.2010 N 01, акта сверки взаимных расчетов за период с 02.01.2011 по 31.08.2011, а также за период с 02.01.2011 по 31.12.2011, платежных поручений N 1 от 29.01.2007, N 3 от 03.07.2007, N 2 от 16.06.2008, квитанций к приходным кассовым ордерам N 69 от 24.01.2009, N 252 от 02.10.2009, N 52 от 29.01.2010, N 73 от 21.02.2010, платежных поручений N 1 от 04.03.2009, N 2 от 25.06.2007, от 08.06.2007, протокола от 04.05.2009, писем N 13 от 29.08.2006, N 10 от 28.08.2006, фотоматериалов, паспорта на дом купца Подпругина, заключения о техническом состоянии здания по ул. Красинцева, 4 в г. Петропавловске-Камчатском от 23.10.2003 N 28-01-205, постановления от 24.03.2011 N 801, писем от 24.08.2012 N 8427/2012, N 15 от 17.08.2012, соглашения от 02.02.2012, уведомления от 31.08.2011.

Суд, рассмотрев ходатайство, отказал в приобщении к материалам дела платежного поручения от 08.06.2007, так как не доказана относимость данного доказательства к настоящему спору, суд также отказал в приобщении к материалам дела соглашения от 02.02.2012, уведомления от 31.08.2011, так как данные документы имеются в материалах дела. Остальные документы суд определил приобщить к материалам дела, признав причины невозможности представления данных документов в суд первой инстанции уважительными, принимая во внимание то, что ответчик не присутствовал в заседаниях суда первой инстанции, не представлял имеющийся у него экземпляр договора аренды, в связи с чем суд первой инстанции не исследовал обстоятельства заключения договора аренды и вопрос о площади фактически переданных в аренду ответчику помещений.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма от 22.05.2003 N 15-1332/10, постановлений от 25.08.2006 N 1656, от 24.03.2011 N 801, акта фотосъемки от 15.08.2012 с фотоматериалами. Суд определил приобщить к материалам дела данные документы, так как они представлены в обоснование возражений на апелляционную жалобу.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.01.2008 между муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа "Дирекция по эксплуатации зданий" (арендодатель, балансодержатель) и ООО "Альтернатива" (арендатор), с согласия собственника имущества - Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (Комитет), заключен договор N 753, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору нежилые помещения за плату во временное пользование для размещения офиса в здании "Дом купца Подпругина", расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Красинцев, д. 4, являющимся объектом культурного наследия (памятник архитектуры). Площадь передаваемых нежилых помещений составляет 247,5 кв.м. Местонахождение арендуемых нежилых помещений в здании: надземные этажи: 1 этаж - 81,3 кв.м.; 2 этаж - 166,2 кв.м. (Приложение N 3 - схема арендуемых помещений) (п. 1.1 договора).

Срок договора аренды установлен в п. 1.3 договора с 01.01.2008 на неопределенный срок.

В п. 1.4 договора оговорено, что собственник дает свое согласие арендодателю на заключение данного договора с арендатором и не возражает, чтобы все отношения, после подписания настоящего договора регулировались в двустороннем порядке между арендодателем и арендатором.

Обязанности арендатора установлены сторонами в п. 2.4 договора, в котором в том числе установлено, что арендатор берет на себя обязательство по выполнению ремонтно-реставрационных работ, связанных с реконструкцией здания "Дом купца Подпругина" (расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Красинцев, дом 4) за счет собственных средств, в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной с государственным органом по охране памятников истории и культуры и полученным разрешением на производство ремонтно-реставрационных работ. Для осуществления строительного надзора арендатор обязан заключить договор с Управлением капитального строительства и ремонта г. Петропавловск-Камчатского (п.п. 2.4.1 договора). Самостоятельно получать у арендодателя в срок с 1-го по 5-е число каждого месяца счета-фактуры на оплату арендной платы за текущий месяц в размере 100 % платежей (п.п. 2.4.2 договора). Арендатор обязан регулярно, но не реже одного раза в квартал представлять арендодателю отчет о выполненных работах (п.п. 2.4.13 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы определяется по методике расчета арендной платы, утвержденной на предприятии МУП "ДЭЗ", и составляет исходя из арендуемой площади и вида деятельности согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение N 1): 1-й этаж - 476,06 руб. за 1 кв.м. (без учета НДС), 2-й этаж - 396,72 руб. за 1 кв.м. (без учета НДС), всего: 104638,54 руб. в месяц (без учета НДС).

Согласно приложению N 1 к договору размер арендной платы в месяц указан в таком же размере - 104638,54 руб. без НДС.

Пунктом 4.3.1. договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения п. 2.4.1 договора арендатор обязан оплатить арендодателю пеню, размер которой определяется следующим образом:

- если пеня не была предъявлена, то сумма пени составляет 0 рублей за каждый день просрочки;

- если пеня была предъявлена, то сумма пени составляет: 0,1% в случае просрочки платежа до 30 дней; 0,2 % в случае просрочки платежа от 30 и более за каждый день просрочки от просроченной суммы.

В случае однократного неисполнения арендатором п. п. 3.2, 3.3. договора, договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя, и арендатор подлежит выселению (п. 4.3.2 договора).

В силу пункта 5.2 договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя, а арендатор подлежит выселению: если арендатор неоднократно (не менее двух раз в течение срока действия договора) нарушает сроки предоставления арендодателю отчета, предусмотренные п. 3.2 настоящего договора; если арендатор ухудшает арендованное имущество; при отсутствии арендатора в течение длительного времени (более 2-х месяцев) и невозможности установления его местонахождения; при неисполнении или ненадлежащем исполнении п.п. 2.4.1., 2.4.3., 2.4.9.

По акту сдачи от 01.01.2008 (Приложение к договору аренды N 753) помещения переданы арендатору.

Соглашением от 02.02.2009 в договор аренды N 753 от 01.01.2008 внесены изменения, в соответствии с которыми в обязательствах, вытекающих из названного договора, произошла смена арендодателя с МУП "Дирекция по эксплуатации зданий" на Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа. Основанием для перемены лица в обязательстве послужило изъятие объекта аренды из хозяйственного ведения МУП "Дирекция по эксплуатации зданий" на основании приказа Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа N1052 от 08.09.2008.

Кроме того, в соответствии с п. 2.4. вышеуказанного соглашения пункт 4 приложения 1 к договору аренды нежилого помещения дополнен положениями о том, что НДС начисляется, исчисляется и уплачивается арендатором в бюджет самостоятельно; арендная плата перечисляется не позднее 10 числа текущего месяца.

Стороны установили срок действия указанного соглашения с 01.10.2008.

Истец 31.08.2011 направил ООО "Альтернатива" уведомление N 06-01-00-086582/7, в котором сообщил о наличии задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.01.2008 N 753, а также предложил оплатить задолженность, подписать акт сверки и расторгнуть договор от 01.01.2008 N753. Однако ответчик оставил указанное уведомление без ответа.

Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств в соответствии с условиями договора аренды от 01.01.2008 N 753 явилось основанием для обращения истца в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обращаясь в Арбитражный суд Камчатского края с иском, Комитет указал на неисполнение ответчиком обязательств, предусмотренных договором аренды от 01.01.2008 N 753 нежилых помещений общей площадью 247,5 кв.м., расположенных в здании "Дом купца Подпругина" по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул. Красинцев, 4.

Апеллянт, указывая на необоснованность выводов суда первой инстанции, сослался на то обстоятельство, что согласно договору аренды от 01.01.2008 N 753 ему были переданы помещения общей площадью 88,0 кв.м., расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Петропавловск - Камчатский, ул. Красинцев, 4.

Подлинник договора аренды от 01.01.2008 N 753, по условиям которого предусмотрена передача в аренду ответчику нежилых помещений общей площадью 247,5 кв.м. на 1 и 2 этажах здания, представленный истцом, а также подлинник договора аренды от 01.01.2008 N 753, в соответствии с условиями которого предусмотрена передача в аренду ответчику только нежилых помещений общей площадью 88,0 кв.м. на 2 этаже здания, представленный ответчиком, обозревались судом апелляционной инстанции.

Оба экземпляра договора имеют подписи арендодателя и арендатора, а также подпись о согласовании договора представителя Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, выступающего от имени собственника спорного имущества.

В материалы дела сторонами также представлены подписанные обеими сторонами договора акты сдачи помещения арендатору от 01.01.2008, в соответствии с одним из которых арендатору переданы помещения общей площадью 247,5 кв.м., в соответствии со вторым - помещения площадью 88,0 кв.м. Апелляционной коллегией обозревались оригиналы указанных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 232 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Учитывая, что сторонами представлены на обозрение суда два подлинных договора аренды, подписанные обеими сторонами, с указанием различных площадей арендуемых нежилых помещений: 247,5 кв.м. и 88,0 кв.м., апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что арендодателем и арендатором согласована площадь передаваемых в аренду помещений в размере 88 кв.м.

Доказательств фактической передачи и занятия ответчиком помещений большей площади истцом в материалы дела не представлено.

При этом коллегией учитывается тот факт, что изначально расчет задолженности по арендной плате произведен истцом именно исходя из площади арендованных помещений в размере 88,0 кв.м. В Актах сверки взаимных расчетов за период с 02.01.2011 по 31.08.2011, за период с 02.2011 по 31.12.2011 также размер арендной платы исчислен в сумме 34911,36 руб., то есть исходя из площади переданных в аренду помещений в размере 88,0 кв.м.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определяемые договором аренды.

В п. 3.1. договора аренды, как представленного истцом, так и ответчиком, предусмотрено, что арендная плата за помещения второго этажа здания составляет 396,72 руб. за 1 кв.м.

Таким образом, за период с 01.10.2008 по 31.01.2012 арендная плата должна составить 1396454,40 руб. исходя из месячной арендной платы в сумме 34911,36 руб.

Поскольку доказательств внесения арендной платы за указанный период ответчиком в материалы дела не представлено, апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных Комитетом исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате частично в сумме 1396454,40 руб.

Доводы ответчика о том, что в сумму арендной платы должны быть зачтены произведенные им расходы на изготовление проектной документации в целях осуществления ремонтно-реставрационных работ здания по адресу г.Петропавловск - Камчатский, ул. Красинцев, 4, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В п. 3.2. договора аренды указано, что арендодатель изменяет порядок внесения арендной платы по договору и производит зачет затрат арендатора по ремонтно-реставрационным работам, расходам по составлению и утверждению проектно-сметной документации в счет арендной платы.

Пунктом 3.3. договора установлено, что для проведения зачета затрат в счет арендной платы арендатору необходимо предоставить документы о понесенных затратах, связанных с выполнением ремонтно-реставрационных работ, согласованные с Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа.

В материалы дела представлено Постановление Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 25.08.2006 N 1656, которым разрешено ООО "Альтернатива" произвести разработку проекта ремонтно-реставрационных работ и проведение этих работ на недвижимом памятнике истории и культуры города Петропавловска-Камчатского "Дом купца Подпругина" по ул. Красинцев, 4 под размещение офиса с выставочным залом.

Однако данным постановлением не установлен размер затрат на разработку проектно-сметной документации, согласованный истцом, при этом данное постановление не может быть расценено как согласие Комитета на изготовление проектно-сметной документации за любую цену. Кроме того, данное постановление признано утратившим силу постановлением Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 24.03.2011 N 801.

Проектно-сметная документация, выполненная соответствующим проектным институтом и согласованная с Комитетом, ответчиком также в материалы дела не представлена.

Более того, в подтверждение произведенных затрат ответчиком представлены платежные поручения N 1 от 29.01.2007, N 3 от 03.07.2007, N 2 от 16.06.2008 с указанием в назначении платежа "аванс на выполнение проектно-сметной документации по объекту: Реконструкция здания "Дом купца Подпругина" по ул. Красинцева, 4 в г. Петропавловске-Камчатском" по договору N 70/06 от 11.12.2006, а также квитанции к приходным кассовым ордерам N 69 от 24.01.2009, N 252 от 02.10.2009, N 52 от 29.01.2010, N 73 от 21.02.2010 с указанием в назначении платежа "оплата за проект", платежное поручение N 1 от 04.03.2009 с указанием в назначении платежа "по договору N 30-02/09 за технические условия для проектирования", платежное поручение N 2 от 25.06.2007 с указанием в назначении платежа "по счету N 23 от 25.06.2007 за исследования".

Вместе с тем платежные поручения N 1 от 29.01.2007, N 3 от 03.07.2007, N 2 от 25.06.2007, а также договор N 70/06 от 11.12.2006 датированы ранее, нежели сам договор аренды N 753 от 01.01.2008.

Кроме того, договор N 70/06 от 11.12.2006, договор N 30-02/09, а также договор на проведение исследований ответчиком в материалы дела не представлены, как не представлены и акты выполненных работ или оказанных услуг, подтверждающие фактическое оказание услуг по изготовлению проектной документации, в связи с чем невозможно определить стоимость изготовления проектной документации, а также проведения иных работ, связанных с ее изготовлением, а также объем фактически выполненных работ, если таковые имели место, принимая во внимание также то, что платежными поручениями N 1 от 29.01.2007, N 3 от 03.07.2007, N 2 от 16.06.2008 ответчиком внесен лишь аванс на выполнение проектно-сметной документации.

Из материалов дела следует, что письмом N 10 от 13.10.2011 ответчик обращался в Комитет с заявлением о проведении зачета арендной платы по договору N 753 от 01.01.2008 с приложением вышеуказанных платежных поручений и приходных кассовых ордеров.

Однако письмом от 19.12.2011 N 06-01-00-0810919/7 Комитет отказал Обществу в зачете затрат в связи с непредставлением Обществом всех необходимых документов, регламентированных статьей 11 решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа "О порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда в Петропавловск-Камчатском городском округе" от 25.12.2008 N 93-нд. Доказательств представления в Комитет всех необходимых для проведения зачета документов ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о недоказанности ответчиком фактического произведения затрат на выполнение проектно-сметной документации в заявленном размере, наличия согласования в установленном порядке стоимости таких работ с Комитетом, и, соответственно, наличия оснований для уменьшения размера взыскиваемой с ответчика арендной платы по договору.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 2530159,90 руб., апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 4.3.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения п. 2.4.1 договора арендатор обязан оплатить арендодателю пеню. Размер пени - если пеня была предъявлена, составляет 0,1 % в случае просрочки платежа до 30 дней; 0,2 % в случае просрочки платежа от 30 и более за каждый день просрочки от просроченной суммы.

Как следует из текста Договора N 753 от 01.01.2008, срок внесения арендной платы договором не установлен.

Изменения, касающиеся указания срока внесения арендной платы до 10 числа текущего месяца, внесены в договор только соглашением от 02.02.2009.

В соглашении от 02.02.2009 срок его действия указан с 01.01.2008.

Вместе с тем в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Таким образом, условия соглашения от 02.02.2009 к договору аренды N 753 от 01.01.2008 относительно сроков внесения арендной платы до 10 числа текущего месяца не могут применяться к отношениям, возникшим до вступления в силу данного соглашения, в связи с чем к отношениям сторон до 02.02.2009 подлежат применению общие правила для обязательств, для которых не определен срок исполнения.

Пунктом 2.4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан самостоятельно получать у арендодателя в срок с 1-го по 5-ое число каждого месяца счета-фактуры на оплату арендной платы за текущий месяц в размере 100% платежей. Данное условие арендатором выполнено не было. При этом из данного пункта договора невозможно определить, до какой даты должен быть произведен платеж.

В соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

В то же время соответствующих требований об оплате арендной платы до 02.02.2009 арендодателем также в адрес ответчика не заявлялось.

На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что арендная плата за период с октября 2008 года по февраль 2009 года включительно должна была быть внесена не позднее 10.02.2009 - даты, указанной в п. 2.4. соглашения от 02.02.2009 к договору аренды от 01.01.2008 N 753.

Учитывая, что нарушение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы в соответствии с условиями договора от 01.01.2008 N 753 судом установлено, а соглашение о неустойке (пени) сторонами в договоре достигнуто (п. 4.3.1 договора), истец вправе требовать от ответчика уплаты согласованной договором неустойки (пени) в соответствии со ст.ст. 330, 331 ГК РФ и п. 4.3.1 договора.

Расчет пени произведен истцом в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 16.11.2008 по 16.01.2012 в сумме 2530159,90 руб., при этом истцом не учтено, что согласно п. 4.3.1 договора размер пени - если пеня была предъявлена, составляет 0,1 % в случае просрочки платежа до 30 дней; 0,2 % в случае просрочки платежа от 30 и более за каждый день просрочки от просроченной суммы.

В соответствии с расчетом, произведенным судом апелляционной инстанции в соответствии с условиями договора, сумма неустойки должна составить 1655845,80 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать пеню в размере 1655845,80 руб.

Рассматривая требования о расторжении договора от 01.01.2008 N 753, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение условий договора или расторжение договора допускается по соглашению сторон или по решению суда. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Подпунктом 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 4.3.2 договора в случае однократного неисполнения арендатором п. п. 3.2, 3.3. договора, договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя, и арендатор подлежит выселению.

Также в п. 5.2 сторонами установлено, что договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя, а арендатор подлежит выселению если арендатор неоднократно (не менее двух раз в течение срока действия договора) нарушает сроки предоставления арендодателю отчета, предусмотренные п. 3.2 настоящего договора, если арендатор ухудшает арендованное имущество, при отсутствии арендатора в течение длительного времени (более 2-х месяцев) и невозможности установления его местонахождения, при неисполнении или ненадлежащем исполнении п.п. 2.4.1., 2.4.3., 2.4.9 договора.

Невнесение арендных платежей арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также неисполнение арендатором обязанности по выполнению ремонтно-реставрационных работ, связанных с реконструкцией здания "Дом купца Подпругина" за счет собственных средств в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной с государственным органом по охране памятников истории и культуры и полученным разрешением на производство ремонтно-реставрационных работ, предусмотренной п.п. 2.4.1 договора, подтверждается материалами дела и, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, является существенным нарушением условий договора аренды.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что требования истца о расторжении договора от 01.01.2008 N 753 являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 450, 452, 619 ГК РФ.

Требования истца о выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений также подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требования истца о расторжении договора удовлетворены, правовых оснований для дальнейшего занятия указанных помещений у ответчика не имеется, в связи с чем он подлежит выселению из этих помещений, а помещения - возврату истцу.

В силу изложенного обжалуемое решение подлежит изменению.

На основании ст. 110 АПК РФ, ст. 333.17 НК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 33715,05 руб., с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 14.05.2012 по делу N А24-860/2012 изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" в пользу Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа 1396454 (Один миллион триста девяносто шесть тысяч четыреста пятьдесят четыре) рубля 40 коп. задолженности по арендной плате, 1655845 (Один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот сорок пять) рублей 80 коп. пени, всего 3052300 (Три миллиона пятьдесят две тысячи триста) рублей 20 коп.

Расторгнуть Договор N 753 от 01.01.2008 (с учетом изменений, внесенных соглашением от 02.02.2009) между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и Обществом с ограниченной ответственностью "Альтернатива".

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива" в течение двух недель со дня вынесения постановления освободить помещения N N 2, 3, 4, 5, 14 (согласно Приложению N 3 к договору N 753 от 01.01.2008) на втором этаже здания "Дом купца Подпругина", расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Красинцев, д. 4, общей площадью 88 кв.м.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" в доход федерального бюджета 33715 (Тридцать три тысячи семьсот пятнадцать) рублей 05 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 (Две тысячи) рублей.

Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына