Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2012 г. N 13АП-13378/12

г. Санкт-Петербург

04 сентября 2012 г.

Дело N А56-9849/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Сизоненко М.Г.

при участии:

от истца: Голубев Ю.Б., доверенность от 22.02.2012, Некрасов В.К., доверенность от 25.05.2011

от ответчика: Алиев И.М., доверенность от 10.05.2012

от 3-го лица УФРС по Санкт-Петербургу: Киселева А.О., доверенность от 20.12.2011

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13378/2012) ООО "РОТЕРМАНН-РУС на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2012 по делу N А56-9849/2012 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску ООО "Ротерманн-Рус"

к ООО "ФРиР Рус"

3-е лицо: ООО "Сузуки-нева", Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

о признании отсутствующим обременения в виде залога в отношении объектов недвижимого имущества

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РОТЕРМАНН-РУС" (далее - ООО "РОТЕРМАНН-РУС", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФРиР Рус" (далее - ООО "ФРиР Рус", ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде залога в отношении следующих объектов недвижимого имущества: станция технического обслуживания, расположенная по адресу: СПб, Московское шоссе, д.42, корпус 2, лит.Б (кадастровый N 78:14:7692Б:3:8), регистрационная запись об ипотеке N 78-78-01/0425/2008-112; автоцентр с паркингом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.42, корпус 2, лит.Б (кадастровый N 78:14:7692Б:3:7), регистрационная запись об ипотеке N 78-78-01/0425/2008-088; права аренды земельного участка (кадастровый номер 78:7692Б:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр-т, участок 1 (юго-западнее д.21, лит.А по Дунайскому пр-ту) регистрационная запись об ипотеке N 78-78-01/0578/2008-530.

Определением от 29.02.2012 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Сузуки-Нева", Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра).

Решением от 14.06.2012 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО "РОТЕРМАНН-РУС", ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на то, что право аренды земельного участка и право собственности на здания, расположенные на этом земельном участке, принадлежат разным лицам, на момент регистрации ипотеки срок действия договора аренды земельного участка истек, цели, для которых земельный участок был предоставлен в аренду, не соответствуют целям, указанным в пункте 1 статьи 62.1. Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а согласие собственника земельного участка, находящегося в государственной собственности, на передачу в залог прав аренды не выдавалось, оснований для установления ипотеки в силу закона на право аренды земельного участка и на расположенные на этом участке здания не имелось, следовательно, имеются все основания для признания ипотеки отсутствующей.

По мнению подателя жалобы, судом сделан неверный вывод о пропуске истцом общего срока исковой давности с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 57 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Кроме того, податель жалобы указывает на то, что одновременно с подачей иска им было подано ходатайство о восстановлении пропущенного срока, однако в нарушение требований статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ходатайство не было разрешено судом, что, по мнению истца, является нарушением норм процессуального права.

Представители истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить.

Представитель ответчика в судебное заседание возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил решение суда оставить без изменения.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу.

Извещенные надлежащим образом ООО "Сузуки-Нева", Комитет представителей в судебное заседание не направил, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 07.11.2006 между ООО "Сузуки-Нева" (застройщик) и ООО "РОТЕРМАНН-РУС" (инвестор) заключен договор инвестирования в строительство автоцентра с паркингом и станцией техобслуживания автомобилей по адресу: Санкт-Петербург, Московский район, Дунайский пр., участок 1 (юго-западнее д. 21, лит. А по Дунайскому пр.).

Согласно пункту 5.3 договора по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию инвестор приобретает право собственности на объект.

По акту приема-передачи от 01.06.2008 в собственность инвестора застройщиком передан построенный и введенный в эксплуатацию объект капитального строительства - автоцентр с паркингом, станция технического обслуживания автомобилей, трансформаторная подстанция.

Строительство объекта осуществлялось на земельном участке, предоставленном ООО "Сузуки-Нева" на основании заключенного с Комитетом договора от 22.08.2005 N 00/ЗК-04016(12) аренды земельного участка на инвестиционных условиях с использованием средств целевого займа, предоставленных ООО "РОТЕРМАНН-РУС" по договору от 07.11.2006 N 2, заключенному с юридическим лицом по законодательству Эстонии "Ротерманн Групп ОЮ", и по кредитному соглашению от 12.02.2007 N НВ-126, заключенному с открытым акционерным обществом "Хансабанк".

17.10.2008 в отношении объектов недвижимости - автоцентр с паркингом и станция техобслуживания автомобилей, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московский район, Дунайский пр., участок 1 (юго-западнее д. 21, лит. А по Дунайскому пр.) на основании договора от 07.11.2006 б/н об инвестировании в строительство и акта приема-передачи от 01.06.2008 произведена государственная регистрация права собственности ООО "РОТЕРМАНН-РУС".

С момента возникновения права собственности в отношении указанных объектов недвижимого имущества, а также права аренды земельного участка зарегистрированы обременения (ипотека) в пользу ОАО "ХАНСАБАНК".

Договором от 19.05.2010 N 8/S об уступке прав требования права по кредитному соглашению от 12.02.2007 N НВ-126 переданы Swedbank AB (publ), созданному в соответствии с законодательством Швеции, который, в свою очередь, на основании договора от 17.12.2010 N 3/S об уступке прав требования уступил права кредитора ООО "ФРиР Рус".

15.03.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт - Петербургу, начиная с момента возникновения права собственности на построенные объекты недвижимости (17.10.2008), зарегистрированы обременения (ипотека) в силу закона права аренды земельного участка и двух объектов недвижимости в пользу ООО "ФРиР Рус".

Ссылаясь на то, что договор залога между ООО "РОТЕРМАНН-РУС и ОАО "ХАНСАБАНК" не заключался, в силу закона залог на построенные объекты и на право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, без согласия собственника возникнуть не мог, регистрация ипотеки произведена ошибочно, ипотека в силу закона не возникла, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение об отказе в удовлетворении иска подлежит отмене, учитывая следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог в силу закона возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Пунктом 2 статьи 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Из положений Закона об ипотеке следует, что ипотека недвижимого имущества может возникать из договора об ипотеке (залоге) либо из прямого указания закона (ипотека (залог) в силу закона).

Согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Ввиду отсутствия заключенного между истцом с ООО "ФРиР Рус" (и его правопредшественниками) договора о залоге, ипотека на земельный участок может наступить только в силу закона.

В силу пункта 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

В соответствии с указанной нормой залог (ипотека) земельного участка (прав аренды земельного участка) возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости при одновременном выполнении следующих условий: возведение объекта недвижимости на земельном участке с помощью привлеченных (кредитных, заемных) средств и при отсутствии в законе или договоре иных положений.

Пунктом 1 статьи 63 Закона об ипотеке установлено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Законом об ипотеке не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке. Указанной нормой определено, что предметом залога (ипотеки) могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Как указано выше, в данном случае земельный участок предоставлялся в целях, не предполагающих его использование для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность возникновения ипотеки как на такой земельный участок, так и на право аренды этого земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В данном случае договор аренды от 22.08.2005 заключен на срок до 19.10.2007, дополнительным соглашением N 2 срок договора продлен до 19.04.2008, следовательно, для передачи права аренды земельного участка в залог требовалось согласие собственника, доказательства получения которого в деле отсутствуют.

Федеральным законом от 17.07.2009 N 166-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 166-ФЗ) Закон об ипотеке был дополнен статьей 69.1, положения которой вступили в силу 02.08.2009.

В соответствии с указанной нормой с момента вступления Закона N 166-ФЗ в силу ипотека в отношении зданий и земельных участков (прав аренды на земельные участки), на которых расположены такие здания, в случае если они (здания) приобретены с использованием заемных средств, может возникнуть в момент регистрации недвижимости. Вместе с тем, указанное правовая норма применяется после вступления в силу Закона N 166-ФЗ, который ввел указанные положения, а именно не ранее 02.08.2009, и только в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договоры залога между истцом и ООО "ФРиР Рус" отсутствуют.

Государственная регистрация прав собственности истца на здания произведена 17.10.2008, то есть до вступления в силу положений статьи 69.1 Закона об ипотеке.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции отказано неправомерно, оснований установления ипотеки в силу закона не имелось. При этом суд необоснованно исходил из того, что арендатором земельного участка являлось ООО "Сузуки-Нева", а не истец (в части требования о признании отсутствующей ипотеки права аренды земельного участка) с учетом наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об ипотеке права аренды на срок по 11.02.2014.

Апелляционный суд также полагает неправомерным применение судом по заявлению ответчика исковой давности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.57 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Поскольку спорные объекты недвижимого имущества находятся во владении ООО "РОТЕРМАНН-РУС", исковая давность на данные правоотношения не распространяется.

Возражения ответчика со ссылкой на судебный акт по делу N А56-18423/2011, которым, по мнению ответчика, установлена законность внесения записей об обременениях, подлежат отклонению апелляционным судом.

Из постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.02.2012 по названному делу следует, что, оставляя в силе решение суда об отказе в удовлетворении заявленных ООО "РОТЕРМАНН-РУС" требований о признании недействительными действий Управления Росреестра по внесению регистрационных записей об ипотеке, суд кассационной инстанции исходил из того, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, которое может быть восстановлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим, где и подлежит исследованию вопрос об обоснованности установления ипотеки в силу закона.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит отмене апелляционным судом, требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2012 по делу N А56-9849/2012 отменить.

Признать отсутствующими обременения в виде залога (ипотеки) в отношении объектов недвижимого имущества:

-станция технического обслуживания, расположенная по адресу: г.Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.42, корпус 2, лит.Б (кадастровый N 78:14:7692Б:3:8) регистрационная запись об ипотеке N 78-78-01/0425/2008-088,

- автоцентр с паркингом, расположенный по адресу: СПб, Московское шоссе, д.42, корпус 2, лит.А (кадастровый N 78:14:7692Б:3:7), регистрационная запись об ипотеке N 78-78-01/0425/2008-088,

- право аренды земельного участка (кадастровый номер 78:7692Б:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр-т, участок 1 (юго-западнее д.21, лит.А по Дунайскому пр-ту) регистрационная запись об ипотеке N 78-78-01/0578/2008-530.

Взыскать с ООО "ФРиР Рус" (ОГРН 1107746962377; ИНН 7710878402) в пользу ООО "РОТЕРМАНН-РУС" (ОГРН 1067847547371; ИНН 7816384682)12 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску и 2000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Н.С. Полубехина