Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2012 г. N 12АП-6611/12

г. Саратов

04 сентября 2012 г.

Дело N А06-910/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "30" августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "04" сентября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камериловой В.А.,

судей Антоновой О.И., Никитина А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Изаковой М.А.,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Профи-Карт Астрарейсинг" Кантемирова Д.А., действующего по доверенности от 18.01.2012,

рассмотрев апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Профи-Карт Астрарейсинг" (ОГРН 1063019029798, ИНН 3009014758 г. Астрахань)

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 06 июня 2012 года по делу N А06-910/2012 (судья Баскакова И.Ю.)

по иску администрации муниципального образования "Приволжский район" (ОГРН 1033000813020 ИНН 3009005827, Астраханская область)

к обществу с ограниченной ответственностью "Профи-Карт Астрарейсинг" (ОГРН 1063019029798, ИНН 3009014758 г. Астрахань),

третье лицо: комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Приволжский район" (ОГРН 1023000843502, ИНН 3009005626 Астраханская область)

о взыскании основного долга по арендной плате в сумме 238 538 руб. 43 коп., а также неустойки в сумме 39 848 руб. 25 коп., а также расторжения договора аренды земель несельскохозяйственного назначения N 170 от 14.04.2011 г.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Наримановский район" (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Профи-Карт Астрарейсинг" (далее - ООО "Профи-Карт Астрарейсинг", ответчик) о взыскании основного долга в сумме 1645817 руб. 62 коп. за период апрель - октябрь 2011 г., а также неустойки в сумме 47089 руб. 94 коп., а также о расторжении договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 14.04.2011 N 170.

Представитель истца, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в судебном разбирательстве заявил ходатайство об уменьшении исковых требований в части основного долга до размера 238 538 руб. 43 коп., пени до 39848 руб. 25 коп.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 06 июня 2012 года по делу N А06-910/2012 суд взыскал с ООО "Профи-Карт-Астрарейсинг" в пользу администрации муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области задолженность по арендной плате в сумме 238.538 руб. 43 коп., пени в сумме 36 133 руб. 91 коп., всего 274.672 руб. 34 коп.. В остальной части иска отказано.

Кроме того, с ООО "Профи-Карт-Астрарейсинг" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8 493 руб. 42 коп.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды.

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора, поскольку ответчик внёс задолженность в течение шести месяцев не в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Профи-Карт-Астрарейсинг" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой и дополнениями к ней, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель полагает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил довод ответчика о необходимости применения при определении размера арендной платы положений, установленных постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Профи-Карт Астрарейсинг" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Администрация муниципального образования "Приволжский район" явку представителей в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие данного лица.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 14 апреля 2011 года между администрацией муниципального образования "Приволжский район" (арендодатель по договору) и обществом с ограниченной ответственностью "Профи-Карт Астрарейсинг" (арендатор по договору) заключён договор аренды земель несельскохозяйственного назначения N 170 на основании Постановления Администрации Муниципального образования "Приволжский район" от 25.04.2008 N 1033 (л.д. 9-12, том 1).

Предметом указанного договора аренды является земельный участок площадью 948187 кв. м из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения косметической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 30:09:090307:19, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район, Кулаковский промузел, ул. Лесная, 23, предоставленный ответчику в аренду под строительство центра автотранспорта в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3., договор одновременно является актом приёма-передачи арендатору участка. Участок находится в состоянии, соответствующем условиям заключённого договора аренды по целевому использования участка.

Пунктом 2.1. договора срок аренды установлен на 5 лет с 01.10.2007 до 30.09.2012.

Поскольку договор аренды от 14.04.2011 N 170 заключён на срок более года, то Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области произведена государственная регистрация данной сделки, о чём свидетельствует имеющееся в деле выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 04/065/2012-229 от 17 апреля 2012 года (л.д. 88-89, том 1).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, размер арендной платы в годовом исчислении составляет 1 236 056 руб. 57 коп.

Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 25-го числа последнего месяца каждого квартала на счёт УФК по Астраханской области, по реквизитам, предоставленным муниципальными образованиями "Приволжский район" и "Трехпротокский сельсовет" Астраханской области.

Согласно пункту 3.4. договора, стороны при заключении договора установили, что арендная плата на момент заключения договора начисляется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденном постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П и базовым ставкам арендной платы, утвержденными решением Совета муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области от 22.12.2009 N 24. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

По условиям пункта 3.5 договора арендодатель вправе изменять в одностороннем порядке арендную плату на основании решения Совета муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области, а также на основании иных нормативных правовых актов Астраханской области, Российской Федерации. Датой изменения арендной ставки считается дата вступления в силу нормативного правового акта, которым установлена новая базовая арендная ставка. Изменение размера арендной платы, в связи с изменением базовой ставки является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

Решение Совета муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области от 22.12.2009 N 24, которым утверждена базовая ставка 4% по данному виду земельных участков, имеется в деле (71-72, том 1). Данное Решение опубликовано в периодическом печатном издании "Приволжская газета" от 24 декабря 2009 на странице 26 данного издания. В Решении указано, что оно вступает в силу с 01.01.2010.

Согласно данному решению в Приложении N 1 к договору - Расчёт арендной платы применена базовая ставка арендной платы по данному земельному участку 4% и определён расчёт годовой арендной платы 1 236 056, 57 руб., который указан в пункте 3.1. договора. Исходя из данного расчёта, стороны установили порядок, согласно которому для определения годового размера арендной платы кадастровая стоимость земельного участка умножается на базовую ставку (л.д. 74 т. 1).

Кадастровая стоимость применена согласно Постановлению Правительства Астраханской области от 30.09.2010 N 428-П, утвердившего прилагаемые результаты государственной кадастровой оценки земель (л.д. 17-19 т. 2).

Спора у сторон по размеру кадастровой стоимости земельного участка не имеется.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы явилось основанием обращения в суд с настоящим иском.

Заявляя настоящий иск, истец предъявил к ответчику требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с апреля по октябрь включительно 2011 года в размере 1 645 817 руб. 62 коп.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанная редакция закона введена в действие с 30 октября 2007 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Новая базовая ставка арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом в материалы дела представлена газета "Приволжская газета" от 25 апреля 2011 года, в которой опубликовано данное решение Совета муниципального образования "Приволжский район" на странице 29 газеты, как в средствах массовой информации (л.д. 95-110 т. 1).

Кроме того, самим условием пункта 3.5 договора стороны установили, что изменение размера арендной платы, в связи с изменением базовой ставки является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

Ответчик, как арендатор, подписывая договор аренды N 170, знал о таких условиях договора и согласился с ними.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких базовых ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Эту методику стороны определили в Приложении 3 к договору - расчёт арендной платы, назвав его неотъемлемой частью договора аренды (пункт 3.4 договора). Согласно данному расчёту не было установлено применение коэффициентов.

В настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено повышением базовых ставок.

Доводы ответчика о том, что арендная плата должна быть внесена, начиная с даты регистрации договора аренды и применен коэффициент - отклоняются по вышеизложенным основаниям.

Кроме того, как следует из разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", общие нормы статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент заключения договора, не изменяя срока действия, согласованного сторонами.

Расчёт задолженности по арендной плате за апрель - октябрь 2011 года произведён истцом, исходя из размеров арендной платы, установленной договором аренды, с учётом базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, введенных и принятых в результате изменения таких базовых ставок публичным собственником земельного участка, с учётом обязательности применения этих базовых ставок для сторон с момента введения их в действие по условиям пункта 3.5. договора.

Доказательств о том, что ответчик не был согласен с условиями договора, подписанного сторонами, в том числе по дате, проставленной на договоре 14 апреля 2011 г., и направлял арендодателю протоколы разногласий, суду не представлено.

Кроме того, содержание пункта 3.5 договора устанавливает также право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с принятием новых базовых ставок арендной платы.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен и в данном случае освобождение ответчика, как арендатора, от внесения арендной платы по новым базовым ставкам, применяемым с 25.04.2011 года, правовых оснований не имеется.

При таких условиях, размер арендной платы за период апрель - октябрь 2011 года, которой подлежал оплате ответчиком, составил 1645790 руб. согласно представленному истцом в судебном разбирательстве 05.06.2012 расчёту.

Как следует из представленных ответчиком платежных поручений N 403 от 25.11.2011 (л.д. 75 т. 1), N 38 от 24.02.2012 (л.д. 76 т. 1), N 156 от 03.04.2012 (л.д. 13 т. 2), и N 3 от 25.05.2012 ответчиком внесена арендная плата в суммах соответственно 887251 руб. 57 коп., 208000 руб., 104000 руб. и 208000 руб., всего 1407251 руб. 57 коп.

В ходе судебного заседания истец не возражал зачесть все поступившие платежи в спорный период иска, в связи с чем уменьшил сумму исковых требований по задолженности по арендной плате.

С учетом начислений за спорный период в размере 1645790 руб. и минусуя оплаченную ответчиком сумму 1407251 руб. 57 коп., сумма невнесенной за спорный период арендной платы составила 238538 руб. 43 коп., которая и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Именно до указанной суммы истец уменьшил требования по основному долгу.

В указанной сумме исковые требования по задолженности по арендной плате удовлетворены судом первой инстанции.

Пунктом 5.2 договора аренды от 14.04.2011 N 170 предусмотрена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки, и учитывая нарушение ответчиком установленных пунктом 3.2 договора сроков платежей, истцом правомерно поставлен вопрос о взыскании предусмотренной договором неустойки.

Проверив представленный истцом расчёт пени, суд первой инстанции признал его неверным в связи с необоснованным включением ко взысканию суммы пени в размере 3714 руб. 34 коп. за апрель - май 2011 года.

Как следует из материалов дела, договор аренды N 170 датирован 14.04.2011.

В то же время истцом был направлен данный договор в адрес ответчика не в апреле, а в июне - 10.06.2011, что подтверждено письмом N 1380 (л.д. 86, том 1).

Таким образом, суд располагает доказательством направления данного договора в адрес ответчика 10.06.2011.

С учётом правовой природы договора аренды (как двусторонне-обязывающий), определенной им неустойки (как меры ответственности за неисполнение обязательств), в данном случае арендатор не может считаться просрочившим в части внесения арендных платежей период за апрель - май 2011 года, поскольку на эти месяцы текста договора не было направлено истцом ответчику и ответчик при таких условиях никак не мог внести арендные платежи за апрель и май 2011 года до 25 числа текущего месяца.

В связи с чем, включение в состав задолженности начисленной суммы по уплате неустойки апрель - май 2011 года является неправомерным.

Таким образом, с учётом вышеизложенных требования истца имущественного характера обоснованно удовлетворены в сумме 238538 руб. 43 коп., по пени в сумме 36133 руб. 91 коп.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, может быть, расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6.2 договора аренды от 14.04.2011 N 170 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1.

Истцом было направлена претензия от 21.11.2011 ответчику, в которой предложено погасить задолженность, а также направлено соглашение о расторжении договора аренды, данная претензия и соглашение ответчиком получены (л.д. 13-14 том 1).

В пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать такого расторжения возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Условиями пункта 4.1.1 установлены в числе оснований для досрочного расторжения договора аренды - при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела усматривается, что ответчик осуществил оплату арендных платежей 25.11.2011, 24.02.2012, 03.04.2012, 25.05.2012, что подтверждено платёжными поручениями N 403, N 38, N 156, N 3 всего на общую сумму 1407251 руб. 57 коп.

Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения дела и вынесения решения, образовавшаяся задолженность по арендной плате частично погашена и отсутствует долг более чем за 6 месяцев, в связи с чем в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды отказано.

Доводы апелляционных жалоб изучены судом апелляционной инстанции и признаны необоснованными. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 06 июня 2012 года по делу N А06-910/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный первой инстанции.

Председательствующий

В.А. Камерилова

Судьи

О.И. Антонова А.Ю. Никитин